- Rapprochez l’état locatif de chaque bail signé et de ses avenants avant de le transmettre.
- Contrôlez les dates : les états de l’électricité et du gaz doivent avoir moins de trois ans à la promesse.
- Demandez au notaire l’état des inscriptions pour préparer la mainlevée des prêts encore assortis d’une hypothèque.
- Pour une SCI, faites vérifier que la décision de vendre respecte la majorité prévue par les statuts.
- Retrouvez les permis, déclarations préalables et certificats de conformité des travaux déjà réalisés.
Quelles pièces juridiques le notaire demande-t-il ?
Le notaire part du titre de propriété : c’est lui qui établit l’origine de propriété, la désignation de l’immeuble et les servitudes.
- Titre de propriété (acte d’achat, attestation de propriété après décès, acte de donation ou de partage).
- Références cadastrales et, s’il en existe, servitudes ou conventions avec les voisins (mitoyenneté, passage, vues).
- Autorisations d’urbanisme obtenues pour des travaux : permis, déclarations préalables, certificats de conformité.
- Arrêtés ou injonctions administratives en cours : ravalement, mise en sécurité, insalubrité.
- Prêts assortis d’une hypothèque ou d’un privilège, pour en préparer la mainlevée.
Pour un immeuble détenu par une SCI, ajoutez les statuts à jour, un extrait Kbis et la décision des associés autorisant la vente selon les règles des statuts. Pour un immeuble en indivision, l’accord de chaque indivisaire est requis en principe ; les cas de désaccord sont traités dans notre guide sur l’indivisaire qui refuse de vendre.
Comment présenter les baux et l’état locatif ?
L’état locatif est le document central d’une vente d’immeuble occupé : il résume, logement par logement, ce que l’acquéreur reprend.
| Colonne | Contenu |
|---|---|
| Lot | Étage, porte, surface, nombre de pièces |
| Locataire | Nom, date d’entrée |
| Bail | Type (loi de 1989, loi de 1948, commercial, professionnel), date d’échéance |
| Loyer | Loyer hors charges, provision sur charges, dernière révision |
| Dépôt de garantie | Montant détenu par le bailleur |
| Situation | Impayés, procédure en cours, congé délivré |
Joignez chaque bail signé, ses avenants et les dernières régularisations de charges. Un logement vacant y figure aussi, avec la mention de sa vacance. Les informations exactes évitent les ajustements de prix tardifs : un écart entre l’état locatif et les baux est presque toujours découvert par l’acquéreur avant l’acte. Mettez l’état locatif à jour à chaque étape de la vente, jusqu’à la veille de l’acte authentique.
Quels diagnostics et quel dossier amiante fournir ?
Le vendeur doit annexer à la promesse, ou à défaut à l’acte, un dossier de diagnostic technique, et, pour les parties communes, le dossier technique amiante si l’immeuble y est soumis.
Le dossier technique amiante concerne les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; il est constitué et tenu à jour par le propriétaire. Pour les logements, les diagnostics dépendent de l’âge du bâtiment et des installations : plomb pour une construction antérieure au 1er janvier 1949, électricité et gaz pour une installation intérieure de plus de quinze ans, termites selon la zone, état des risques, DPE.
Un immeuble d’habitation collective en monopropriété est aussi concerné par le DPE collectif et, selon son classement, par l’audit énergétique réglementaire. Le détail figure dans notre guide sur les diagnostics d’un immeuble en monopropriété. Rassemblez aussi les diagnostics déjà réalisés, même anciens : ils renseignent sur l’état de l’immeuble.
Quels documents techniques et financiers préparer ?
Les documents techniques et financiers permettent à l’acquéreur de chiffrer les charges et les travaux sans multiplier les visites.
- Plans de l’immeuble et des logements, même sommaires.
- Factures et devis des travaux réalisés ou envisagés : toiture, façade, réseaux, chaudière, ascenseur.
- Contrats d’entretien en cours : ascenseur, chauffage collectif, nettoyage, désinsectisation.
- Avis de taxe foncière et, le cas échéant, de taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Attestation d’assurance de l’immeuble et historique des sinistres.
- Relevés des compteurs et répartition des charges récupérables.
Un dossier incomplet n’empêche pas d’engager l’étude : les pièces manquantes se réunissent pendant la préparation de la promesse. Il est plus utile de transmettre tôt ce dont vous disposez que d’attendre un dossier parfait.
Rachat Immeubles examine les dossiers tels qu’ils sont, de façon confidentielle, et indique après la visite si l’immeuble correspond à ses critères.
Questions fréquentes
Faut-il refaire tous les diagnostics avant de vendre ?
Seuls les diagnostics périmés ou manquants doivent être refaits pour la promesse. L’état de l’installation électrique et celui du gaz, par exemple, doivent dater de moins de trois ans. Le diagnostiqueur vérifie la validité de chaque pièce existante et indique ce qui doit être réalisé de nouveau.
Que faire si le titre de propriété est introuvable ?
Le notaire peut en obtenir une copie auprès du service de la publicité foncière ou de l’office notarial qui a reçu l’acte. Pour un immeuble reçu par succession, l’attestation de propriété établie après le décès sert de titre. L’absence de copie chez le vendeur ne bloque donc pas la vente.
Les locataires doivent-ils fournir des documents ?
Non. Les locataires n’ont aucune pièce à fournir pour la vente. Le bailleur détient les baux, les quittances et le dépôt de garantie de chaque logement. Leur accord est seulement utile pour faire visiter les logements et réaliser les diagnostics des parties privatives, à des horaires convenus avec eux.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.