Arrêté de mise en sécurité (ex-péril) : pouvez-vous vendre l’immeuble ?

Qu’est-ce qu’un arrêté de mise en sécurité ?

C’est la mesure de police par laquelle l’autorité publique impose au propriétaire des travaux pour faire cesser un danger. Depuis le 1er janvier 2021, une ordonnance du 16 septembre 2020 (n° 2020-1144) a réuni les anciennes polices du péril et de l’insalubrité en une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, codifiée aux articles L511-1 et suivants du CCH.

L’arrêté de mise en sécurité vise trois situations (art. L511-2) :

• des murs ou bâtiments dont la solidité ne suffit plus à assurer la sécurité des occupants ou des tiers ;
• le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation créant des risques sérieux ;
• l’entreposage dangereux de matières explosives ou inflammables.

L’autorité compétente est en principe le maire ; à Paris, la répartition des compétences obéit à des règles particulières. L’arrêté est pris après une procédure contradictoire avec le propriétaire inscrit au fichier immobilier. Une procédure d’urgence permet d’imposer des mesures immédiates en cas de danger imminent.

Que peut prescrire l’arrêté ?

L’arrêté prescrit, dans un délai qu’il fixe, les mesures nécessaires (art. L511-11) :

• la réparation ou toute mesure propre à remédier à la situation, y compris pour préserver les bâtiments contigus ;
• la démolition de tout ou partie de l’immeuble ;
• la cessation de la mise à disposition des locaux à des fins d’habitation ;
• l’interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

La démolition ou l’interdiction définitive ne peuvent être prescrites que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier au danger, ou si les travaux coûteraient plus cher que la reconstruction.

À l’expiration du délai, si les travaux ne sont pas faits, le propriétaire est redevable d’une astreinte par jour de retard, dont le montant est plafonné à 1 000 € par jour (art. L511-15). L’autorité peut aussi faire exécuter les travaux d’office à ses frais, l’astreinte s’ajoutant alors au coût des travaux.

Si l’immeuble devient vide après l’arrêté, l’obligation demeure, et les travaux doivent être exécutés avant toute nouvelle occupation ou remise en location.

Quelles conséquences pour les loyers et les locataires ?

Les loyers des locaux visés par l’arrêté cessent d’être dus à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l’arrêté ou son affichage, jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification de la mainlevée (art. L521-2). La règle vaut pour les locaux d’habitation, professionnels et commerciaux. Les sommes perçues indûment doivent être restituées.

L’arrêté n’entraîne pas la résiliation des baux. La durée restant à courir est suspendue pendant la mesure et reprend après la mainlevée. Lorsque l’interdiction d’habiter est définitive, les baux se poursuivent sans loyer jusqu’à leur terme ou au départ des occupants, au plus tard à la date fixée par l’arrêté.

Le propriétaire doit, selon les cas, assurer l’hébergement temporaire ou le relogement des occupants, ou contribuer à son coût. Les occupants restés dans les lieux faute d’offre de relogement conforme sont des occupants de bonne foi, qui ne peuvent être expulsés pour ce motif.

Le propriétaire ne doit jamais chercher à faire partir lui-même les occupants : seules les procédures prévues par la loi s’appliquent.

Peut-on vendre un immeuble frappé d’un arrêté ?

Oui. Aucun texte n’interdit la vente d’un immeuble sous arrêté de mise en sécurité. L’arrêté porte sur l’immeuble : après la vente, l’acquéreur, devenu propriétaire inscrit au fichier immobilier, est tenu d’exécuter les mesures prescrites.

À la demande de l’autorité, l’arrêté est publié au fichier immobilier (art. L511-12). Le notaire le découvre alors lors de ses recherches. Qu’il soit publié ou non, le vendeur doit le déclarer à l’acquéreur.

L’acte de vente doit régler plusieurs points :

• le sort des astreintes déjà liquidées et des frais d’exécution d’office avancés par la commune ;
• la situation de chaque local : loyers suspendus, occupants hébergés ou relogés ;
• l’état d’avancement des travaux et les marchés en cours ;
• les échanges avec les services municipaux.

Pour un vendeur qui ne peut pas financer des travaux lourds ni assumer le relogement, la vente à un acquéreur en mesure de reprendre le chantier est souvent la solution la plus réaliste.

Comment préparer la vente ?

Un acquéreur sérieux formule sa proposition à partir de faits vérifiables. Réunir les pièces suivantes accélère l’analyse et limite les réserves.

1. L’arrêté, ses annexes et les éventuels arrêtés modificatifs ou de mainlevée partielle.
2. Le rapport de l’expert ou des services techniques à l’origine de la procédure.
3. Les devis, études d’ingénieur structure et marchés de travaux déjà signés.
4. L’état locatif, en distinguant les loyers suspendus et les locaux vacants.
5. La situation de chaque occupant : maintien dans les lieux, hébergement, relogement.
6. Les avis d’astreinte et les titres de recettes éventuellement reçus.

L’absence de loyers et le coût des travaux sont intégrés au prix. Il est préférable de les documenter plutôt que de laisser l’acheteur les supposer au plus haut. Pour les immeubles relevant de l’insalubrité, notre guide sur l’arrêté de traitement de l’insalubrité complète cette page.

Rachat Immeubles examine des immeubles de 2 à 20 logements sous arrêté de mise en sécurité en Île-de-France et, après visite, remet une proposition écrite détaillant le coût des travaux retenu.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.