Quand l’article 10 s’applique-t-il ?
L’article 10 s’applique à toute vente d’un ou plusieurs logements consécutive à la division initiale, ou à la subdivision, de tout ou partie d’un immeuble par lots. C’est la situation de la vente à la découpe : le propriétaire met l’immeuble en copropriété, puis vend les appartements un à un (art. 10, loi n° 75-1351).
Le texte précise lui-même ce qu’il ne vise pas. Il ne s’applique pas :
- aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble de ses logements ;
- aux actes entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus ;
- aux ventes à un organisme HLM, ou, pour les logements conventionnés, à une société d’économie mixte ou à un organisme agréé.
Selon les notaires, le droit ne joue pas non plus lorsque le bail a commencé après la division. Il s’étend en revanche aux cessions de parts de sociétés dont l’objet est la division d’un immeuble par fractions attribuées aux associés.
Comment se déroule l’offre au locataire ?
Le bailleur notifie à chaque locataire ou occupant de bonne foi le prix et les conditions de la vente projetée pour son logement, par lettre recommandée avec avis de réception. Cette notification, exigée à peine de nullité de la vente, vaut offre de vente.
- L’offre est valable deux mois à compter de sa réception.
- Le locataire qui accepte dispose de deux mois pour signer, portés à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.
- Passé ce délai, son acceptation est nulle de plein droit.
- Si le bailleur vend ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses, le notaire notifie ces conditions au locataire, qui a un mois pour accepter.
Les cinq alinéas du texte qui organisent ces délais doivent être reproduits dans chaque notification, à peine de nullité. L’offre de l’article 10 n’est pas un congé : le locataire qui ne l’accepte pas conserve son bail. En cas d’adjudication, le locataire doit être convoqué un mois au moins avant la vente, faute de quoi il peut se substituer à l’adjudicataire dans le mois.
Comment l’article 10 se combine-t-il avec le congé pour vendre ?
Pour vendre un logement libre après division, le bailleur doit souvent purger deux droits successifs : l’offre de l’article 10, puis, au terme du bail, le congé pour vendre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Les notaires décrivent cette double purge comme la règle de la vente à la découpe.
Le congé pour vendre obéit à ses propres conditions : délivrance six mois au moins avant le terme, mention du prix, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis, notice d’information jointe. Certains locataires sont protégés : le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement d’un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes sans lui proposer un relogement, sauf si le bailleur personne physique a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources modestes (art. 15 III, loi n° 89-462).
Lorsque le bailleur est une personne morale et que la vente porte sur plus de dix logements, les accords collectifs de 1998 et 2005 ajoutent des étapes préalables. Voir notre guide sur les accords collectifs.
Découpe ou vente en bloc : comment trancher ?
La découpe peut produire un prix total plus élevé que la vente en bloc, à condition d’en avoir le temps et l’organisation. Pour un propriétaire qui dispose de plusieurs années, d’un immeuble en bon état et d’une gestion fiable, elle reste souvent la voie la plus rémunératrice, et il est honnête de le dire.
La vente en bloc à un acheteur professionnel répond à d’autres situations : héritiers qui veulent sortir rapidement de l’indivision, bailleur qui arrête, immeuble qui appelle des travaux lourds, associés en désaccord. Elle évite l’article 10, puisque la vente porte sur le bâtiment entier, et l’acquéreur qui divisera ensuite purgera lui-même ce droit auprès des locataires.
La comparaison chiffrée est détaillée dans vente en bloc ou à la découpe. Rachat Immeubles achète des immeubles entiers de 2 à 20 logements en Île-de-France, après étude du dossier et visite, sans mise en copropriété préalable à la charge du vendeur.
Questions fréquentes
La vente de l’immeuble entier déclenche-t-elle l’article 10 ?
Non. L’article 10 exclut expressément les ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des logements du bâtiment. Une vente en bloc relève, au-delà de cinq logements, de l’article 10-1. C’est l’acquéreur qui, s’il divise ensuite, devra notifier l’offre de l’article 10 à chaque locataire.
Le locataire entré après la division a-t-il ce droit ?
Selon les notaires, le droit de préemption de l’article 10 ne s’applique pas lorsque le bail ou l’occupation a commencé après la division de l’immeuble. Ce locataire conserve en revanche le droit de préemption attaché au congé pour vendre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur lui donne congé pour vendre.
Peut-on vendre un lot à son fils sans proposer le logement au locataire ?
Oui. L’article 10 ne s’applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Le locataire reste dans les lieux et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Les règles propres au congé pour vendre restent applicables si un congé est ensuite délivré.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.