Vendre un immeuble entier dans le Val-d’Oise

Quel parc d’immeubles anciens dans le Val-d’Oise ?

Le Val-d’Oise compte des immeubles anciens dans trois types de lieux. Ce sont les villes historiques de la vallée de l’Oise, les communes de la vallée de Montmorency et les villes ouvrières proches de Paris. Le reste du parc est fait de pavillons et de résidences récentes.

• Pontoise : centre ancien perché autour de la cathédrale Saint-Maclou, maisons de ville et petits immeubles en pierre, ruelles et commerces.
• Argenteuil : centre ancien et immeubles de rapport de la fin du XIXe et du début du XXe siècle, souvent mixtes.
• Enghien-les-Bains, Montmorency, Saint-Gratien : villas et immeubles de villégiature, parfois divisés en appartements.
• L’Isle-Adam, Beaumont-sur-Oise, Persan, Saint-Ouen-l’Aumône : immeubles de bourg de 2 à 6 logements sur les rues commerçantes.

Les immeubles de villégiature divisés posent la question de la régularité de la division et de l’état des réseaux ; les immeubles de rapport, celle des parties communes et des baux anciens. Un dossier documenté permet à l’acheteur d’établir une proposition précise : voir les documents à réunir et les diagnostics en monopropriété.

Gypse et anciennes carrières : un risque propre au Val-d’Oise

Le sous-sol du Val-d’Oise a été largement exploité pour le gypse et le calcaire. D’anciennes carrières souterraines sont recensées sous plusieurs communes, notamment sur les buttes du Parisis et de la vallée de Montmorency. Le gypse se dissout au contact de l’eau et peut provoquer des fontis, c’est-à-dire des effondrements localisés.

Un service interdépartemental d’inspection des carrières, basé à Versailles, a été organisé pour le Val-d’Oise, les Yvelines et l’Essonne. Les cavités connues sont consultables sur Géorisques, et certaines communes sont couvertes par des périmètres de risque ou des plans de prévention des mouvements de terrain.

• L’état des risques, annexé à la promesse, signale les zones réglementées.
• L’acheteur examine les fissures, les affaissements de dallage et les caves.
• Les rapports de comblement ou d’injection déjà réalisés doivent lui être remis.

Un vendeur n’a pas à faire réaliser d’étude avant la vente, mais il doit déclarer ce qu’il sait des désordres et des sinistres. Si un désordre menace la sécurité des occupants, une procédure administrative peut être engagée : voir arrêté de mise en sécurité.

Crues de l’Oise et de la Seine, argiles

Les communes riveraines de l’Oise sont couvertes par un plan de prévention du risque inondation. Il a été établi en 1998 et révisé en 2007 pour 22 communes du Val-d’Oise ; un PPRI de la Seine concerne La Roche-Guyon, Haute-Isle et Vétheuil. Les communes de la boucle de la Seine, comme Argenteuil, sont aussi exposées à la crue du fleuve. Leur zonage se vérifie sur Géorisques et dans le plan local d’urbanisme.

Le zonage de la parcelle détermine ce que l’acheteur pourra faire en rez-de-chaussée et en sous-sol. Il regarde :

• la zone réglementaire et la cote de référence ;
• l’emplacement des installations techniques ;
• les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, que le vendeur déclare.

Le retrait-gonflement des argiles concerne une partie du département, en particulier sur les coteaux. Il touche surtout les maisons et petits immeubles aux fondations peu profondes, fréquents parmi les villas divisées. Ces éléments figurent dans l’état des risques. Voir promesse et conditions suspensives.

Permis de louer, préemption et loyers dans le 95

Le permis de louer est répandu dans le Val-d’Oise. La communauté d’agglomération Val Parisis applique une autorisation préalable de mise en location sur des périmètres de ses 15 communes. Ils ont été étendus au 1er novembre 2022 puis mis à jour au 1er juillet 2024. Pontoise instruit des demandes de permis de louer depuis octobre 2021. D’autres communes ont adopté un régime de déclaration ou d’autorisation ; la mairie confirme le périmètre à l’adresse.

• Baux en cours : repris par l’acheteur, sans nouvelle autorisation.
• Relocations : soumises à autorisation dans le périmètre ; elle est refusée si le logement porte atteinte à la sécurité ou à la salubrité.
• Préemption : dans les zones couvertes par le droit de préemption urbain, une DIA est adressée au titulaire, qui dispose de deux mois ; le droit peut être délégué à l’établissement public foncier d’Île-de-France.
• Loyers : aucune commune du Val-d’Oise ne fait partie de l’expérimentation de l’encadrement des loyers.
• Ravalement : obligation décennale seulement dans les communes inscrites par arrêté préfectoral.

Voir vendre un immeuble occupé, notifier les locataires et préemption de la commune.

Vendre un immeuble dans le Val-d’Oise : la voie adaptée

Dans le Val-d’Oise, la vente par lots n’est réaliste que pour un immeuble en bon état, bien situé et largement vide ; pour un immeuble occupé, sous-miné ou à rénover, la vente en bloc simplifie l’opération. Un acheteur professionnel n’est pas toujours la meilleure option : un investisseur particulier peut convenir pour un petit immeuble sans travaux.

Voir bloc ou découpe, délai de vente d’un immeuble entier et hériter d’un immeuble de rapport.

Pour un immeuble de 2 à 20 logements dans le Val-d’Oise, Rachat Immeubles étudie le dossier de façon confidentielle, visite, puis remet une proposition écrite et motivée.

Questions fréquentes