- Retrouvez la date du permis de construire : elle commande le DPE collectif et le dossier technique amiante.
- Vérifiez que le dossier technique amiante des parties communes a été tenu à jour par le propriétaire.
- Si l’immeuble est classé E, F ou G, faites réaliser l’audit énergétique avant la première visite.
- Demandez au diagnostiqueur la date de fin de validité de chaque diagnostic déjà réalisé.
- Consultez les arrêtés préfectoraux applicables à la commune : zone termites, plan d’exposition au bruit.
Quels diagnostics sont obligatoires pour un immeuble entier ?
Le vendeur d’un immeuble entier doit fournir un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique.
| Diagnostic | Condition |
|---|---|
| DPE | Logements à usage d’habitation |
| DPE collectif | Immeuble d’habitation collective en monopropriété, permis déposé avant le 1er janvier 2013 |
| Audit énergétique | Immeuble en monopropriété classé F ou G, ou E depuis le 1er janvier 2025 |
| Plomb (CREP) | Construction antérieure au 1er janvier 1949 |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 |
| Électricité, gaz | Installation intérieure de plus de quinze ans |
| Termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral |
| État des risques | Zone exposée à des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou au radon |
| Bruit | Zone d’exposition au bruit d’un aérodrome |
À Paris et en petite couronne, la plupart des immeubles anciens cumulent plomb, amiante, électricité et gaz. Le diagnostiqueur confirme la liste exacte au vu de l’année de construction et de la commune.
Le DPE collectif s’applique-t-il à un immeuble en monopropriété ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2024, le DPE collectif est obligatoire pour les immeubles d’habitation collective en monopropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Il porte sur le bâtiment dans son ensemble : enveloppe, chauffage et eau chaude collectifs, ventilation. Il est valable dix ans et doit ensuite être renouvelé ou mis à jour, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C. Les copropriétés ont été soumises à la même obligation selon un calendrier échelonné par nombre de lots, achevé le 1er janvier 2026 pour les plus petites.
Pour le vendeur, ce document a une portée pratique : il donne à l’acquéreur une lecture de la performance de l’immeuble entier, utile pour programmer les travaux. Pour un immeuble mal classé, il éclaire le coût des travaux de rénovation énergétique, que l’acheteur intègre dans sa proposition. Un DPE collectif ancien mérite d’être vérifié avant la mise en vente.
Quand l’audit énergétique est-il exigé ?
L’audit énergétique réglementaire est exigé pour la vente d’un immeuble d’habitation en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, et classé E depuis le 1er janvier 2025.
Il doit aussi concerner les biens classés D à compter du 1er janvier 2034, selon le calendrier de la loi Climat et résilience (article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation). L’audit propose des scénarios de travaux chiffrés, dont un parcours permettant d’atteindre un niveau de performance déterminé.
- Il est remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite.
- Il est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte.
- Il est valable cinq ans.
Les maisons individuelles sont soumises à la même règle. En copropriété, l’obligation ne vise que des cas limités. Un immeuble en monopropriété qui doit être mis en copropriété avant sa vente change donc de régime : notre guide sur la mise en copropriété en présente les conséquences.
Quelles sont les conséquences d’un mauvais classement énergétique ?
Un mauvais classement n’empêche pas de vendre ; il réduit les possibilités de location et oriente le prix.
Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de cette date. La loi prévoit ensuite d’étendre cette règle aux logements classés F, puis E, selon un calendrier fixé. Par ailleurs, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés lors du renouvellement ou de la relocation.
Un immeuble ancien comportant plusieurs logements mal classés exige donc un programme de travaux que tous les acquéreurs ne sont pas disposés à porter. Le dossier technique amiante, les constats de plomb et l’audit permettent à l’acheteur d’en mesurer l’ampleur avant de proposer.
Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles en l’état, y compris lorsque plusieurs logements appellent une rénovation énergétique.
Questions fréquentes
Qui paie les diagnostics lors de la vente d’un immeuble ?
Les diagnostics obligatoires sont à la charge du vendeur, qui doit les annexer à la promesse ou à l’acte. Un acquéreur peut souhaiter des études complémentaires, structure ou réseaux par exemple ; elles restent alors à sa charge, sauf accord contraire entre les parties.
Le dossier technique amiante remplace-t-il le diagnostic amiante des logements ?
Non. Le dossier technique amiante couvre les parties communes de l’immeuble collectif et doit être tenu à jour par le propriétaire. Les parties privatives des logements relèvent d’un repérage distinct. Pour un immeuble entier dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997, les deux sont en principe nécessaires.
Que risque un vendeur qui ne fournit pas un diagnostic ?
À défaut de diagnostic obligatoire annexé à l’acte, le vendeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité pour vices cachés sur le point concerné, notamment pour l’amiante, le plomb ou les termites. Le notaire vérifie le dossier avant la promesse précisément pour éviter cette situation.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.