Fiscalité et prix de vente d’un immeuble

Comment se calcule la plus-value d’un immeuble ?

La plus-value est la différence entre le prix de cession, diminué des frais de cession, et le prix d’acquisition, majoré de certains frais et travaux.

• Frais d’acquisition d’un bien acheté : montant réel sur justificatifs, ou forfait de 7,5 % du prix d’acquisition.
• Travaux réalisés par une entreprise : montant réel, ou forfait de 15 % du prix d’acquisition au-delà de cinq ans de détention.
• Dépenses déjà déduites des revenus fonciers : elles ne peuvent pas être retenues une seconde fois.
• Location meublée au régime réel : les amortissements déduits sont réintégrés pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, sauf exceptions.

La plus-value nette est ensuite réduite par l’abattement pour durée de détention, puis imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux. Voir plus-value sur la vente d’un immeuble.

Quels abattements pour durée de détention ?

L’abattement commence après la cinquième année et suit deux barèmes distincts, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux.

Exemple illustratif : après quinze ans de détention, l’abattement atteint 60 % pour l’impôt sur le revenu et 16,5 % pour les prélèvements sociaux. Entre vingt-deux et trente ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite.

Quand s’applique la surtaxe sur les plus-values élevées ?

Une taxe supplémentaire s’applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du code général des impôts).

Le seuil s’apprécie après abattement pour durée de détention et, en indivision, sur la quote-part de chaque indivisaire. Au-delà, la taxe porte sur toute la plus-value imposable, selon un barème progressif de 2 % à 6 %, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche. Pour un immeuble partagé entre plusieurs héritiers, une plus-value globale élevée peut ainsi rester, pour chacun, sous le seuil. Le notaire établit le calcul vendeur par vendeur.

Comment est imposée la vente d’un immeuble hérité ?

Pour un immeuble reçu par succession, le prix d’acquisition est la valeur retenue dans la déclaration de succession, majorée des frais réellement payés, droits de mutation compris.

La durée de détention court en principe à compter du décès, ce qui limite l’abattement pour une succession récente. En contrepartie, une vente proche du décès, à une valeur voisine de celle déclarée, dégage en général une plus-value faible. La valeur déclarée joue donc deux rôles : assiette des droits de succession, puis base du calcul de plus-value. Voir les droits de succession sur un immeuble, le retard de déclaration et notre page immeuble hérité, indivision, SCI.

SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés : qu’est-ce qui change ?

Une SCI à l’impôt sur le revenu est transparente : ses associés sont imposés selon le régime des particuliers, abattements compris.

Une SCI à l’impôt sur les sociétés calcule une plus-value professionnelle à partir de la valeur nette comptable, après amortissements, ce qui augmente en général la base imposable. Les abattements pour durée de détention ne s’appliquent pas. Le choix entre vendre l’immeuble et céder les parts doit en tenir compte. La cession de parts d’une société à prépondérance immobilière supporte un droit d’enregistrement de 5 %, habituellement payé par l’acquéreur (art. 726 du CGI). Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, l’acquéreur de parts intègre aussi l’impôt latent dans son prix.

Le notaire et l’expert-comptable comparent le produit net de chaque scénario. Voir vendre l’immeuble ou les parts de la SCI.

Qui déclare et paie l’impôt sur la plus-value ?

Le notaire déclare et paie l’impôt pour le compte du vendeur, sur le prix de vente, dans le mois qui suit l’acte.

Il dépose la déclaration n° 2048-IMM, accompagnée du paiement, au service chargé de la publicité foncière. Le vendeur reçoit donc le prix net de l’impôt. Il reporte ensuite la plus-value sur sa déclaration de revenus, sans nouvelle imposition, mais elle entre dans son revenu fiscal de référence.

Un abattement exceptionnel existe pour certaines cessions (article 150 VE du code général des impôts). Il suppose notamment une promesse ayant date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, un immeuble situé en zone A bis, A ou B1, et un acquéreur qui s’engage à démolir ou à réhabiliter complètement pour produire des logements collectifs neufs. Il ne vise pas une acquisition qui conserve l’immeuble en l’état ; le notaire vérifie l’éligibilité.

Comment se forme le prix d’un immeuble entier ?

Le prix d’un immeuble entier se raisonne d’abord à partir de ses revenus, puis se corrige par les travaux et par la comparaison avec des ventes réelles d’immeubles similaires.

Pour comparer deux propositions, le vendeur raisonne sur le prix net après impôt, frais et délai. Rachat Immeubles remet, après étude du dossier et visite, une proposition écrite qui détaille ces hypothèses poste par poste : voir notre méthode et vendre un immeuble entier.

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Questions fréquentes