Ce que montrent les données
- Entre 2021 et 2025, 5 601 immeubles entiers de 2 à 20 logements ont été vendus d’un bloc en Île-de-France (DVF, analyse Rachat Immeubles).
- En Île-de-France, le nombre de ventes d’immeubles entiers est passé de 1 361 en 2021 à 948 en 2025, soit 30 % de moins.
- La valeur foncière médiane déclarée d’un immeuble entier vendu en Île-de-France atteint 510 000 euros sur 2021-2025 (5 601 ventes).
- À Paris, la valeur foncière médiane déclarée d’un immeuble entier atteint 5 000 000 euros pour 12 logements médians (487 ventes, 2021-2025).
- Entre 2021 et 2025, la valeur médiane déclarée au mètre carré bâti des immeubles entiers va de 2 010 euros en Seine-et-Marne à 8 460 euros à Paris.
- Les immeubles de 2 logements représentent 34 % des 5 601 immeubles entiers vendus en Île-de-France entre 2021 et 2025.
- À Paris, 79 % des immeubles entiers vendus entre 2021 et 2025 comportent au moins un local commercial, contre 27 % en Île-de-France.
- Sur 3 720 immeubles entiers vendus en Île-de-France de 2021 à 2023, 37,8 % ont été acquis par une personne morale, dont 20,1 % par des SCI.
- En Île-de-France, 4,2 % des immeubles entiers vendus de 2021 à mi-2024 ont été revendus en partie par lots dans les 2 ans (4 165 ventes).
- Parmi les immeubles entiers de 10 à 20 logements vendus en Île-de-France de 2021 à mi-2024, 10,7 % ont été revendus par lots sous 2 ans.
- Au premier semestre 2026, 448 immeubles entiers ont été vendus d’un bloc en Île-de-France, contre 381 au premier semestre 2025 (DVF).
Combien d’immeubles entiers se vendent chaque année ?
Entre 2021 et 2025, 5 601 immeubles entiers ont été vendus d’un bloc en Île-de-France, soit environ 1 120 par an. Le volume a reculé de 30 % entre 2021 et 2025, avec un recul marqué en 2023. Au premier semestre 2026, 448 ventes sont recensées, contre 381 au premier semestre 2025.
| Département | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paris (75) | 103 | 116 | 87 | 86 | 95 | 487 |
| Hauts-de-Seine (92) | 134 | 134 | 88 | 100 | 94 | 550 |
| Seine-Saint-Denis (93) | 231 | 226 | 193 | 168 | 151 | 969 |
| Val-de-Marne (94) | 215 | 172 | 148 | 130 | 143 | 808 |
| Yvelines (78) | 135 | 172 | 103 | 78 | 103 | 591 |
| Essonne (91) | 160 | 176 | 121 | 135 | 131 | 723 |
| Val-d’Oise (95) | 146 | 123 | 98 | 95 | 86 | 548 |
| Seine-et-Marne (77) | 237 | 236 | 166 | 141 | 145 | 925 |
| Île-de-France | 1 361 | 1 355 | 1 004 | 933 | 948 | 5 601 |
À quelle valeur se vendent-ils ?
La valeur foncière médiane déclarée d’un immeuble entier est de 510 000 € en Île-de-France. Elle va de 320 000 € en Seine-et-Marne à 5 000 000 € à Paris. Il s’agit de la valeur inscrite dans l’acte, hors frais de notaire, commerces et dépendances compris.
| Département | Ventes (n) | 1er quartile | Médiane | 3e quartile | Médiane au m² bâti |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris (75) | 487 | 2 700 000 € | 5 000 000 € | 8 000 000 € | 8 460 € |
| Hauts-de-Seine (92) | 550 | 700 000 € | 1 080 000 € | 1 790 000 € | 5 430 € |
| Val-de-Marne (94) | 808 | 430 000 € | 630 000 € | 1 000 000 € | 3 820 € |
| Seine-Saint-Denis (93) | 969 | 330 000 € | 490 000 € | 790 000 € | 3 110 € |
| Yvelines (78) | 591 | 300 000 € | 470 000 € | 840 000 € | 2 940 € |
| Val-d’Oise (95) | 548 | 290 000 € | 390 000 € | 600 000 € | 2 640 € |
| Essonne (91) | 723 | 270 000 € | 380 000 € | 520 000 € | 2 520 € |
| Seine-et-Marne (77) | 925 | 230 000 € | 320 000 € | 470 000 € | 2 010 € |
| Île-de-France | 5 601 | 320 000 € | 510 000 € | 980 000 € | 3 110 € |
Selon la taille de l’immeuble
| Taille de l’immeuble | Ventes (n) | Médiane | Médiane au m² bâti |
|---|---|---|---|
| 2 logements | 1 918 | 350 000 € | 3 270 € |
| 3 à 4 logements | 1 691 | 420 000 € | 2 740 € |
| 5 à 9 logements | 1 289 | 750 000 € | 2 960 € |
| 10 à 20 logements | 703 | 2 800 000 € | 4 800 € |
Les immeubles de 10 à 20 logements sont surtout parisiens : 299 des 703 ventes de cette taille. Cela explique leur valeur au mètre carré plus élevée.
