Vendre un immeuble entier en Seine-Saint-Denis

Quel parc d’immeubles anciens en Seine-Saint-Denis ?

Le parc ancien de la Seine-Saint-Denis est d’abord un parc ouvrier et faubourien. Il a été bâti entre la fin du XIXe siècle et les années 1930 autour des usines et des gares. Les centres anciens de Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers, Pantin, Montreuil ou Bagnolet en concentrent l’essentiel.

• Petits immeubles de rapport de trois à cinq niveaux, souvent avec boutique ou café en rez-de-chaussée.
• Immeubles sur cour mêlant logements, ateliers et anciens locaux d’activité.
• Maisons et pavillons divisés en plusieurs logements, parfois sans autorisation à l’origine.
• Immeubles en monopropriété très dégradés, visés par des procédures de lutte contre l’habitat indigne.

Pour un vendeur, la question centrale est la régularité de chaque logement : surface, hauteur sous plafond, éclairement, décence, conformité de la division. Un immeuble dont un logement ne respecte pas ces règles reste vendable, mais l’acheteur intègre la remise en ordre dans son calcul. Le dossier doit donc être complet et sincère : voir les documents à réunir et vendre un immeuble sous arrêté d’insalubrité.

Encadrement des loyers : Plaine Commune et Est Ensemble

Dix-huit communes de la Seine-Saint-Denis appliquent l’encadrement des loyers. Les neuf communes de Plaine Commune l’appliquent depuis le 1er juin 2021 et les neuf communes d’Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021. Un arrêté du préfet de région fixe chaque année les loyers de référence, majorés et minorés, par secteur et par catégorie de logement.

Ce dispositif relève d’une expérimentation prévue jusqu’en novembre 2026 ; une prolongation était en discussion au Parlement à la date de rédaction. Le notaire vérifie le régime en vigueur au jour de la vente.

Pour l’acheteur, seuls comptent des loyers conformes : un loyer supérieur au plafond peut être réduit à la demande du locataire. Un état locatif détaillé, bail par bail, permet de chiffrer ce risque sans hypothèse défavorable : voir la reprise des baux.

Permis de louer et lutte contre l’habitat indigne

Le permis de louer est appliqué dans de nombreuses communes de la Seine-Saint-Denis. Dans Plaine Commune, Aubervilliers, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis et Stains ont été les premières à l’appliquer ; d’autres communes du département, comme Sevran, délivrent des autorisations préalables de mise en location par arrêté. L’ADIL de la Seine-Saint-Denis tient une carte des communes et périmètres concernés.

Ce que cela change pour une vente :

• les baux en cours se poursuivent avec l’acheteur ; chaque relocation exigera toutefois une autorisation, refusée si le logement porte atteinte à la sécurité ou à la salubrité ;
• les communes et l’État contrôlent activement les immeubles anciens : arrêtés de mise en sécurité, de traitement de l’insalubrité, interdictions d’habiter ;
• une division ancienne irrégulière, découverte lors d’une demande d’autorisation, peut conduire à une remise en ordre coûteuse.

Un immeuble sous arrêté se vend, à condition de le déclarer et de respecter les règles propres à ces procédures, notamment la protection des occupants. Voir arrêté de mise en sécurité, insalubrité et, pour l’occupation, vendre un immeuble occupé.

Gypse, Seine et Marne : les risques à connaître

Le sous-sol de la Seine-Saint-Denis comporte d’anciennes carrières et des zones de dissolution du gypse. L’Inspection générale des carrières de la Ville de Paris les suit et publie un rapport annuel propre au département. Le gypse se dissout au contact de l’eau et peut provoquer des affaissements ; les secteurs concernés font l’objet de prescriptions lors des permis de construire.

Deux plans de prévention du risque inondation couvrent le département :

• celui de la Seine, qui concerne notamment Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Saint-Denis et Saint-Ouen-sur-Seine ;
• celui de la Marne, approuvé par arrêté préfectoral du 15 novembre 2010, pour les communes riveraines de la rivière.

Une partie du territoire est également exposée au retrait-gonflement des argiles. Ces informations figurent dans l’état des risques annexé à la promesse, établi à partir de Géorisques, avec la déclaration des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles.

L’acheteur examine, lors de la visite, les fissures, les caves humides et les traces de mouvements de terrain. Un historique de travaux de confortement, quand il existe, doit lui être remis. Voir diagnostics d’un immeuble en monopropriété.

Préemption et vente en bloc en Seine-Saint-Denis

En Seine-Saint-Denis, la vente d’un immeuble entier donne presque toujours lieu à une déclaration d’intention d’aliéner. Le droit de préemption urbain y est exercé par les établissements publics territoriaux ou les communes. Il est souvent délégué à l’établissement public foncier d’Île-de-France pour des opérations de requalification. Le titulaire dispose de deux mois pour répondre.

La préemption publique est fréquente sur les immeubles dégradés ou situés dans des quartiers en renouvellement urbain. Elle s’ajoute, selon les cas, au droit de préemption des locataires lors d’une vente en bloc. Le changement d’usage des logements est par ailleurs encadré dans le département par le code de la construction et de l’habitation.

• Vente en bloc : une signature, baux repris, pas de mise en copropriété ; adaptée aux immeubles occupés ou à rénover.
• Vente par lots : géomètre, règlement de copropriété, diagnostics par lot et droit de préemption de chaque locataire ; plus longue, rarement adaptée à un immeuble dégradé.

Voir préemption de la commune, préemption des locataires et bloc ou découpe.

Rachat Immeubles examine les immeubles de 2 à 20 logements de Seine-Saint-Denis, y compris sous arrêté, et ne fait de proposition écrite qu’après visite.

Questions fréquentes