Vendre un immeuble entier dans le Val-de-Marne

Quel parc d’immeubles anciens dans le Val-de-Marne ?

Le Val-de-Marne réunit deux familles d’immeubles anciens : les immeubles de rapport des communes limitrophes de Paris et le bâti de villégiature des bords de Marne. Les premiers se trouvent à Vincennes, Saint-Mandé, Charenton-le-Pont, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Gentilly ou Vitry-sur-Seine ; les seconds à Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Joinville-le-Pont ou Saint-Maur-des-Fossés.

• Immeubles de rapport en pierre ou en brique, fin XIXe et années 1920-1930, de quatre à six niveaux, avec commerces en pied d’immeuble sur les axes.
• Villas et maisons bourgeoises divisées en appartements, fréquentes en bord de Marne.
• Petits immeubles ouvriers autour des anciennes zones industrielles de la Seine amont.
• Immeubles mixtes logements et ateliers, dont l’usage de chaque local doit être établi.

Les maisons divisées posent souvent la question de la régularité de la division et du nombre de compteurs ; les immeubles de rapport celle des réseaux collectifs et des parties communes. Dans les deux cas, un dossier technique complet facilite l’analyse : voir les diagnostics en monopropriété et les documents à réunir.

Anciennes carrières : ce que l’IGC suit dans le Val-de-Marne

Une partie du Val-de-Marne repose sur d’anciennes carrières de calcaire et de gypse, suivies par l’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris. Elle intervient en vertu d’une convention conclue avec le département le 8 juillet 2002. L’IGC répond aux demandes de renseignements sur les parcelles et surveille les galeries sous le domaine public. Elle émet des prescriptions sur les permis de construire en zone de carrières.

Les secteurs sous-minés figurent sur les plans de l’IGC, qui répond pour chaque parcelle. Pour un immeuble ancien, l’acheteur regarde :

• si la parcelle est en zone de carrières et quelles prescriptions s’appliquent ;
• si des travaux de consolidation ont déjà été réalisés, et par quelle entreprise ;
• si les fissures visibles sont stables ou évolutives.

Le vendeur n’a pas d’étude à commander avant la vente, mais il doit déclarer ce qu’il sait des désordres et des sinistres. Les rapports anciens, même incomplets, ont de la valeur pour l’acheteur. Un désordre structurel grave peut relever d’un arrêté : voir arrêté de mise en sécurité.

Seine, Marne et Yerres : le risque inondation

Le Val-de-Marne est traversé par la Seine et la Marne, qui se rejoignent à Charenton-le-Pont et Alfortville. Ses communes riveraines sont couvertes par un plan de prévention du risque inondation de la Marne et de la Seine, révisé par arrêté préfectoral en 2007. Au sud-est, la vallée de l’Yerres relève d’un PPRI interdépartemental approuvé le 18 juin 2012, commun avec l’Essonne et la Seine-et-Marne.

Le zonage réglementaire de la parcelle conditionne les travaux possibles : création de logements en rez-de-chaussée, aménagement de caves, extension. Il intéresse donc directement un acheteur qui envisage une restructuration. Les points qu’il examine :

• la zone du PPRI et la cote de référence par rapport aux planchers ;
• l’emplacement des installations techniques (chaufferie, tableaux électriques, ascenseur) ;
• les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, que le vendeur doit déclarer.

À ce risque s’ajoute, sur une partie du département, le retrait-gonflement des argiles, qui touche surtout les fondations peu profondes. Ces éléments figurent dans l’état des risques établi à partir de Géorisques et annexé à la promesse : voir promesse et conditions suspensives.

Permis de louer, changement d’usage et préemption dans le 94

Le permis de louer progresse dans le Val-de-Marne. Champigny-sur-Marne impose une autorisation préalable de mise en location depuis le 1er mars 2022, instruite par son service Hygiène et Santé ; Villejuif délivre des autorisations par arrêté municipal. D’autres communes ont adopté des dispositifs de déclaration ou d’autorisation ; le périmètre se vérifie en mairie.

Ce régime ne touche pas les baux en cours repris par l’acheteur, mais s’appliquera à chaque relocation. Un logement qui porte atteinte à la sécurité ou à la salubrité peut se voir refuser l’autorisation. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n’est plus décent pour un nouveau bail depuis 2025. L’acheteur intègre ces deux points dans son plan de travaux.

Autres règles utiles :

• changement d’usage : le code de la construction et de l’habitation l’encadre dans le Val-de-Marne comme à Paris, dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis ;
• préemption : le droit de préemption urbain est exercé par la commune ou l’établissement public territorial, parfois délégué à l’établissement public foncier ; une DIA est déposée et le titulaire dispose de deux mois ;
• loyers : aucune commune du Val-de-Marne ne figure dans l’expérimentation de l’encadrement des loyers.

Voir préemption de la commune et vendre un immeuble occupé.

Vendre un immeuble dans le Val-de-Marne : en bloc ou par lots ?

Dans le Val-de-Marne, la vente par lots se justifie pour un immeuble en bon état et largement vide ; la vente en bloc pour un immeuble occupé, une maison divisée de régularité incertaine ou une succession qui doit être réglée rapidement. Chaque voie a ses contraintes.

Dans une succession, la vente en bloc évite que l’indivision porte la gestion pendant des années : voir hériter d’un immeuble de rapport et bloc ou découpe.

Rachat Immeubles étudie les immeubles val-de-marnais de 2 à 20 logements ; après visite, une proposition écrite et motivée est adressée au vendeur, puis l’acte est signé chez son notaire, sans frais d’agence à sa charge.

Questions fréquentes