Votre immeuble contient de l’amiante : pouvez-vous le vendre, et que devez-vous fournir ?

Quels immeubles sont concernés par les obligations amiante ?

Les obligations du code de la santé publique visent les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques (art. R1334-14 du code de la santé publique). La date à retenir est celle du permis, non celle de l’achèvement des travaux.

Dans un immeuble en monopropriété, c’est le propriétaire, personne physique, indivision ou SCI, qui porte seul ces obligations. Il n’y a pas de syndic pour les assumer à sa place.

Le repérage porte sur deux listes de matériaux fixées par l’annexe 13-9 du même code :

• liste A : flocages, calorifugeages et faux plafonds ;
• liste B : parois et cloisons, planchers et plafonds, conduits et canalisations, éléments extérieurs comme les bardages ou les conduits en toiture et en façade.

Dans les parties communes, les deux listes sont repérées. Dans les logements, le repérage permanent porte sur la liste A, mais la vente impose, on le verra, des rapports sur les deux listes. Le repérage est confié à un diagnostiqueur certifié, qui adresse son rapport au propriétaire.

Que contient le dossier technique amiante et qui doit le tenir ?

Le DTA réunit les rapports de repérage des listes A et B, l’historique des évaluations, des mesures d’empoussièrement et des travaux, les recommandations de sécurité et une fiche récapitulative (art. R1334-29-5 du code de la santé publique). Le propriétaire le constitue, le conserve et le met à jour à chaque découverte faite lors de travaux.

Ce dossier n’est pas qu’une pièce de vente. Il est tenu à la disposition des occupants, et la fiche récapitulative doit leur être communiquée dans le mois qui suit sa constitution ou sa mise à jour. Il est aussi remis à toute entreprise appelée à intervenir dans l’immeuble, qu’il s’agisse d’un couvreur, d’un plombier ou d’un électricien.

Lorsque le repérage conclut à un état dégradé, des suites s’imposent : surveillance périodique, mesure d’empoussièrement par un organisme accrédité ou travaux de retrait ou de confinement. Pour les matériaux de la liste A les plus dégradés, Service-Public indique que les travaux doivent être achevés dans les trois ans suivant la réception du rapport, avec des mesures conservatoires dans l’intervalle. Le non-respect de ces obligations expose le propriétaire à une amende et à des injonctions du préfet.

Quels documents remettre à l’acquéreur d’un immeuble entier ?

Pour la vente de tout ou partie d’un immeuble collectif d’habitation, l’état relatif à l’amiante se compose des rapports de repérage des listes A et B des parties privatives vendues et de la fiche récapitulative du DTA pour les parties communes (art. R1334-29-7 du code de la santé publique). Pour un immeuble entier, cela signifie un rapport par logement et par local, en plus du DTA.

Cet état fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte. En son absence, une clause de vente en l’état ne protège plus le vendeur : sa responsabilité pour vices cachés liés à l’amiante reste engagée. Notre guide sur la vente en l’état et les vices cachés détaille ce mécanisme.

En pratique, les dossiers d’immeubles anciens sont souvent incomplets : DTA établi il y a longtemps et jamais mis à jour, logements jamais visités, évaluations périodiques non faites. Mieux vaut le savoir avant la mise en vente, car le diagnostiqueur a besoin d’accéder à chaque logement occupé, ce qui suppose de prévenir les locataires. La liste complète des pièces figure dans notre guide sur les documents à réunir.

L’amiante empêche-t-il de vendre, et à quel prix ?

Non. L’amiante n’interdit ni la vente ni la location ; il oblige à connaître, surveiller et, si nécessaire, traiter les matériaux. Un immeuble dont le DTA est à jour et les matériaux en bon état se vend comme un autre immeuble ancien.

L’amiante pèse en revanche sur le coût des travaux futurs. Avant de rénover une toiture, des réseaux ou des planchers, l’acquéreur devra faire réaliser un repérage avant travaux, plus poussé que le repérage de vente, et confier tout retrait à une entreprise certifiée. Ces surcoûts et ces délais sont intégrés dans le prix qu’il propose, au même titre que les travaux eux-mêmes.

Deux situations méritent d’être tranchées avant de vendre. Si le vendeur a reçu une préconisation de travaux restée sans suite, il doit la signaler et peut choisir de faire les mesures conservatoires lui-même. Si la rénovation globale de l’immeuble est de toute façon nécessaire, il est souvent plus rationnel de laisser l’acquéreur l’organiser, avec ses propres entreprises.

Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, en l’état et locataires en place ; les obligations liées à l’amiante, les repérages à compléter et les travaux à prévoir sont alors repris par l’acquéreur et pris en compte dans une proposition écrite et motivée.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.