Les locataires ont-ils un droit de préemption quand on vend l’immeuble en bloc ?

À quels immeubles s’applique l’article 10-1 ?

L’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 vise la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements. C’est le seuil du texte en vigueur au 5 novembre 2026, dans sa version applicable depuis le 1er juillet 2021 (art. 10-1, Légifrance). Le seuil d’origine, fixé par la loi du 13 juin 2006, était de plus de dix logements ; il a été abaissé depuis.

Un immeuble de cinq logements ou moins n’est donc pas concerné. À partir de six logements, le dispositif s’applique, sauf exception. Pour le décompte, la Cour de cassation a jugé le 11 février 2016 que seuls comptent les logements susceptibles d’être loués et répondant aux critères de décence ; des chambres de service non décentes n’ont pas été retenues (ANIL, Cass. 3e civ., 11 février 2016).

Le texte s’applique aussi à la cession de la totalité des parts d’une société lorsque ces parts donnent droit à chacun des logements d’un immeuble de plus de cinq logements. Il ne vise pas une SCI propriétaire classique dont les parts ne sont pas attributives de logements.

Comment l’engagement de prorogation écarte-t-il la préemption ?

Le droit de préemption ne naît que si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux d’habitation en cours. Le vendeur a donc le choix entre deux voies, que la Cour de cassation a rappelées dans un arrêt du 12 novembre 2015.

Dans l’arrêt de 2015, la vente a été jugée régulière alors que la liste des locataires était annexée à l’acte, l’acquéreur s’étant engagé de façon irrévocable envers tous les titulaires de baux (ANIL, Cass. 3e civ., 12 novembre 2015). L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 frappe de nullité le congé pour vente délivré en violation de cet engagement. La prorogation est donc une contrainte réelle pour l’acquéreur, et un élément de prix.

Que doit contenir la notification et quels sont les délais ?

À défaut d’engagement de prorogation, le bailleur notifie à chaque locataire ou occupant de bonne foi, par lettre recommandée avec avis de réception, le prix et les conditions de la vente de l’immeuble entier et ceux de son propre logement. Cette notification, exigée à peine de nullité de la vente, vaut offre de vente du logement.

• Pièces jointes : un projet de règlement de copropriété et un diagnostic technique du clos, du couvert, des canalisations et équipements communs, établi par un contrôleur technique ou un architecte indépendant, aux frais du bailleur.
• Durée de l’offre : quatre mois à compter de sa réception.
• Réalisation : deux mois après l’acceptation, portés à quatre mois si le locataire déclare recourir à un prêt.
• Reproduction obligatoire des dispositions du A de l’article 10-1 dans chaque notification.

Si des lots sont ensuite vendus à un tiers à des conditions plus avantageuses, le notaire notifie ces conditions au locataire, qui dispose d’un mois pour accepter. Le détail des formes figure dans notre guide notifier chaque locataire.

Quelles ventes échappent à l’article 10-1 ?

Le II de l’article 10-1 écarte le dispositif dans plusieurs situations, que le notaire vérifie avant toute notification.

• Vente entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
• Exercice d’un droit de préemption du code de l’urbanisme, par exemple le droit de préemption urbain de la commune.
• Cession à un organisme d’habitations à loyer modéré, ou, pour les logements conventionnés, à une société d’économie mixte agréée.

Le B du même article impose en outre au bailleur de communiquer au maire le prix et les conditions de la vente. Lorsque l’immeuble est situé dans une zone de préemption urbaine, la déclaration d’intention d’aliéner vaut cette communication.

En Île-de-France, la plupart des immeubles de rapport sont situés en zone de préemption : la déclaration d’intention d’aliéner et le droit des locataires se purgent alors en parallèle. Pour la commune, voir notre guide sur le DPU.

Ce que l’article 10-1 change pour un vendeur d’immeuble occupé

Pour un immeuble de six à vingt logements, l’article 10-1 pose une alternative économique plus qu’un obstacle. Soit l’acquéreur accepte la prorogation des baux pour six ans, ce qui limite ses options et pèse sur son prix ; soit le vendeur notifie et attend au moins quatre mois, avec le risque que quelques locataires achètent leur logement.

Dans ce second cas, la vente de l’immeuble entier peut devenir impossible en l’état si un ou plusieurs logements sont acquis par leurs occupants, puisque l’immeuble est alors mis en copropriété. Le calendrier se construit donc avec le notaire avant la promesse, en intégrant la déclaration d’intention d’aliéner et, le cas échéant, le droit de préférence d’un commerce.

Jusqu’à cinq logements, aucune de ces contraintes ne s’applique au titre de l’article 10-1. Rachat Immeubles étudie chaque dossier au regard de ces règles et, après visite, formule une proposition écrite qui précise la voie retenue et ses effets sur le prix.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.