Par département et par taille
Valeur foncière médiane déclarée, avec le nombre de ventes (n).
| Département | 2 logements | 3 à 4 logements | 5 à 9 logements | 10 à 20 logements |
|---|---|---|---|---|
| Paris (75) | 2 380 000 € n = 20 | 1 900 000 € n = 43 | 4 200 000 € n = 125 | 5 780 000 € n = 299 |
| Hauts-de-Seine (92) | 840 000 € n = 165 | 780 000 € n = 141 | 1 320 000 € n = 138 | 2 780 000 € n = 106 |
| Seine-Saint-Denis (93) | 350 000 € n = 344 | 440 000 € n = 301 | 730 000 € n = 225 | 1 480 000 € n = 99 |
| Val-de-Marne (94) | 460 000 € n = 286 | 570 000 € n = 234 | 850 000 € n = 209 | 2 340 000 € n = 79 |
| Yvelines (78) | 370 000 € n = 234 | 420 000 € n = 203 | 730 000 € n = 127 | 1 360 000 € n = 27 |
| Essonne (91) | 310 000 € n = 311 | 360 000 € n = 222 | 530 000 € n = 160 | 1 030 000 € n = 30 |
| Val-d’Oise (95) | 320 000 € n = 223 | 380 000 € n = 189 | 600 000 € n = 107 | 1 350 000 € n = 29 |
| Seine-et-Marne (77) | 250 000 € n = 335 | 310 000 € n = 358 | 490 000 € n = 198 | 1 020 000 € n = 34 |
D’une année sur l’autre
| Année | Ventes (n) | Médiane | Médiane au m² bâti |
|---|---|---|---|
| 2021 | 1 361 | 510 000 € | 3 100 € |
| 2022 | 1 355 | 540 000 € | 3 240 € |
| 2023 | 1 004 | 510 000 € | 3 110 € |
| 2024 | 933 | 460 000 € | 3 060 € |
| 2025 | 948 | 500 000 € | 3 010 € |
| 1er semestre 2026 | 448 | 470 000 € | 2 620 € |
Quel est le profil des immeubles vendus ?
Un immeuble entier vendu en Île-de-France compte 3 logements en médiane, pour 169 m² bâtis. Paris se distingue : 12 logements en médiane, et un local commercial dans 78,9 % des cas.
| Département | Logements (médiane) | Surface bâtie (médiane) | Avec un local commercial |
|---|---|---|---|
| Paris (75) | 12 | 657 m² | 78,9 % |
| Hauts-de-Seine (92) | 4 | 196 m² | 28 % |
| Seine-Saint-Denis (93) | 3 | 154 m² | 21,3 % |
| Val-de-Marne (94) | 3 | 163 m² | 25,2 % |
| Yvelines (78) | 3 | 164 m² | 19,8 % |
| Essonne (91) | 3 | 150 m² | 17,8 % |
| Val-d’Oise (95) | 3 | 148 m² | 21,2 % |
| Seine-et-Marne (77) | 3 | 160 m² | 22,7 % |
| Île-de-France | 3 | 169 m² | 27,1 % |
Performance énergétique. Parmi 1 312 immeubles entiers vendus de 2022 à 2025 et rattachés à un DPE, 44,5 % sont classés F ou G. Le rattachement se fait par l’adresse, sur les DPE établis dans les 24 mois précédant la vente. Il couvre 31 % des 4 240 ventes de la période.
Qui achète les immeubles entiers ?
Sur 3 720 immeubles entiers vendus de 2021 à 2023, 37,8 % ont été acquis par une personne morale. Les SCI arrivent en tête des sociétés acquéreuses.
| Acquéreur | Part des ventes |
|---|---|
| Personnes physiques (par différence) | 62,2 % |
| SCI | 20,1 % |
| Foncières et autres sociétés | 8,4 % |
| Marchands de biens (code NAF 6810Z) | 4,2 % |
| Bailleurs sociaux | 2,5 % |
| Collectivités et établissements publics | 2,5 % |
L’analyse porte sur 2021-2023 : l’acquéreur est lu dans les fichiers des personnes morales des deux années qui suivent la vente.
