Quels immeubles entiers trouve-t-on encore à Paris ?
Les immeubles parisiens encore détenus par un seul propriétaire sont surtout des immeubles de rapport construits entre le Second Empire et l’entre-deux-guerres. Beaucoup ont été mis en copropriété au fil des décennies ; ceux qui restent en monopropriété appartiennent souvent à une famille, une indivision successorale ou une SCI.
- Immeubles haussmanniens et post-haussmanniens : pierre de taille, cinq à sept niveaux, balcons filants, commerce ou loge au rez-de-chaussée. Beaucoup dépassent 20 logements ; les plus petits entrent dans le périmètre de cette page.
- Immeubles faubouriens (est et nord de Paris notamment) : moellon enduit, trois à cinq étages, cours et ateliers, petites surfaces, réseaux et escaliers anciens.
- Immeubles mixtes : boutique, café ou atelier en rez-de-chaussée sous bail commercial, logements au-dessus.
- Petits immeubles sur cour ou en fond de parcelle, parfois issus d’anciennes dépendances.
Dans tous les cas, l’acheteur regarde les mêmes éléments. Il examine l’état locatif, la durée restante des baux, l’état des parties communes, les diagnostics (amiante, plomb, termites dans les zones concernées) et l’historique des injonctions administratives. Un immeuble parisien bien entretenu, déjà découpé en lots, se vend souvent mieux lot par lot : voir vente en bloc ou à la découpe.
Préemption à Paris : la Ville est presque toujours consultée
La vente d’un immeuble entier à Paris donne lieu, sauf exception, à une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Elle est adressée à la Ville, qui dispose de deux mois pour se prononcer. Un immeuble vendu d’un seul tenant, hors copropriété, entre dans le champ du droit de préemption urbain simple.
La Ville distingue des parcelles soumises au droit de préemption « simple » et d’autres soumises au droit de préemption « renforcé ». Sur ces dernières, elle indique qu’une DIA doit toujours être déposée, quel que soit le type de bien vendu. Cela vise notamment certaines cessions de lots ou de parts de société qui échapperaient au régime simple. Le périmètre applicable à une adresse se vérifie par une notice de renseignements d’urbanisme, demandée en général par le notaire.
La Ville utilise ce droit pour produire du logement social, y compris dans des immeubles occupés. La Ville peut préempter au prix de la DIA ou proposer un prix inférieur ; à défaut d’accord, le juge de l’expropriation le fixe, et le vendeur peut alors renoncer à vendre. Elle s’ajoute, le cas échéant, au droit des locataires en place lors d’une vente en bloc. Détails dans nos guides préemption de la commune, Paris et le logement social et préemption des locataires en vente en bloc.
Encadrement des loyers et usage des logements
À Paris, les loyers des logements loués vides ou meublés sont encadrés depuis le 1er juillet 2019. Le loyer de base d’un nouveau bail ou d’un renouvellement ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré. Ce loyer est fixé chaque année par arrêté du préfet de région, par quartier, époque de construction et nombre de pièces. Un complément de loyer n’est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles et reste contestable par le locataire.
Cette règle relève d’une expérimentation prévue jusqu’en novembre 2026. Une prolongation était en discussion au Parlement à la date de rédaction de cette page ; le régime applicable au jour de la vente doit être vérifié avec le notaire.
Pour le vendeur, l’enjeu est double :
- l’acheteur reconstitue les revenus à partir de loyers conformes, pas de loyers affichés ; un loyer au-dessus du plafond est un risque de réduction et de restitution ;
- la transformation d’un logement en location meublée de courte durée ou en local professionnel suppose une autorisation de changement d’usage, souvent assortie d’une compensation.
Un état locatif complet, bail par bail, avec la date de chaque bail et les révisions appliquées, permet à l’acheteur de chiffrer ce point sans hypothèse défavorable. Voir les documents à réunir et la reprise des baux.
Ravalement, sécurité et sous-sol : les points techniques parisiens
Le ravalement est obligatoire à Paris au moins tous les dix ans, en application du code de la construction et de l’habitation. Des agents de la Ville contrôlent les façades, adressent un courrier au propriétaire, puis peuvent prendre un arrêté d’injonction ; à défaut d’exécution, des travaux d’office et une amende sont possibles. Une injonction en cours ne bloque pas la vente, mais elle se déclare et pèse sur le prix : voir injonction de ravalement à Paris.
Le sous-sol parisien est creusé d’anciennes carrières. On trouve du calcaire grossier sous une large partie de la rive gauche et du gypse sous les buttes du nord et de l’est (Montmartre, Belleville, Buttes-Chaumont). L’Inspection générale des carrières, service de la Ville, renseigne sur ces zones et fixe des prescriptions aux permis de construire. Une partie de la ville est aussi couverte par le plan de prévention du risque inondation de la Seine.
Ces informations figurent dans l’état des risques annexé à la promesse, établi à partir de Géorisques. S’y ajoutent les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité éventuels. Pour les immeubles d’avant 1949, s’y ajoute aussi le constat de risque d’exposition au plomb des parties communes : voir plomb et CREP et arrêté de mise en sécurité.
Vendre en bloc ou par lots à Paris : comment trancher
À Paris, la vente par lots d’un immeuble en bon état peut rapporter davantage que la vente en bloc. Il faut toutefois avoir le temps et la trésorerie nécessaires. La vente en bloc répond à d’autres situations : immeuble occupé, travaux lourds à prévoir, indivision qui veut une sortie unique, ou absence de règlement de copropriété.
| Critère | Vente en bloc | Vente par lots |
|---|---|---|
| Préalables | Titre, état locatif, diagnostics | Géomètre, règlement de copropriété, état descriptif, diagnostics par lot |
| Préemptions | DIA à la Ville, droits des locataires selon les cas | Droit de préemption de chaque locataire à la première vente |
| Calendrier | Une signature | Ventes échelonnées, souvent sur plusieurs années |
| Charges du vendeur | Limitées à la vente | Gestion, travaux et charges jusqu’à la dernière vente |
Le choix dépend de l’état de l’immeuble, du taux d’occupation et de l’horizon des vendeurs. Nos guides bloc ou découpe et coût de la mise en copropriété détaillent la comparaison.
Rachat Immeubles étudie les immeubles parisiens de 2 à 20 logements et, après visite, remet une proposition écrite et motivée ; l’acte est signé chez le notaire du vendeur, baux repris.
Questions fréquentes
La Ville de Paris peut-elle préempter un immeuble occupé ?
Oui. Le droit de préemption urbain s’applique que l’immeuble soit vide ou occupé, et la Ville l’exerce notamment pour créer du logement social dans des immeubles déjà loués. Les baux en cours se poursuivent avec la Ville ou le bailleur social désigné. Le vendeur ne peut signer l’acte qu’une fois le délai de deux mois écoulé ou la renonciation reçue.
L’encadrement des loyers change-t-il la valeur d’un immeuble parisien ?
Il change la manière de calculer les revenus. Un acheteur sérieux retient des loyers conformes au loyer de référence majoré de chaque logement, et non les loyers inscrits sur les baux s’ils dépassent le plafond. Un état locatif précis, avec les dates de bail et les compléments de loyer justifiés, évite des hypothèses prudentes au détriment du vendeur.
Faut-il faire le ravalement avant de vendre à Paris ?
Ce n’est pas une obligation préalable à la vente. Si une injonction est en cours, elle doit être portée à la connaissance de l’acheteur, qui reprend l’obligation avec l’immeuble ; le coût des travaux est alors intégré au prix. Engager soi-même un ravalement juste avant une vente n’est utile que si le calendrier et la trésorerie le permettent.