- Déclaration de sinistre, rapport d’expertise et échanges avec l’assureur.
- Nature du contrat : valeur à neuf, vétusté, délai de reconstruction, perte de loyers.
- Situation de chaque bail après le sinistre : résilié, poursuivi, loyer réduit.
- Arrêté de mise en sécurité éventuel et obligations d’hébergement des occupants.
- Créanciers hypothécaires informés du sinistre et de l’indemnité attendue.
Quelles démarches dans les jours qui suivent le sinistre ?
Le propriétaire déclare le sinistre à son assureur dans le délai fixé par le contrat ; pour un incendie, ce délai est d’au moins cinq jours ouvrés (Service-Public), puis conserve les preuves : photographies, factures, constats.
- Mettre l’immeuble en sécurité : coupure des fluides, bâchage, étaiement si nécessaire.
- Prévenir les locataires et vérifier leurs propres déclarations auprès de leurs assureurs.
- Informer la mairie lorsque la solidité ou la sécurité de l’immeuble est atteinte.
- Suivre l’expertise de l’assureur, et envisager un expert d’assuré pour défendre ses intérêts (Service-Public).
Lorsque l’incendie menace la sécurité des occupants, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité, avec interdiction d’habiter et obligation d’hébergement ou de relogement des occupants à la charge du propriétaire. Notre guide sur l’arrêté de mise en sécurité décrit ce régime.
Les actions contre l’assureur se prescrivent par deux ans à compter de l’événement ; la désignation d’un expert après le sinistre interrompt ce délai.
Quel sort pour les baux après un sinistre ?
Le code civil distingue selon l’ampleur des dommages (art. 1722) :
- si le logement est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ;
- s’il n’est détruit qu’en partie, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail.
La destruction s’apprécie logement par logement. Dans un immeuble sinistré, certains baux peuvent prendre fin quand d’autres se poursuivent, avec ou sans réduction de loyer. Lorsqu’un arrêté de mise en sécurité est pris, les loyers cessent d’être dus pour les logements concernés jusqu’à la mainlevée, et le propriétaire doit assurer l’hébergement ou le relogement des occupants.
L’origine du sinistre compte également : un locataire répond de l’incendie de son logement, sauf s’il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou une propagation depuis un immeuble voisin (art. 1733). L’assureur du propriétaire peut alors exercer un recours contre lui et son assureur.
Ces éléments, logement par logement, conditionnent le revenu de l’immeuble après sinistre, donc sa valeur. Ils doivent figurer dans le dossier de vente.
Comment l’indemnité d’assurance est-elle calculée ?
L’indemnité dépend du contrat. De nombreux contrats multirisques immeuble indemnisent en valeur à neuf : une première part, vétusté déduite, est versée après l’expertise ; le complément n’est payé qu’après reconstruction ou réparation, dans le délai prévu au contrat.
Cette mécanique pèse sur la décision de vendre : un propriétaire qui vend sans reconstruire risque de ne percevoir que l’indemnité vétusté déduite. Le code des assurances prévoit en outre que les indemnités dues pour un immeuble bâti sont affectées à sa remise en état effective (art. L121-17), principe dont la portée en cas de vente est discutée.
Lorsque l’immeuble est grevé d’une hypothèque, les indemnités sont attribuées aux créanciers privilégiés ou hypothécaires selon leur rang (art. L121-13). Le prêteur doit donc être associé à toute discussion sur l’indemnité.
Pour comparer les options, il faut mettre en regard l’indemnité attendue, le coût réel des travaux, leur durée et la perte de loyers pendant le chantier, que le contrat couvre parfois. Lorsque l’indemnité couvre l’essentiel des travaux et que le propriétaire peut conduire le chantier, réparer avant de vendre reste généralement la voie la plus favorable.
Vendre avant l’indemnisation : que prévoir dans l’acte ?
La vente d’un immeuble sinistré avant la fin du règlement est possible, à condition de régler expressément le sort de l’indemnité. La jurisprudence admet le transfert de l’indemnité à l’acquéreur lorsque l’acte le prévoit et que le prix en tient compte (ANIL) ; à défaut de clause claire, les solutions varient selon le contrat et la date du sinistre, ce qui nourrit des litiges.
L’acte peut retenir deux schémas :
- Indemnité conservée par le vendeur : le prix reflète l’immeuble en l’état, travaux à la charge de l’acquéreur ; le vendeur poursuit seul le règlement avec l’assureur.
- Indemnité cédée à l’acquéreur : l’acquéreur est subrogé dans les droits du vendeur, reprend la conduite du dossier et réalise les travaux ; le prix est fixé en conséquence et l’assureur est informé de la cession.
Dans les deux cas, l’assurance de l’immeuble se poursuit de plein droit au profit de l’acquéreur, qui peut la résilier (art. L121-10 du code des assurances).
Pour un immeuble de 2 à 20 logements en Île-de-France, Rachat Immeubles étudie le rapport d’expertise et l’état des baux, visite l’immeuble, puis présente une proposition écrite qui précise le schéma retenu pour l’indemnité, avec une signature unique chez le notaire.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité après un incendie ?
Oui. L’arrêté n’interdit pas la vente, mais l’acquéreur reprend les obligations qu’il impose : travaux prescrits, hébergement ou relogement des occupants, loyers non dus jusqu’à la mainlevée. L’arrêté doit être annexé à la promesse, et son calendrier intégré dans le prix comme dans la date de signature.
Le vendeur peut-il conserver l’indemnité et vendre sans reconstruire ?
C’est possible si l’acte le prévoit, mais l’indemnité perçue se limite souvent à la part vétusté déduite, le complément étant subordonné à la reconstruction. Le principe d’affectation de l’indemnité à la remise en état de l’immeuble, posé par le code des assurances, doit être examiné avec le notaire et l’assureur avant de retenir ce schéma.
Le locataire responsable de l’incendie doit-il indemniser le propriétaire ?
Le locataire répond de l’incendie de son logement, sauf s’il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou une propagation depuis un immeuble voisin. En pratique, l’assureur du propriétaire indemnise puis exerce un recours contre le locataire et son assureur. Le bail impose d’ailleurs au locataire de s’assurer contre les risques locatifs.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.