Quelles sont les catégories d’acquéreurs d’immeubles entiers ?
Six catégories d’acquéreurs se partagent le marché des immeubles entiers, avec des critères distincts.
| Acquéreur | Ce qu’il recherche | Point d’attention |
|---|---|---|
| Investisseur privé, famille | Revenus réguliers, immeuble en bon état | Financement bancaire, peu de travaux acceptés |
| Foncière | Actifs de taille significative, gestion professionnelle | Seuils de taille élevés, délais de décision internes |
| Bailleur social | Logements à conventionner | Financements publics, accord des collectivités |
| Marchand de biens | Immeubles à rénover ou à diviser | Achète en vue de revendre, prix fondé sur les travaux |
| Promoteur | Droits à construire, surélévation, démolition | Conditions d’urbanisme, délais de permis |
| Commune | Projets d’intérêt général | Intervient par préemption, après déclaration |
Les locataires eux-mêmes peuvent acquérir, dans les cas où la loi leur ouvre un droit de préemption. Un même immeuble peut intéresser plusieurs catégories ; la question est de savoir laquelle prendra l’immeuble dans son état actuel.
Que recherchent les investisseurs privés et les foncières ?
Les investisseurs privés et les foncières recherchent avant tout un revenu locatif stable, sur un immeuble qui ne demande pas de travaux importants à court terme.
Un investisseur privé ou une famille finance souvent l’achat par emprunt : la promesse comporte alors une condition de prêt, et la banque examine l’état de l’immeuble et la qualité des baux. Les immeubles classés G au DPE posent une difficulté particulière : depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement classé G n’est plus considéré comme décent pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits, ce qui pèse sur la mise en location.
Les foncières, qui gèrent des portefeuilles d’immeubles, privilégient en général des actifs de taille importante et des processus de décision formalisés. Un immeuble de quelques logements, ancien et occupé, entre rarement dans leurs critères.
Ces acquéreurs conviennent bien aux immeubles récents ou rénovés, bien loués, dont le vendeur peut attendre la fin d’un processus de financement.
Comment interviennent les bailleurs sociaux et les communes ?
Les bailleurs sociaux achètent pour produire des logements sociaux ; les communes interviennent surtout par l’exercice de leur droit de préemption.
Un bailleur social peut acquérir un immeuble occupé et le conventionner, avec des financements publics qui supposent l’accord des collectivités concernées. Le calendrier dépend de ces financements. À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, la politique de logement social conduit à examiner les déclarations d’intention d’aliéner portant sur des immeubles entiers.
La commune titulaire du droit de préemption urbain reçoit la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire. Elle dispose de deux mois pour préempter ; son silence vaut renonciation. Si elle préempte, elle se substitue à l’acquéreur, au prix de la déclaration ou à un prix qu’elle propose, que le vendeur peut refuser, auquel cas le juge de l’expropriation peut être saisi. Voir notre guide sur la préemption de la commune.
Qu’est-ce qui distingue un marchand de biens ?
Un marchand de biens achète pour revendre, après travaux ou division, et intègre ce projet dans son prix dès la proposition.
Sur le plan fiscal, l’acquéreur assujetti à la TVA qui s’engage à revendre peut bénéficier d’un régime d’enregistrement propre aux achats destinés à la revente (article 1115 du code général des impôts), assorti d’un engagement de revendre dans un délai de cinq ans, réduit à deux ans pour certaines reventes par lots. Ce régime concerne l’acquéreur ; il ne modifie pas la fiscalité du vendeur.
Le marchand de biens accepte des immeubles que d’autres écartent : travaux lourds, logements anciens, baux soumis à la loi de 1948, injonctions administratives. En contrepartie, son prix intègre le coût des travaux, les frais, le temps et le risque. La comparaison utile pour le vendeur porte donc sur le prix net, le calendrier et la certitude d’aboutir.
Rachat Immeubles achète pour son propre compte, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, en l’état et locataires en place.
Questions fréquentes
Un bailleur social peut-il acheter un immeuble occupé ?
Oui. Un bailleur social peut acquérir un immeuble occupé, les baux en cours se poursuivant. L’opération dépend en général de financements publics et de l’accord des collectivités, ce qui peut allonger le calendrier. La faisabilité s’apprécie au cas par cas, selon la commune et l’état de l’immeuble.
Un promoteur est-il intéressé par un petit immeuble ?
Un promoteur s’intéresse moins à l’immeuble qu’au terrain : il regarde les droits à construire, une surélévation possible ou une démolition. Pour un petit immeuble occupé sans potentiel constructible, il est rarement l’acquéreur adapté. La lecture du plan local d’urbanisme permet de savoir si cette piste mérite d’être explorée.
Peut-on interroger plusieurs catégories d’acquéreurs en même temps ?
Oui. Rien n’interdit de recueillir plusieurs propositions avant de signer une promesse. Il est utile de les comparer sur les mêmes bases : prix net vendeur, conditions suspensives, calendrier, reprise des baux. Une fois la promesse signée, le vendeur est engagé envers l’acquéreur retenu.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.