Vente en bloc ou à la découpe : comment choisir

Quelles différences entre vente en bloc et vente à la découpe ?

Les deux voies diffèrent par le nombre de ventes, les formalités préalables, les droits des locataires et le temps que le vendeur doit y consacrer.

La comparaison utile porte sur le produit net, après frais, impôts et temps. Voir le guide complet.

Que coûte la mise en copropriété ?

Avant toute vente par lots, l’immeuble doit être placé sous le régime de la copropriété, et les frais sont engagés avant la première vente.

1. Relevés, plans et calcul des tantièmes par un géomètre-expert.
2. État descriptif de division et règlement de copropriété.
3. Diagnostic technique global, obligatoire pour un immeuble construit depuis plus de dix ans (art. L731-4 du code de la construction et de l’habitation).
4. Acte notarié et publication au service de la publicité foncière.
5. Désignation d’un syndic et immatriculation au registre national des copropriétés.

Le poste le plus lourd est souvent le dernier à apparaître : séparer les compteurs, reprendre des réseaux communs, mettre aux normes les parties communes. Des devis précis sont nécessaires avant de comparer. Voir le coût de la mise en copropriété.

Quelles obligations naissent avec la copropriété ?

Une fois créée, la copropriété impose des obligations permanentes que le vendeur assume tant qu’il conserve des lots.

• Syndic, assemblée générale, budget et comptes votés chaque année.
• Projet de plan pluriannuel de travaux pour un immeuble d’habitation de plus de quinze ans, sauf dispense prévue par la loi.
• Fonds de travaux alimenté par des cotisations, sauf dispenses légales.
• DPE collectif selon la date du permis de construire.
• Documents sur la copropriété, ses charges et ses travaux remis à chaque acquéreur de lot.

Le diagnostic technique global, remis aux futurs acquéreurs, liste les travaux nécessaires sur dix ans. Il peut révéler des dépenses qui pèseront sur le prix des lots.

Quels droits des locataires la découpe déclenche-t-elle ?

Lors de la première vente d’un logement après division, le locataire en place reçoit une offre de vente valable deux mois (art. 10 de la loi n° 75-1351).

Cette notification est exigée à peine de nullité, et ce droit ne s’applique pas à la vente du bâtiment entier. Pour vendre un logement libre, le bailleur doit souvent purger aussi, au terme du bail, le congé pour vendre de la loi du 6 juillet 1989, qui ouvre une nouvelle offre au locataire. Les locataires âgés aux ressources modestes sont protégés.

Lorsque le bailleur est une personne morale non familiale et vend par lots plus de dix logements, les accords collectifs ajoutent des étapes d’information préalables. Dans les communes dotées d’un droit de préemption urbain renforcé, chaque vente de lot peut aussi être préemptée. Voir préemption après division et accords collectifs.

Quelles règles limitent la division d’un immeuble ?

Toute division qui crée des logements de moins de 14 m² et de moins de 33 m³ habitables est interdite (art. L126-17 du code de la construction et de l’habitation).

La même règle interdit une division qui priverait des locaux d’eau potable, d’évacuation ou d’électricité. Certaines communes soumettent en outre la création de plusieurs logements dans un immeuble existant à une autorisation préalable. Le plan local d’urbanisme peut aussi encadrer les changements de destination. Ces vérifications se font avant d’engager le géomètre.

Quand la découpe est-elle le bon choix ?

La découpe l’emporte souvent lorsque l’immeuble est en bon état, que des logements sont libres et que le vendeur dispose de plusieurs années.

• Façade, toiture et réseaux récemment rénovés.
• Logements libres ou se libérant au terme des baux, sans incitation au départ.
• Logements recherchés par des acquéreurs occupants dans le quartier.
• Vendeur prêt à suivre les ventes successives et la gestion de la copropriété naissante.

Dans ces conditions, un acheteur professionnel n’est pas l’interlocuteur à privilégier, et il est honnête de le dire. Notre page quand il vaut mieux ne pas nous vendre décrit ces situations.

Quand la vente en bloc est-elle préférable ?

La vente en bloc convient lorsque l’immeuble demande des travaux, que ses logements sont occupés durablement ou que plusieurs vendeurs doivent sortir ensemble.

C’est le cas d’héritiers qui ne veulent pas gérer ensemble une copropriété, d’un bailleur âgé qui arrête, d’un immeuble mal classé au DPE ou visé par une injonction. La découpe imposerait alors d’avancer des frais et des travaux, sans certitude sur le rythme des ventes. La vente en bloc offre une seule négociation, une seule signature et un prix connu dès la promesse. Voir aussi immeuble hérité, indivision, SCI et immeuble à rénover.

Rachat Immeubles achète en bloc, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, sans mise en copropriété préalable à la charge du vendeur.

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Questions fréquentes