- Rassemblez les sinistres déclarés à l’assureur et les infiltrations signalées par les locataires.
- Faites réaliser les états des installations d’électricité et de gaz des logements concernés.
- Obtenez au moins un devis de couverture et un avis sur les colonnes montantes et descentes.
- Vérifiez qu’aucune procédure de mise en sécurité n’a été engagée par la mairie.
- Répondez par écrit à toute demande de travaux d’un locataire, même si vous envisagez de vendre.
Que doit le propriétaire tant qu’il n’a pas vendu ?
Tant qu’il est propriétaire, le bailleur doit délivrer un logement décent et l’entretenir en état de servir à l’usage prévu (art. 1719 du code civil). Les critères de décence visent notamment une couverture qui protège des infiltrations, et des réseaux et branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage, comme le rappelle Service-Public.
Le projet de vente ne suspend pas ces obligations. Un locataire peut saisir le juge pour obtenir la mise en conformité de son logement, et la mairie peut engager une procédure lorsque l’état de l’immeuble crée un danger. Le propriétaire répond aussi des dommages causés par la ruine du bâtiment due à un défaut d’entretien (art. 1244 du code civil).
En pratique, il faut distinguer :
- les réparations urgentes (fuite active, tableau électrique dangereux, chute d’éléments), à traiter sans attendre la vente ;
- les rénovations lourdes (réfection complète de la couverture, remplacement des colonnes, mise aux normes de toute l’installation), qui peuvent être laissées à l’acquéreur.
Quels diagnostics révèlent ces défauts à la vente ?
Le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur comporte, pour les locaux d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité et un état de l’installation intérieure de gaz lorsque ces installations ont plus de quinze ans (liste des diagnostics, Service-Public). Dans un immeuble entier, ces états sont établis logement par logement.
Ces diagnostics constatent des anomalies ; ils ne chiffrent pas les travaux et ne couvrent ni la toiture, ni la structure, ni les réseaux d’eau et d’évacuation. Pour ces postes, rien ne remplace un devis d’entreprise ou l’avis d’un maître d’œuvre. Notre guide sur les diagnostics d’un immeuble en monopropriété précise le contenu complet du dossier.
Un vendeur qui connaît un défaut grave doit le dire. La clause de vente en l’état écarte la responsabilité pour vices cachés du vendeur de bonne foi, mais elle ne joue pas s’il a dissimulé un défaut qu’il connaissait, par exemple des infiltrations récurrentes signalées par écrit par un locataire. Transmettre les sinistres, les courriers et les devis protège donc d’abord le vendeur.
Faire les travaux avant de vendre ou vendre en l’état ?
Faire les travaux soi-même n’est rationnel que si l’immeuble sera conservé, ou si la vente vise des acquéreurs qui ne veulent pas de chantier. Dans les autres cas, le vendeur avance une dépense dont il ne maîtrise ni le coût final ni le calendrier.
| Option | Avantages | Limites |
|---|---|---|
| Travaux avant la vente | Immeuble présentable, cercle d’acheteurs plus large | Trésorerie mobilisée, délais, aléas de chantier en site occupé |
| Vente en l’état | Pas d’avance de fonds, calendrier maîtrisé | Travaux déduits du prix par l’acquéreur |
| Réparations d’urgence puis vente | Sécurité des occupants assurée, dossier assaini | Coût limité mais réel |
La solution intermédiaire est souvent la plus saine : traiter ce qui met en cause la sécurité des occupants, documenter le reste et vendre en l’état. Les autres paramètres, notamment énergétiques, sont comparés dans notre guide rénover ou vendre un immeuble énergivore.
Comment un acquéreur traite-t-il ces travaux ?
L’acquéreur d’un immeuble entier en l’état reprend la totalité des travaux, avec les baux en cours : il doit les réaliser en site occupé, coordonner les entreprises, gérer les accès aux logements et, le cas échéant, les reports de loyer ou les relogements temporaires. Il chiffre ces contraintes autant que les travaux eux-mêmes.
Plus le dossier est précis, plus son chiffrage l’est aussi. Un vendeur qui fournit des devis récents, les diagnostics et l’historique des sinistres limite les marges de précaution qu’un acquéreur prend face à l’inconnu. À l’inverse, une toiture jamais inspectée ou une installation électrique jamais diagnostiquée conduit chaque acquéreur à retenir l’hypothèse la plus lourde.
Lorsque la mairie a déjà pris un arrêté de mise en sécurité, le régime change : loyers suspendus, travaux imposés, possibles travaux d’office. Notre guide sur l’arrêté de mise en sécurité en détaille les effets.
Rachat Immeubles étudie ces dossiers en Île-de-France, pour des immeubles de 2 à 20 logements occupés : après visite, la proposition écrite détaille les travaux retenus, leur coût et leur effet sur le prix.
Questions fréquentes
Un locataire peut-il exiger que je refasse la toiture avant la vente ?
Il peut exiger un logement décent, donc protégé des infiltrations, et saisir le juge si les désordres persistent. Le juge peut ordonner des travaux et réduire le loyer. Le projet de vente ne suspend pas cette obligation : tant que vous êtes propriétaire, vous devez faire cesser les désordres qui affectent son logement.
Les états électricité et gaz sont-ils obligatoires pour tous les logements de l’immeuble ?
Ils sont requis pour chaque local d’habitation dont l’installation intérieure d’électricité ou de gaz a plus de quinze ans. Dans un immeuble ancien, c’est presque toujours le cas. Le diagnostiqueur doit donc accéder à chaque logement, ce qui suppose d’organiser les visites avec les locataires.
Peut-on vendre en l’état si une infiltration est en cours ?
Oui, à condition de l’indiquer à l’acquéreur et de prendre les mesures conservatoires nécessaires à la sécurité des occupants. Dissimuler une infiltration connue priverait le vendeur de la protection de la clause d’exclusion de responsabilité pour vices cachés et l’exposerait à une action de l’acquéreur.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.