Que devient l’immeuble après la vente ?
On recherche, sur les mêmes parcelles, la première vente d’un logement déclaré comme lot de copropriété après l’achat en bloc. Chaque taux ne porte que sur les ventes disposant d’un recul complet au 30 juin 2026.
| Délai après l’achat | Ventes observées (n) | Part revendue par lots |
|---|---|---|
| 1 an (ventes jusqu’au 30 juin 2025) | 5 034 | 2,4 % |
| 2 ans (ventes jusqu’au 30 juin 2024) | 4 165 | 4,2 % |
| 3 ans (ventes jusqu’au 30 juin 2023) | 3 209 | 4,8 % |
Le délai médian avant la première revente par lots est de 14 mois (154 immeubles revendus par lots dans les 3 ans). Une vente en l’état futur d’achèvement sur la même parcelle reste rare : 0,7 % sous 2 ans.
Selon la taille de l’immeuble
| Taille | Ventes observées (n) | Part revendue par lots sous 2 ans |
|---|---|---|
| 2 logements | 1 424 | 1,1 % |
| 3 à 4 logements | 1 284 | 3,8 % |
| 5 à 9 logements | 961 | 5,9 % |
| 10 à 20 logements | 496 | 10,7 % |
Selon le département
| Département | Ventes observées (n) | Part revendue par lots sous 2 ans |
|---|---|---|
| Paris (75) | 344 | 8,7 % |
| Hauts-de-Seine (92) | 407 | 8,1 % |
| Val-de-Marne (94) | 598 | 5,7 % |
| Yvelines (78) | 445 | 4,5 % |
| Essonne (91) | 514 | 3,9 % |
| Seine-Saint-Denis (93) | 731 | 2,5 % |
| Seine-et-Marne (77) | 709 | 1,8 % |
| Val-d’Oise (95) | 417 | 1,7 % |
Selon l’acquéreur
| Acquéreur | Ventes observées (n) | Part revendue par lots sous 2 ans |
|---|---|---|
| Marchands de biens (code NAF 6810Z) | 156 | 8,3 % |
| Personnes physiques (par différence) | 2 315 | 5,5 % |
| Foncières et autres sociétés | 314 | 2,2 % |
| Bailleurs sociaux | 93 | 1,1 % |
| SCI | 749 | 0,1 % |
| Collectivités et établissements publics | 93 | 0 % |
Où se vendent le plus d’immeubles entiers ?
Les 20 communes ou arrondissements qui comptent le plus de ventes d’immeubles entiers entre 2021 et 2025.
| Commune | Département | Ventes (n) | Valeur médiane | Médiane au m² bâti |
|---|---|---|---|---|
| Argenteuil | 95 | 95 | 400 000 € | 2 860 € |
| Drancy | 93 | 86 | 400 000 € | 2 840 € |
| Montreuil | 93 | 71 | 790 000 € | 4 270 € |
| Montereau-Fault-Yonne | 77 | 63 | 280 000 € | 1 630 € |
| Saint-Maur-des-Fossés | 94 | 59 | 800 000 € | 4 540 € |
| Vitry-sur-Seine | 94 | 57 | 500 000 € | 3 710 € |
| Étampes | 91 | 55 | 360 000 € | 1 810 € |
| Aubervilliers | 93 | 54 | 530 000 € | 3 360 € |
| Champigny-sur-Marne | 94 | 54 | 550 000 € | 3 310 € |
| Corbeil-Essonnes | 91 | 54 | 340 000 € | 2 100 € |
| Melun | 77 | 51 | 390 000 € | 2 300 € |
| Colombes | 92 | 50 | 850 000 € | 4 940 € |
| Paris 15e | 75 | 49 | 5 370 000 € | 8 040 € |
| Saint-Denis | 93 | 48 | 620 000 € | 3 070 € |
| Aulnay-sous-Bois | 93 | 46 | 430 000 € | 2 880 € |
| Villeneuve-Saint-Georges | 94 | 43 | 320 000 € | 2 320 € |
| Paris 16e | 75 | 40 | 8 150 000 € | 11 240 € |
| Meaux | 77 | 40 | 350 000 € | 2 560 € |
| Asnières-sur-Seine | 92 | 39 | 1 200 000 € | 6 640 € |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 93 | 39 | 1 200 000 € | 4 690 € |
À quel moment de l’année ?
Le quatrième trimestre concentre la plus grande part des actes signés sur la période.
| Trimestre | Part des ventes |
|---|---|
| 1er trimestre | 21,6 % |
| 2e trimestre | 24,9 % |
| 3e trimestre | 25,1 % |
| 4e trimestre | 28,3 % |
Méthode
Source principale. Les ventes proviennent des Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte 2.0. La version géolocalisée d’Etalab couvre 2021 à 2025, le fichier brut de la DGFiP le premier semestre 2026.
