Que faire dans les premiers mois après avoir hérité d’un immeuble ?
Il faut d’abord organiser la gestion courante, car l’immeuble continue de produire des loyers et des charges dès le jour du décès.
Les héritiers deviennent propriétaires en indivision, chacun pour sa quote-part, sans droit sur un appartement précis. Les baux ne sont pas affectés : les locataires paient désormais l’indivision. Chaque héritier dispose d’un délai de réflexion de quatre mois avant de pouvoir être sommé d’accepter ou de renoncer (art. 771 du code civil). Le notaire établit ensuite l’attestation de propriété, sans laquelle aucune vente ne peut être signée.
- Désigner qui gère au quotidien : mandat entre indivisaires ou administrateur de biens.
- Réunir le dossier : titre, état locatif, diagnostics, courriers de la mairie.
- Préparer la déclaration de succession et le paiement des droits.
- Décider ensuite de garder, d’attribuer ou de vendre.
Voir hériter d’un immeuble de rapport, renoncer ou accepter à concurrence de l’actif net et héritiers introuvables.
Quelles échéances fiscales s’imposent aux héritiers ?
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès survenu en France métropolitaine, et les droits sont payés en principe au dépôt.
L’immeuble y figure pour sa valeur vénale au jour du décès, en l’état et compte tenu de son occupation. Pour un enfant, l’abattement est de 100 000 € par parent, puis le barème en ligne directe s’applique, de 5 % à 45 %. Lorsque les immeubles et autres biens non liquides représentent au moins la moitié de l’actif, le paiement peut être fractionné sur trois ans, en sept versements, moyennant intérêts et sûretés.
Cette valeur sert aussi de prix d’acquisition si l’immeuble est vendu ensuite : une valeur trop basse réduit les droits mais alourdit la plus-value. Voir payer les droits de succession sur un immeuble et notre page fiscalité et prix.
Quelles décisions les indivisaires peuvent-ils prendre à la majorité ?
La gestion courante relève de la majorité des deux tiers des droits indivis ; la vente reste soumise à l’unanimité, sauf procédure judiciaire.
| Décision | Règle (art. 815-3 du code civil) |
|---|---|
| Encaissement des loyers, entretien, assurance | Deux tiers des droits indivis |
| Mandat général d’administration | Deux tiers des droits indivis |
| Conclusion ou renouvellement d’un bail d’habitation | Deux tiers des droits indivis |
| Bail commercial, artisanal ou agricole | Unanimité |
| Vente de l’immeuble | Unanimité, sauf autorisation du tribunal |
Les majoritaires informent les autres indivisaires de leurs décisions ; à défaut, elles leur sont inopposables. Les deux tiers se calculent en valeur des quotes-parts, et non par nombre d’héritiers.
Comment vendre quand un héritier refuse ?
Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente, selon la procédure de l’article 815-5-1 du code civil.
Ils expriment leur intention devant notaire, qui la fait signifier aux autres dans le mois. Sans réponse ou en cas d’opposition dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal. Le tribunal autorise la vente si elle ne lèse pas de façon excessive les minoritaires ; elle a lieu par licitation, c’est-à-dire aux enchères. La procédure est exclue en cas de démembrement de propriété, par exemple entre un conjoint usufruitier et des enfants nus-propriétaires.
Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, l’article 815-6 permet aussi d’autoriser un indivisaire à vendre seul lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient. Le partage judiciaire et le rachat des droits de l’opposant restent possibles. Voir vendre quand un indivisaire refuse.
Un héritier peut-il garder l’immeuble ?
Oui, s’il reçoit l’immeuble lors du partage et verse aux autres une soulte égale à la différence entre ce qu’il reçoit et ses droits.
Entre héritiers d’origine, le partage supporte un droit de 2,50 % sur l’actif net, sans droit de vente sur la soulte. La difficulté tient au financement : prêt adossé aux loyers, apport personnel, paiement échelonné accepté par les cohéritiers, ou vente d’une partie des lots après mise en copropriété. Pour un immeuble entier, le montant rend souvent ce rachat difficile, d’autant que des travaux s’ajoutent aux remboursements.
Lorsque la banque ne suit pas ou que la famille ne s’accorde pas sur la valeur, une vente globale suivie d’un partage du prix est l’issue la plus fréquente. Voir un héritier veut garder l’immeuble.
Faut-il vendre l’immeuble ou les parts de la SCI ?
Les deux voies sont possibles, mais la plupart des acquéreurs préfèrent acheter l’immeuble, plus simple à vérifier et sans passif caché.
| Vente de l’immeuble | Cession des parts | |
|---|---|---|
| Vendeur | La SCI | Les associés |
| Ce qui est transmis | L’immeuble et ses baux | La société, son actif et son passif |
| Droits payés par l’acquéreur | Droits de mutation immobiliers | 5 % du prix des parts (art. 726 du CGI) |
| Décision | Selon les statuts | Agrément des associés, à l’unanimité par défaut |
| Après la vente | La SCI encaisse, distribue ou se dissout | Les associés encaissent directement |
Voir vendre l’immeuble ou les parts de la SCI.
Que faire quand les associés d’une SCI ne s’entendent pas ?
Les statuts tranchent d’abord : ils fixent les majorités, les pouvoirs du gérant et les conditions de sortie des associés.
Un associé peut céder ses parts, sous réserve d’agrément, ou demander son retrait, au besoin en justice pour justes motifs (art. 1869 du code civil). Si la mésentente paralyse la société, le tribunal peut prononcer sa dissolution (art. 1844-7), qui conduit le plus souvent à la vente de l’immeuble. Ces procédures sont lentes ; la plupart des conflits se règlent par un rachat de parts, une vente amiable ou une médiation.
Voir SCI familiale : associés en désaccord, immeuble démembré et tutelle ou curatelle. Pour les indivisions et SCI familiales qui choisissent de vendre, Rachat Immeubles étudie le dossier, visite l’immeuble et adresse une proposition écrite transmissible à tous les héritiers ou associés.
Tous les guides sur ce sujet
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Questions fréquentes
Peut-on vendre un immeuble avant la fin de la succession ?
Oui, avec l’accord des héritiers et par l’intermédiaire du notaire chargé de la succession. Vendre un bien de la succession vaut en principe acceptation de celle-ci : les héritiers doivent donc avoir pris position. Le prix peut servir à payer les droits de succession.
Qui signe la vente d’un immeuble détenu par une SCI ?
Le gérant de la SCI, après la décision prévue par les statuts, le plus souvent une décision des associés. Le notaire vérifie les statuts, les pouvoirs du gérant et le procès-verbal d’assemblée avant la signature.
La vente de l’immeuble permet-elle de payer les droits de succession ?
Oui, le prix de vente peut servir à acquitter les droits. Lorsque la vente prend du temps, des facilités de paiement existent sous conditions auprès de l’administration fiscale ; le notaire de la succession indique celles qui s’appliquent.