Vendre un immeuble occupé : locataires, baux et préemptions

Les locataires peuvent-ils empêcher la vente ?

Non. Un propriétaire est libre de vendre son immeuble occupé, et les locataires n’ont pas à donner leur accord.

L’article 1743 du code civil interdit à l’acquéreur d’expulser le locataire dont le bail a une date certaine. Les baux en cours se poursuivent donc avec l’acquéreur, aux mêmes conditions de loyer, de durée et de clauses. Un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne peut être remis en cause qu’à son terme, par un congé motivé et délivré dans les formes légales.

Les locataires peuvent en revanche bénéficier, dans certains cas, d’une priorité d’achat qu’il faut respecter. Ils doivent aussi permettre les visites utiles à la vente, dans les limites fixées par la loi. Voir les locataires peuvent-ils s’opposer à la vente.

Quels droits de préemption peuvent s’appliquer ?

Cinq régimes coexistent ; lequel s’applique dépend du nombre de logements, du mode de vente et de la localisation de l’immeuble.

Voir vente en bloc, après division, accords collectifs et préemption de la commune.

Comment l’engagement de prorogation des baux écarte-t-il la préemption des locataires ?

Pour un immeuble de plus de cinq logements vendu en bloc, la préemption des locataires disparaît si l’acquéreur s’engage à proroger les baux d’habitation en cours.

La prorogation doit permettre à chaque locataire de disposer de son logement pendant six ans à compter de l’acte authentique. L’engagement figure dans l’acte, avec la liste des locataires. À défaut, le bailleur notifie à chacun le prix de l’immeuble et celui de son logement, et attend quatre mois. Le choix entre ces deux voies pèse sur le prix et sur le calendrier.

Le dispositif est aussi écarté pour une vente entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré, une cession à un organisme HLM ou l’exercice d’un droit de préemption de la commune. Le maire est informé du prix ; en zone de préemption, la déclaration d’intention d’aliéner vaut cette information. Un immeuble de deux à cinq logements n’est pas concerné.

Pourquoi la purge des préemptions doit-elle être irréprochable ?

Parce qu’une notification omise ou incomplète expose à la nullité de la vente, que le locataire privé de son droit peut demander en justice.

Chaque notification part par lettre recommandée avec avis de réception, à chaque locataire ou occupant de bonne foi. Elle reproduit les alinéas de loi applicables, sous la même sanction. Les cotitulaires du bail reçoivent chacun leur lettre, et les deux époux lorsque le bailleur connaît leur situation. Le prix notifié engage le vendeur : s’il cède ensuite à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification ouvre au locataire un délai d’un mois.

Le notaire rédige et envoie ces notifications à partir d’un état locatif à jour, puis attend l’expiration des délais avant l’acte. Ce calendrier s’impose à tout acquéreur, professionnel ou non. Voir notifier chaque locataire.

Que devient le commerce du rez-de-chaussée ?

Dans une vente de l’immeuble entier, le bail commercial se poursuit avec l’acquéreur et le commerçant ne bénéficie d’aucun droit de préférence.

L’article L145-46-1 du code de commerce exclut expressément la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Le droit de préférence ne renaît que si le local est détaché puis vendu seul, après division. Le loyer, l’indexation, la destination des lieux et la répartition des charges restent ceux du bail. L’acquéreur ne peut y mettre fin que dans les cas prévus par le statut des baux commerciaux.

L’acte règle le transfert du dépôt de garantie et la quote-part de loyer et de taxe foncière. Les bureaux et entrepôts ne relèvent pas de ce droit, quel que soit le mode de vente. Voir bail commercial et vente de l’immeuble.

Comment les baux, dépôts et charges sont-ils repris à la signature ?

Les baux sont transférés de plein droit avec l’immeuble ; l’acte authentique répartit seulement entre vendeur et acquéreur les sommes de l’année.

• Dépôts de garantie : la loi met leur restitution à la charge du nouveau bailleur (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989) ; le montant est transféré ou déduit du prix.
• Loyers : ceux du mois de la vente sont répartis au prorata ; les loyers échus avant la vente restent dus au vendeur, sauf stipulation contraire.
• Charges : l’acte fixe qui procède à la régularisation annuelle et comment les parties se rendent compte de la différence.
• Taxe foncière : l’usage est un remboursement par l’acquéreur de la quote-part postérieure à la vente.
• Impayés et procédures : décrits dans l’acte, le vendeur conservant ses créances antérieures.

Voir la reprise des baux.

Faut-il libérer les logements avant de vendre ?

Non, et c’est rarement possible : un immeuble se vend avec ses occupants, et sa valeur tient d’abord à ses baux.

Un congé ne peut être donné qu’au terme de chaque bail, six mois au moins à l’avance, pour reprendre, vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes est protégé, sauf exceptions prévues par la loi. Forcer un occupant à partir par manœuvres, menaces ou contraintes est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (art. 226-4-2 du code pénal).

Voir faut-il vider l’immeuble avant de le vendre, locataires en impayés et logements loi de 1948. Rachat Immeubles achète des immeubles de 2 à 20 logements occupés, après étude du dossier et visite : les baux sont repris tels quels, sans démarche du vendeur auprès des locataires.

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