Définition. Une mutation « Vente » unique publiée dans DVF, portant sur 2 à 20 appartements et au plus une maison, sans aucun lot de copropriété ni volume, sur une ou deux parcelles, dont les logements occupent au moins la moitié de la surface bâtie. Les parcelles déjà vendues par lots auparavant et les adresses de grandes copropriétés immatriculées sont écartées.
Dénombrement des locaux. DVF répète chaque local sur chaque ligne de culture de sa parcelle : le nombre de locaux est corrigé de ce doublement.
| Étape | Ventes écartées | Ventes restantes |
|---|---|---|
| Mutations comportant au moins 2 appartements | 24 666 | |
| Nature autre que « Vente » (VEFA, adjudication, échange, expropriation, terrain à bâtir) | 1 211 | 23 455 |
| Vente de lots de copropriété ou de volumes (au moins un lot déclaré) | 15 618 | 7 837 |
| Plus de 2 parcelles (portefeuille ou ensemble) | 742 | 7 095 |
| Plus de 20 appartements | 419 | 6 676 |
| Plus d’une maison, ou plus de 20 logements au total | 92 | 6 584 |
| Valeur foncière ou surface bâtie absente | 27 | 6 557 |
| Bâtiment à dominante non résidentielle : logements < 50 % de la surface bâtie (bureaux, commerces, hôtels) | 684 | 5 873 |
| Valeur aberrante : moins de 800 € ou plus de 25 000 € par m² de surface bâtie | 226 | 5 647 |
| Parcelle déjà en copropriété : vente de lots sur la même parcelle avant la vente (DVF depuis 2021) | 11 | 5 636 |
| Adresse d’une copropriété immatriculée de plus de 20 lots d’habitation (RNIC) : bâtiment d’un ensemble | 35 | 5 601 |
| Immeubles entiers retenus | 5 601 |
Acquéreurs. Pour une vente de l’année N, les sociétés propriétaires de la parcelle au 1er janvier N sont comparées à celles des 1er janvier N+1 et N+2. Une société apparue entre ces dates est retenue comme acquéreur, puis classée par son groupe dans les fichiers des personnes morales de la DGFiP et par son code d’activité SIRENE. Les ventes sans nouvelle société propriétaire sont attribuées aux personnes physiques.
Revente par lots. Une revente par lots est une vente ultérieure, sur la même parcelle, d’un logement déclaré comme lot de copropriété. Seules les ventes ordinaires sont comptées, à l’exclusion des ventes en l’état futur d’achèvement.
Confidentialité. Seuls des agrégats sont publiés. Chaque case publiée compte au moins 10 ventes. Aucune adresse, aucun nom et aucune vente individuelle ne figure dans l’étude ni dans le fichier téléchargeable.
Télécharger les données agrégées par département et par année (CSV)
Limites
- La détection repose sur des règles appliquées aux données DVF : une partie des ventes d’immeubles entiers peut échapper au filtre, et quelques ventes retenues peuvent être d’une autre nature.
- Les surfaces DVF sont déclaratives et correspondent à la surface réelle bâtie, pas à la surface habitable ni à la surface Carrez.
- Une vente de lots de copropriété déclarée sans numéro de lot échappe au filtre des copropriétés.
- Les données DVF sont publiées avec un délai d’environ six mois : la période étudiée s’arrête au 30 juin 2026.
- La valeur foncière déclarée inclut les locaux commerciaux et dépendances vendus avec l’immeuble.
- Les acquéreurs sont identifiés par les fichiers des personnes morales au 1er janvier suivant la vente ; les personnes physiques sont obtenues par différence et incluent les cas non identifiés.
- La revente par lots n’est observée que jusqu’au 30 juin 2026 et sur les mêmes parcelles cadastrales.
- Le classement F ou G repose sur les DPE ADEME rattachés à l’adresse, disponibles pour une partie des ventes.
Comment citer cette étude
Rachat Immeubles, « Ventes d’immeubles entiers en Île-de-France 2021-2025 », d’après les données DVF de la DGFiP, novembre 2026, https://rachatimmeubles.fr/etude-ventes-immeubles-entiers-ile-de-france/
Reprise libre des chiffres, avec mention de la source et un lien vers cette page.
Sources
Information statistique, pas une évaluation. Ces chiffres décrivent des ventes passées. Ils ne disent rien de la valeur d’un immeuble en particulier, qui dépend de son état, de ses baux et de sa situation.