Vendre un immeuble à rénover : injonctions, arrêtés et obligations

Quelles procédures peuvent imposer des travaux à un immeuble ancien ?

Quatre procédures reviennent dans la plupart des dossiers franciliens, avec des autorités et des effets différents sur la vente.

Voir injonction de ravalement, arrêté de mise en sécurité, insalubrité et plomb.

Comment se déroule une injonction de ravalement ?

À Paris et dans les communes inscrites sur une liste préfectorale, la mairie peut enjoindre au propriétaire de ravaler ses façades, au moins une fois tous les dix ans.

L’obligation ne naît pas automatiquement au bout de dix ans : c’est l’injonction qui la rend exigible (art. L126-2 du code de la construction et de l’habitation). Le propriétaire dispose de six mois pour engager les travaux. À défaut, le maire peut les prescrire par arrêté, avec un délai d’exécution d’un an au plus (art. L126-3). Si la sommation reste sans effet, il peut les faire exécuter d’office, sur autorisation du juge, aux frais du propriétaire.

Ces délais sont courts au regard du temps nécessaire pour réunir des devis et choisir un maître d’œuvre. Une injonction reçue doit donc être traitée tout de suite, même si la vente est envisagée.

Que change un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité ?

Un arrêté suspend les loyers des locaux visés et impose au propriétaire des travaux dans un délai fixé, sous peine d’astreinte.

Pour les locaux visés, le loyer n’est plus dû à partir du mois suivant celui où l’arrêté est notifié ou affiché, et le redevient le mois suivant la mainlevée (art. L521-2 du code de la construction et de l’habitation). Les baux ne sont pas résiliés : leur durée est suspendue. Le propriétaire doit, selon les cas, héberger ou reloger les occupants, ou en supporter le coût.

Faute d’exécution dans le délai, une astreinte journalière plafonnée à 1 000 € s’applique et les travaux peuvent être exécutés d’office (art. L511-15). Un logement libéré ne peut pas être reloué avant la mainlevée. Depuis 2021, l’arrêté de mise en sécurité remplace l’ancien arrêté de péril.

Peut-on vendre un immeuble sous arrêté ?

Oui. Aucun texte n’interdit la vente : l’arrêté suit l’immeuble, et l’acquéreur devient tenu des mesures prescrites.

Le vendeur doit déclarer l’arrêté, qu’il soit publié ou non au fichier immobilier. Le notaire le recherche auprès de la mairie et de la préfecture. Taire une procédure exposerait le vendeur à une action de l’acquéreur après la vente. L’acte règle aussi plusieurs points que la loi laisse aux parties :

• le sort des astreintes déjà liquidées et des frais avancés par la commune ;
• la situation de chaque local : loyers suspendus, occupants hébergés ou relogés ;
• l’avancement des travaux et les marchés déjà signés.

Un acheteur particulier obtient difficilement un prêt pour un immeuble sous arrêté. Les acquéreurs réalistes sont ceux qui peuvent financer le chantier et le relogement.

Quelles obligations pour le plomb et l’amiante ?

Les parties communes d’un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 doivent avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb.

Si ce constat révèle des revêtements dégradés au-delà des seuils, le propriétaire informe les occupants et réalise les travaux qui suppriment le risque (art. L1334-9 du code de la santé publique). Ces travaux ne sont pas récupérables sur les locataires. Un constat est aussi exigé avant tout chantier qui altère les revêtements, comme un ravalement de cage d’escalier.

Pour l’amiante, le propriétaire d’un immeuble collectif dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997 tient à jour un dossier technique des parties communes. Les logements font l’objet de leur propre repérage lors de la vente. Beaucoup d’immeubles familiaux n’ont jamais fait réaliser ces documents : il est utile de les régulariser dès que la vente est envisagée. Voir amiante et dossier technique.

Quelles règles de performance énergétique pèsent sur un immeuble de rapport ?

Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement classé G n’est plus décent pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits.

La loi prévoit d’étendre cette règle aux logements classés F, puis E, selon un calendrier fixé. Les loyers des logements classés F ou G ne peuvent déjà plus être augmentés lors d’un renouvellement ou d’une relocation. Pour un immeuble de rapport, un logement qui ne peut plus être loué ne produit plus de revenu tant qu’il n’est pas rénové.

À la vente, un immeuble en monopropriété classé F ou G, et E depuis le 1er janvier 2025, doit être accompagné d’un audit énergétique. Celui-ci propose des scénarios de travaux chiffrés. L’acquéreur s’en sert pour chiffrer la rénovation ; le vendeur a intérêt à disposer de diagnostics à jour. Voir les diagnostics d’un immeuble en monopropriété, l’audit énergétique à la vente, le calendrier d’interdiction de louer et vendre une passoire thermique.

Faut-il rénover avant de vendre ou vendre en l’état ?

Rénover avant de vendre a du sens si vous disposez du temps, de la trésorerie et de la capacité à piloter un chantier en site occupé.

Dans le cas contraire, la vente en l’état transfère à l’acquéreur la charge des travaux, de leur financement et de leur coordination avec les occupants. Le prix en tient compte, mais vous évitez l’avance de fonds et l’aléa du chantier.

• Travaux urgents imposés : souvent plus simple de vendre en l’état.
• Ravalement seul sur un immeuble sain : le réaliser peut faciliter une vente par lots.
• Travaux d’embellissement : rarement rentables avant une vente en bloc.
• Performance énergétique : à chiffrer logement par logement.

Pour comparer les voies, voir vente en bloc ou à la découpe, rénover ou vendre un immeuble énergivore et vendre en l’état et vices cachés. Rachat Immeubles reprend, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en l’état, injonctions ou arrêtés compris.

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Questions fréquentes