Les accords collectifs de 1998 et 2005 s’appliquent-ils à la vente de votre immeuble ?

Étape 1Vérifier le secteur locatif du bailleur

Les accords sont rendus obligatoires pour les logements des deuxième et troisième secteurs locatifs définis à l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L’accord de 1998 l’a été par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, celui de 2005 par le décret n° 2006-1366 du 10 novembre 2006 (décret n° 2006-1366).

Le point d’attention concerne les sociétés : une SCI dont les associés ne sont pas tous parents, ou une société commerciale propriétaire, relève du troisième secteur. Des héritiers en indivision, en revanche, sont des personnes physiques.

Étape 2Compter les logements et qualifier la vente

Les accords visent la vente par lots de plus de dix logements, libres ou occupés, dans un même immeuble. L’ANIL le rappelle dans son analyse de l’accord de 2005 (ANIL, accords collectifs).

Trois précisions comptent pour un propriétaire d’immeuble de rapport :

• un immeuble de dix logements ou moins n’entre pas dans le champ des accords, même si le bailleur est une personne morale ;
• les ventes n’ont pas à être simultanées : selon le rapport du 119e congrès des notaires, c’est la décision de vendre par lots plus de dix logements qui compte, et le notaire vérifie si un acte s’inscrit dans un processus global ;
• la vente de l’immeuble entier à un seul acquéreur n’est pas une vente par lots et relève, au-delà de cinq logements, de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351.

Pour un immeuble de onze à vingt logements détenu par une société non familiale, la question se pose donc dès que la découpe est envisagée. Elle se règle avant toute division, car les étapes des accords précèdent les offres et les congés.

Étape 3Choisir entre vente par lots et vente en bloc

Une société propriétaire d’un immeuble de plus de dix logements a deux options : suivre le processus des accords et vendre lot par lot, ou céder l’immeuble entier à un seul acquéreur. La seconde voie n’est pas soumise aux accords, mais à l’article 10-1 si l’immeuble compte plus de cinq logements. Ce choix se fait avant toute information des locataires, puisque la vente en bloc dispense des étapes qui suivent.

La vente par lots reste pertinente lorsque la société a le temps, que l’immeuble est en bon état et que plusieurs locataires souhaitent acheter. Elle l’est moins lorsque les associés veulent liquider la société, que des travaux lourds sont à prévoir ou que la gestion n’est plus assurée.

Les autres paramètres de ce choix sont traités dans vendre l’immeuble ou les parts de la SCI et dans le pilier vente en bloc ou à la découpe.

Étape 4Conduire l’information collective, puis individuelle

Les accords ajoutent une phase d’information collective et individuelle avant les offres de vente et les congés. Les notaires la décrivent en plusieurs temps, dans cet ordre.

1. Information du maire dès la décision de vendre par lots.
2. Information écrite des associations représentatives de locataires et examen avec elles des modalités et des diagnostics techniques.
3. Réunion d’information à laquelle tous les locataires sont invités par écrit, avant tout congé.
4. Confirmation écrite individuelle à chaque locataire, avec l’état descriptif de division et le prix du lot ; elle ne vaut pas offre et ouvre un délai de trois mois.
5. À l’issue de ce délai, offre de l’article 10 de la loi de 1975, puis congé pour vendre de l’article 15 de la loi de 1989.

Les accords prévoient aussi des protections renforcées : selon l’ANIL, le congé doit s’accompagner d’une proposition de relogement lorsque les ressources du locataire qui n’achète pas sont inférieures à 100 % du plafond PLI, qui sert de référence aux logements intermédiaires.

Étape 5Faire contrôler chaque acte avant la vente

Chaque étape se vérifie avant la vente, car le non-respect des accords entraîne la nullité des actes accomplis. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le non-respect d’une obligation relative au congé pour vente issue d’un accord rendu obligatoire par décret donne lieu à l’annulation du congé (art. 15 II, loi n° 89-462).

Le rapport du 119e congrès des notaires résume les sanctions : absence de consultation des associations, nullité de l’offre de vente ; absence de réunion préalable, nullité du congé ; défaut d’information, nullité de l’offre ou du congé et, par voie de conséquence, de la vente consentie à un tiers. L’ANIL recense des décisions de cours d’appel et de la Cour de cassation en ce sens.

Pour un bailleur personne morale, la découpe d’un grand immeuble occupé est donc un processus long, documenté et contrôlé par le notaire, qui conserve la preuve de chaque information et de chaque réunion. Rachat Immeubles examine ces dossiers, après étude des statuts, des baux et visite, et répond par une proposition écrite pour l’immeuble entier.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.