Mérule ou termites dans votre immeuble : que déclarer, et comment le vendre ?

Étape 1Identifier l’infestation et la déclarer en mairie

Dès qu’il a connaissance de la présence de termites ou de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant, ou à défaut le propriétaire, doit en faire la déclaration en mairie. Dans les parties communes d’une copropriété, la déclaration incombe au syndicat ; dans un immeuble en monopropriété, au propriétaire.

Les signes d’alerte diffèrent :

• termites : bois creusés en galeries, cordonnets de terre sur les murs, plinthes ou huisseries qui s’effritent ;
• mérule : filaments blanchâtres, champignon brun-rouge, odeur de moisi, bois qui se fragmente en cubes, souvent après un dégât des eaux ancien.

La mérule se développe dans les zones humides et peu ventilées : caves, pieds de murs, planchers sous salles d’eau. Elle progresse à travers les maçonneries et peut atteindre des pièces éloignées du foyer initial.

La déclaration permet à la commune et au préfet de délimiter les zones contaminées. Elle laisse une trace écrite : un acquéreur qui la découvre après la vente pourra s’en prévaloir pour établir que le vendeur connaissait l’infestation. Le ministère de la Transition écologique présente ce dispositif.

Étape 2Faire diagnostiquer et traiter

Le traitement dépend de l’agent et de l’étendue de l’attaque. Il commence par un diagnostic établi par un professionnel spécialisé.

Pour les termites, le traitement associe en général une barrière chimique dans le sol ou des pièges, et le remplacement des bois atteints. Le préfet peut délimiter des zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme, dans lesquelles le maire peut prescrire une recherche ou des travaux.

Pour la mérule, le traitement est plus lourd : suppression de la source d’humidité, dépose des bois et enduits contaminés au-delà de la zone visible, traitement des maçonneries, remplacement des éléments porteurs atteints. Un bureau d’études structure est souvent nécessaire.

Dans un immeuble occupé, ces travaux supposent l’accès aux logements, parfois leur libération temporaire pour la durée du chantier. Le bailleur doit alors organiser le relogement provisoire dans les conditions convenues avec les locataires ; il ne peut en aucun cas leur demander de quitter définitivement les lieux pour ce motif.

Conservez les rapports, factures et attestations de traitement : ils seront remis à l’acquéreur.

Étape 3Fournir les documents exigés à la vente

Les obligations à la vente dépendent de la localisation de l’immeuble.

1. En zone délimitée par arrêté préfectoral pour les termites, un état relatif à la présence de termites de moins de six mois est annexé à la promesse et à l’acte (art. L. 126-24 du CCH).
2. En zone de présence d’un risque de mérule délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur fournit une information sur ce risque, intégrée au dossier de diagnostic technique (art. L. 126-25 du CCH).
3. Hors de ces zones, aucun document spécifique n’est exigé, mais toute infestation connue doit être déclarée.

L’information sur la mérule n’est pas un diagnostic : elle signale le classement de la zone. L’acquéreur peut toutefois faire réaliser une recherche par un professionnel.

Les zones sont arrêtées département par département. Interrogez la mairie ou la préfecture du lieu de l’immeuble, ou demandez au diagnostiqueur de vérifier les arrêtés applicables. Notre guide sur les diagnostics d’un immeuble en monopropriété présente l’ensemble du dossier.

Étape 4Mesurer le risque de vice caché

La mérule et les termites figurent parmi les vices cachés les plus souvent invoqués en justice, car ils se dissimulent derrière des doublages et ne se révèlent qu’à l’occasion de travaux.

Le vendeur qui connaissait l’infestation et ne l’a pas révélée ne peut pas se prévaloir de la clause d’exclusion de responsabilité. La Cour de cassation l’a rappelé à propos de la mérule, comme le relève l’ANIL. Les preuves les plus fréquentes sont une déclaration en mairie, une facture de traitement ou un rapport antérieur.

Par ailleurs, faute d’état relatif aux termites annexé à l’acte lorsqu’il est exigé, le vendeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité pour ce vice.

Inversement, une infestation déclarée et documentée n’est plus cachée : l’acquéreur l’accepte en connaissance de cause et en tient compte dans son prix. Le vendeur est alors protégé sur ce point. Notre guide sur la vente en l’état détaille ce régime.

Étape 5Traiter avant la vente ou vendre en l’état

Une attaque localisée de termites, traitée avec une attestation de l’entreprise, se présente sans difficulté particulière : la traiter avant la vente est presque toujours la bonne décision.

Une mérule étendue est différente. L’ampleur réelle n’apparaît qu’après dépose des doublages et des planchers ; le chantier peut toucher la structure et imposer de libérer temporairement des logements. Le coût est difficile à arrêter avant l’ouverture des murs.

Dans ce cas, vendre en l’état, au vu du diagnostic, des rapports et de la déclaration en mairie, évite au vendeur d’engager un chantier dont il ne maîtrise ni le coût ni la durée.

Un acquéreur d’immeuble entier en l’état reprend l’infestation déclarée, son traitement, les baux en cours et les diagnostics. Rachat Immeubles étudie ces dossiers, pour des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France : après visite, et si l’immeuble correspond à ses critères, sa proposition écrite précise la part des travaux de traitement qu’elle intègre.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.