Vendre un immeuble entier en Essonne

Quels immeubles anciens trouve-t-on en Essonne ?

En Essonne, le parc d’immeubles anciens détenus par un seul propriétaire est réduit. Il se concentre dans les centres historiques et les villes de la vallée de la Seine. Le reste du département est dominé par la maison individuelle et les grands ensembles en copropriété ou en logement social.

• Corbeil-Essonnes : centre ancien au confluent de la Seine et de l’Essonne. Immeubles de trois ou quatre niveaux avec commerces, anciens logements liés aux moulins et à l’industrie.
• Étampes : ville au patrimoine médiéval et classique, maisons de ville et petits immeubles de bourg, nombreux abords de monuments historiques.
• Dourdan, Arpajon, Montlhéry, Longjumeau : immeubles de bourg de 2 à 6 logements sur les rues commerçantes.
• Juvisy-sur-Orge, Athis-Mons, Draveil : petits immeubles de rapport de la première moitié du XXe siècle près des gares.

Ces immeubles combinent souvent un commerce en rez-de-chaussée, des logements de petite surface et des installations anciennes. Le premier travail consiste à reconstituer un dossier fiable : titres, baux, état locatif, diagnostics, plans. Voir les documents à réunir et le bail commercial dans une vente d’immeuble.

Permis de louer et permis de diviser : Grand Paris Sud et au-delà

L’agglomération Grand Paris Sud a instauré, à la demande de certaines communes, des régimes d’autorisation ou de déclaration de mise en location et d’autorisation de division. Selon son guide pratique, Grigny applique l’autorisation de mise en location sur l’ensemble immobilier Grigny 2 et l’autorisation de division sur toute la commune ; Évry-Courcouronnes et Saint-Germain-lès-Corbeil sont également concernées sur des périmètres définis.

La préfecture de l’Essonne sanctionne les manquements par des amendes administratives, qu’elle a commencé à prononcer à l’encontre de bailleurs. D’autres communes du département ont adopté ces dispositifs ; la mairie confirme le régime applicable à l’adresse.

Pour la vente d’un immeuble entier :

• les baux en cours se poursuivent avec l’acheteur sans nouvelle autorisation ;
• chaque relocation future exigera l’autorisation ou la déclaration, selon le régime ;
• une division réalisée sans autorisation dans un périmètre soumis expose à une amende et doit être signalée à l’acheteur.

Voir vendre un immeuble occupé et immeuble sous arrêté d’insalubrité.

Seine, Yerres, Orge : le risque inondation en Essonne

L’Essonne est traversée par la Seine et par plusieurs rivières. Ses vallées sont couvertes par des plans de prévention du risque inondation. Ce sont le PPRI de la Seine, le PPRI de la vallée de l’Yerres approuvé le 18 juin 2012 par arrêté interpréfectoral, et le PPRI de la vallée de l’Essonne. Des quartiers anciens des communes riveraines, à commencer par Corbeil-Essonnes, au confluent de la Seine et de l’Essonne, sont en partie situés en zone réglementée.

Le zonage de la parcelle conditionne les travaux possibles en rez-de-chaussée et en sous-sol, ce qui intéresse directement un acheteur qui envisage une restructuration. Il examine :

• la zone du PPRI et la cote de référence ;
• l’emplacement des installations techniques et des caves ;
• les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, que le vendeur doit déclarer.

Le retrait-gonflement des argiles concerne aussi une large partie du département et provoque des fissures sur les bâtiments aux fondations peu profondes. Ces informations figurent dans l’état des risques établi à partir de Géorisques. Voir diagnostics en monopropriété et promesse et conditions suspensives.

Préemption, loyers et patrimoine : ce qu’il faut vérifier

En Essonne, la vente d’un immeuble entier situé dans une zone couverte par le droit de préemption urbain donne lieu à une déclaration d’intention d’aliéner. La commune ou l’intercommunalité titulaire dispose de deux mois pour se prononcer. Ce droit est parfois délégué à l’établissement public foncier d’Île-de-France, notamment dans les centres anciens en requalification.

Autres points propres au département :

• loyers : aucune commune de l’Essonne ne figure dans l’expérimentation de l’encadrement des loyers ; seules les règles de zone tendue s’appliquent dans les communes classées ;
• patrimoine : à Étampes, Dourdan ou Corbeil-Essonnes, les abords de monuments historiques soumettent les travaux extérieurs à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ;
• ravalement : l’obligation décennale ne s’applique que dans les communes inscrites par arrêté préfectoral, à vérifier en mairie ;
• sous-sol : des cavités sont recensées dans certaines communes ; un service interdépartemental d’inspection des carrières, basé à Versailles, a été organisé pour les Yvelines, le Val-d’Oise et l’Essonne.

Le notaire purge les droits de préemption et réunit les renseignements d’urbanisme avant l’acte. Voir préemption de la commune.

Vendre un immeuble en Essonne : bloc, lots ou succession

En Essonne, la vente par lots est plus longue qu’à Paris. Elle ne convient qu’aux immeubles en bon état dans les communes où la demande de petits logements est forte. La vente en bloc répond plus souvent aux situations rencontrées : immeuble occupé, commerce au rez-de-chaussée, travaux à prévoir, succession ou SCI familiale qui doit être soldée.

Voir indivision et héritier qui refuse, immeuble ou parts de SCI et plus-value.

Rachat Immeubles étudie en Essonne les immeubles de 2 à 20 logements ; si l’immeuble correspond à nos critères, une proposition écrite suit la visite, et la vente se signe en une fois chez le notaire du vendeur.

Questions fréquentes