Où trouve-t-on des immeubles entiers en Seine-et-Marne ?
La Seine-et-Marne est le département le plus étendu d’Île-de-France. Les immeubles de plusieurs logements détenus par un seul propriétaire s’y concentrent dans les villes anciennes et les bourgs de vallée. Ailleurs dominent la maison individuelle et les copropriétés récentes des villes nouvelles.
- Melun : centre ancien autour de l’île Saint-Étienne, immeubles de trois ou quatre niveaux avec commerces.
- Meaux : cité épiscopale et rues commerçantes, maisons de ville et petits immeubles de rapport.
- Fontainebleau : immeubles du XIXe siècle autour du château, souvent de belle facture, aux abords de monuments historiques.
- Provins : cité médiévale, bâti ancien très encadré au titre du patrimoine.
- Nemours, Montereau-Fault-Yonne, Lagny-sur-Marne, Coulommiers, Château-Landon : immeubles de bourg de 2 à 6 logements, souvent mixtes.
Ces immeubles cumulent fréquemment un commerce en rez-de-chaussée, des étages loués et des combles aménagés de façon plus ou moins régulière. Le premier travail consiste à reconstituer un dossier fiable. Voir les documents à réunir et le bail commercial dans une vente d’immeuble.
Seine, Marne, Loing : un département exposé aux crues
La Seine-et-Marne est traversée par la Seine, la Marne, le Loing, l’Yerres et le Grand Morin. De nombreuses communes riveraines sont couvertes par des plans de prévention du risque inondation. La crue de juin 2016 a durement touché la vallée du Loing, notamment Nemours ; celle de la Seine et de la Marne concerne Melun, Montereau-Fault-Yonne, Meaux ou Lagny-sur-Marne.
Le zonage réglementaire de la parcelle conditionne les travaux en rez-de-chaussée et en sous-sol, la création de logements et parfois la reconstruction après sinistre. L’acheteur examine :
- la zone du PPRI et la cote de référence par rapport aux planchers ;
- la présence de caves, de chaufferies et de tableaux électriques en partie basse ;
- les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, que le vendeur doit déclarer, et les travaux réalisés depuis.
Le PPRI de la vallée de l’Yerres, approuvé le 18 juin 2012, est commun à la Seine-et-Marne, à l’Essonne et au Val-de-Marne. Ces informations figurent dans l’état des risques établi à partir de Géorisques et annexé à la promesse. Voir promesse et conditions suspensives.
Argiles, patrimoine et état du bâti
Une large partie de la Seine-et-Marne, notamment sur les plateaux de la Brie, est exposée au retrait-gonflement des argiles. Il provoque des fissures sur les bâtiments aux fondations peu profondes. Les immeubles de bourg et les maisons divisées y sont particulièrement sensibles, surtout après des étés secs.
Le patrimoine est l’autre contrainte forte. À Provins, Fontainebleau, Meaux ou Château-Landon, une grande partie des centres anciens se trouve aux abords de monuments historiques ou dans des périmètres protégés. Les travaux de façade, de toiture et de menuiseries y sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
- Fissures : l’acheteur distingue les désordres stabilisés des désordres évolutifs ; les rapports d’expert et déclarations de sinistre lui sont utiles.
- Travaux imposés : matériaux traditionnels, enduits à la chaux, menuiseries bois, avec un coût plus élevé.
- Plomb et amiante : constats obligatoires selon l’année de construction.
Un immeuble ancien présentant des désordres graves peut faire l’objet d’un arrêté. Voir arrêté de mise en sécurité, plomb et CREP et immeuble à rénover.
Permis de diviser, permis de louer et préemption dans le 77
Plusieurs communes de Seine-et-Marne encadrent la division des immeubles en logements. Nemours impose depuis le 26 avril 2022 une autorisation préalable aux travaux de division, appelée permis de diviser. Elle vaut sur un périmètre dont la liste des rues est publiée par la ville. D’autres communes et intercommunalités du département ont adopté un permis de diviser ou un permis de louer ; la mairie confirme le régime à l’adresse.
Pour un vendeur, ces règles comptent de deux façons :
- une division réalisée sans autorisation dans un périmètre soumis expose à une amende et doit être signalée à l’acheteur ;
- un acheteur qui envisage de redécouper l’immeuble devra obtenir l’accord de la commune, ce qui pèse sur son projet.
S’y ajoutent :
- la préemption : dans les zones couvertes par le droit de préemption urbain, une DIA est adressée à la commune ou à l’intercommunalité. Elle dispose de deux mois ;
- les loyers : aucune commune de Seine-et-Marne ne fait partie de l’expérimentation de l’encadrement des loyers ;
- le ravalement : obligation décennale seulement dans les communes inscrites par arrêté préfectoral.
Voir préemption de la commune et mise en copropriété.
Vendre un immeuble en Seine-et-Marne : ce qui oriente le choix
En Seine-et-Marne, la vente par lots d’un immeuble ancien est souvent longue, car la demande de petits logements varie fortement d’une ville à l’autre. La vente en bloc à un acheteur professionnel convient aux immeubles occupés, à rénover ou détenus en indivision ; un investisseur local peut convenir pour un petit immeuble en bon état.
| Élément du dossier | Effet sur la vente |
|---|---|
| Parcelle en zone inondable | Travaux en partie basse limités, assurance à vérifier |
| Abords de monument historique | Travaux extérieurs plus coûteux, délais d’instruction |
| Division récente dans un périmètre soumis | Vérifier l’autorisation obtenue |
| Commerce au rez-de-chaussée | Bail commercial repris, loyer pris en compte dans les revenus |
Voir bloc ou découpe, vendre à un acheteur professionnel et droits de succession sur un immeuble.
Rachat Immeubles étudie en Seine-et-Marne les immeubles de 2 à 20 logements ; la visite précède toute proposition, qui est écrite et motivée, et la vente se conclut chez le notaire du vendeur, baux repris.
Questions fréquentes
Un immeuble inondé en 2016 peut-il être vendu normalement ?
Oui. Le vendeur doit déclarer les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles et l’état des risques signale le zonage du PPRI. L’acheteur regarde ensuite les travaux réalisés depuis la crue : remise en état, déplacement des installations techniques, protections. Des factures et rapports d’expertise conservés facilitent nettement son analyse.
Le permis de diviser de Nemours s’applique-t-il à toute la ville ?
Non. Il s’applique sur un périmètre défini par la commune, dont la liste des rues est publiée sur son site. Il concerne les travaux qui créent plusieurs logements dans un bâtiment existant depuis le 26 avril 2022. Pour une adresse précise, le service urbanisme de la mairie confirme si l’autorisation est requise.
Les règles patrimoniales réduisent-elles l’intérêt d’un immeuble ancien ?
Elles ne réduisent pas l’intérêt de l’immeuble, mais elles augmentent le coût et la durée des travaux extérieurs, ce que l’acheteur intègre dans son calcul. En contrepartie, un centre ancien protégé conserve souvent une demande locative régulière. Le dossier doit indiquer les autorisations déjà obtenues pour les travaux passés.