Vendre un immeuble entier dans les Hauts-de-Seine

Quel parc d’immeubles anciens dans les Hauts-de-Seine ?

Le parc ancien des Hauts-de-Seine est fait surtout d’immeubles de rapport de la fin du XIXe siècle et de l’entre-deux-guerres. Ils ont été construits le long des axes qui prolongent Paris. On les trouve à Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Clichy, Asnières-sur-Seine, Courbevoie, Puteaux, Issy-les-Moulineaux, Vanves, Montrouge ou Malakoff.

• Immeubles de rapport en brique ou en pierre, de quatre à six niveaux, souvent avec un commerce en rez-de-chaussée sur rue.
• Petits immeubles de 2 à 6 logements en cœur d’îlot ou dans les rues secondaires, parfois construits par un artisan ou un commerçant pour sa famille et ses locataires.
• Maisons de ville divisées en plusieurs logements, fréquentes sur les coteaux et dans les communes du sud et de l’ouest.
• Anciens ateliers et locaux d’activité transformés en partie en habitation, dont la situation administrative doit être vérifiée.

Ces immeubles cumulent souvent des baux anciens, des installations collectives vieillissantes et une documentation incomplète. Avant toute mise en vente, il est utile de rassembler titres, plans, baux et diagnostics : voir les documents à réunir et les diagnostics en monopropriété.

Anciennes carrières : le rôle de l’Inspection générale des carrières

Une partie des Hauts-de-Seine repose sur d’anciennes carrières souterraines de calcaire et de gypse. L’Inspection générale des carrières (IGC) de la Ville de Paris y intervient en vertu d’une convention conclue avec le département en 1969. Ce service renseigne sur la présence de vides et inspecte les galeries sous le domaine public. Il émet des prescriptions sur les permis de construire en zone de carrières.

Pour un vendeur, ce sujet compte à trois moments :

• l’état des risques annexé à la promesse mentionne les zones de risque liées aux cavités lorsque la commune est couverte par un périmètre réglementé ;
• l’acheteur interroge en général l’IGC sur la parcelle et regarde l’historique des fissures, tassements ou travaux de confortement ;
• un projet de surélévation ou d’extension envisagé par l’acheteur dépend des prescriptions de l’IGC, ce qui peut influer sur son prix.

Il est utile de conserver les rapports d’injection ou de consolidation réalisés dans le passé et les échanges avec l’IGC. Leur absence n’empêche pas la vente, mais elle conduit l’acheteur à prévoir une étude de sol. Ces points se règlent au stade de la promesse : voir promesse et conditions suspensives.

Crue de la Seine et retrait-gonflement des argiles

Les communes riveraines de la Seine dans les Hauts-de-Seine sont couvertes par un plan de prévention du risque inondation (PPRI). Ce plan délimite des zones selon l’aléa d’une crue de référence et encadre les constructions et travaux. Les quartiers bas situés dans les boucles du fleuve sont les plus concernés ; l’étendue exacte varie d’une rue à l’autre.

Le zonage d’une parcelle se consulte sur Géorisques et dans les annexes du plan local d’urbanisme. Il figure dans l’état des risques remis à l’acheteur. En zone inondable, l’acheteur vérifie la cote des planchers et la présence de caves et de locaux techniques en sous-sol (chaudière, compteurs, ascenseur). Il examine aussi l’historique des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, que le vendeur doit déclarer.

Une partie du département est aussi exposée au retrait-gonflement des argiles. Il provoque des fissures sur les bâtiments aux fondations peu profondes, notamment les maisons divisées et les petits immeubles anciens. Ce risque n’interdit rien, mais il oriente l’examen des façades et des murs porteurs lors de la visite. Un immeuble ancien avec des désordres structurels relève parfois d’un arrêté : voir arrêté de mise en sécurité.

Permis de louer, changement d’usage et préemption dans le 92

Plusieurs communes des Hauts-de-Seine ont instauré un permis de louer, c’est-à-dire une autorisation préalable de mise en location sur un périmètre défini. Puteaux, par exemple, l’applique depuis le 1er juillet 2019 sur une partie de son territoire, en vertu d’une délibération du 13 décembre 2018. D’autres communes ont adopté des dispositifs comparables ; la liste et les périmètres se vérifient en mairie.

Pour un immeuble vendu occupé, le permis de louer ne remet pas en cause les baux en cours. Il s’appliquera à l’acheteur à chaque relocation : celui-ci regarde donc l’état des logements au regard de la décence et de la performance énergétique.

Deux autres règles s’appliquent dans le département :

• le changement d’usage des locaux d’habitation, prévu par le code de la construction et de l’habitation pour les Hauts-de-Seine comme pour Paris, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Il encadre la transformation de logements en bureaux ou en meublés de courte durée ;
• le droit de préemption urbain, exercé par la commune ou par l’établissement public territorial selon les cas, parfois délégué à l’établissement public foncier. Il est aussi exercé par le préfet dans les communes en carence de logements sociaux.

Aucune commune du 92 ne figure parmi les territoires franciliens soumis à l’encadrement des loyers. Voir préemption de la commune.

Vendre un immeuble dans les Hauts-de-Seine : quelle voie choisir ?

Dans les Hauts-de-Seine, la vente par lots d’un immeuble rénové peut convenir à un vendeur qui dispose de temps ; la vente en bloc convient mieux quand l’immeuble est occupé, demande des travaux ou appartient à plusieurs personnes qui veulent une sortie commune. Le choix se fait sur des éléments concrets.

La vente en bloc à un professionnel n’est pas toujours la meilleure solution : nous l’indiquons quand elle ne l’est pas. Voir bloc ou découpe, qui achète des immeubles entiers et vendre en indivision.

Pour un immeuble de 2 à 20 logements dans les Hauts-de-Seine, Rachat Immeubles étudie le dossier sans engagement, puis visite. Nous adressons ensuite une proposition écrite détaillant revenus, travaux, frais et marge.

Questions fréquentes