- Vérifiez la date de construction : le CREP des parties communes vise les immeubles d’habitation antérieurs au 1er janvier 1949.
- Retrouvez tout constat déjà réalisé : s’il conclut à l’absence de plomb ou à des concentrations sous les seuils, inutile de le refaire.
- Faites réaliser le constat avant tout chantier qui altère les revêtements, comme la réfection d’une cage d’escalier.
- Lisez le relevé des facteurs de dégradation : il peut être transmis à l’agence régionale de santé.
- Remettez le CREP des parties communes à l’acquéreur avec les diagnostics des logements.
Le CREP des parties communes est-il obligatoire ?
Oui, pour tout immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation et construit avant le 1er janvier 1949 (art. L1334-8 du code de la santé publique). La loi du 9 août 2004 a fixé un délai de quatre ans pour réaliser ce constat : depuis 2008, toutes les parties communes concernées devraient en être dotées.
Le texte impose aussi un constat avant tous travaux sur les parties communes de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, comme un ravalement intérieur de cage d’escalier ou un décapage des boiseries. Si un précédent constat a établi l’absence de plomb, ou sa présence à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n’est pas nécessaire d’en refaire un.
Dans un immeuble en monopropriété, l’obligation pèse sur le propriétaire unique. Beaucoup d’immeubles anciens détenus par une famille ou une SCI n’ont jamais fait réaliser ce constat : c’est un point à régulariser, notamment avant toute vente ou tout chantier.
Le constat est réalisé par un diagnostiqueur certifié, qui mesure la concentration de plomb dans les peintures et revêtements des circulations, halls, escaliers et autres espaces communs.
Que contient le constat de risque d’exposition au plomb ?
Le CREP présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti, accompagné d’une notice d’information (art. L1334-5 du code de la santé publique).
- Repérage : unité par unité, la concentration de plomb mesurée et l’état de conservation du revêtement (non dégradé, état d’usage, dégradé).
- Classement : les revêtements sont classés selon la concentration et l’état, ce qui détermine les obligations du propriétaire.
- Facteurs de dégradation : infiltrations, plancher ou plafond menaçant, traces importantes d’humidité, par exemple.
- Notice : informations sur les risques et les précautions à prendre.
Lorsque le constat fait apparaître des facteurs de dégradation définis par arrêté, son auteur en transmet immédiatement une copie au directeur général de l’agence régionale de santé, qui en informe le préfet. Cette transmission peut conduire à une procédure administrative, d’où l’intérêt d’agir dès réception du constat.
Que faire si du plomb dégradé est détecté ?
Si le constat met en évidence des revêtements dégradés contenant du plomb au-delà des seuils réglementaires, le propriétaire doit (art. L1334-9 du code de la santé publique) :
- informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ;
- réaliser les travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition, en assurant la sécurité des occupants pendant le chantier.
Lorsque l’immeuble est loué, ces travaux incombent au propriétaire bailleur. Ne pas les réaliser avant la mise en location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence, susceptible d’engager sa responsabilité pénale.
Les travaux consistent le plus souvent à recouvrir les revêtements par un matériau étanche, ou à les déposer par des techniques qui limitent les poussières. Ils doivent être confiés à des entreprises formées, car un chantier mal conduit expose davantage que le plomb laissé en place.
Un contrôle après travaux permet de vérifier l’absence de poussières de plomb et de documenter la régularisation auprès des occupants et, le cas échéant, d’un futur acquéreur.
Quelles obligations lors de la vente de l’immeuble ?
Lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation construit avant 1949, le CREP fait partie du dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur (art. L1334-6 du code de la santé publique). Pour un immeuble entier, il couvre les logements comme les parties communes.
Sa durée de validité est fixée par décret. Si le constat établit l’absence de plomb, ou sa présence en dessous des seuils, il n’a pas à être refait à chaque vente : le constat initial est joint au dossier (art. L271-5 du CCH). Si un document n’est plus valide à la date de l’acte authentique, il doit être remplacé.
Le vendeur qui ne fournit pas le CREP ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité pour vices cachés au titre du plomb. L’acquéreur, de son côté, tient compte des travaux à réaliser dans sa proposition.
Notre guide sur les diagnostics d’un immeuble en monopropriété présente l’ensemble du dossier.
Comment intégrer le plomb au prix et au calendrier ?
La présence de plomb n’empêche pas la vente. Elle se traite comme un poste de travaux parmi d’autres, à condition d’être documentée.
- Faire réaliser le CREP des parties communes et des logements dès que la vente est envisagée, sans attendre la promesse.
- Si des revêtements dégradés sont relevés, obtenir un devis de traitement pour chiffrer le poste.
- Informer les occupants, comme la loi l’impose, et conserver la trace de cette information.
- Décider, avec son conseil, s’il est préférable de traiter avant la vente ou de laisser l’acquéreur le faire en l’intégrant au prix.
Lorsque l’immeuble fait aussi l’objet d’une injonction de ravalement ou de travaux de rénovation, le traitement du plomb s’intègre au même chantier. Notre guide sur l’injonction de ravalement détaille ce cas.
Rachat Immeubles acquiert des immeubles anciens de 2 à 20 logements en Île-de-France dans leur état, plomb compris ; la proposition, remise après étude du dossier et visite, détaille les travaux retenus.
Questions fréquentes
Le CREP des parties communes est-il exigé pour un immeuble construit après 1949 ?
Non. L’obligation de l’article L1334-8 du code de la santé publique vise les immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l’habitation et construits avant le 1er janvier 1949. Pour un immeuble plus récent, le constat n’est pas requis, mais d’autres diagnostics, comme le repérage amiante, peuvent l’être selon la date du permis de construire.
Faut-il refaire le CREP avant chaque vente ?
Pas si le constat a établi l’absence de plomb ou sa présence à des concentrations inférieures aux seuils : le constat initial reste valable et est joint au dossier de diagnostic technique. Si du plomb a été relevé au-delà des seuils, la durée de validité fixée par décret s’applique et un nouveau constat peut être nécessaire.
Qui paie les travaux de suppression du plomb dans un immeuble loué ?
Le propriétaire bailleur. L’article L1334-9 du code de la santé publique met expressément ces travaux à sa charge lorsque le constat révèle des revêtements dégradés au-delà des seuils. Ils ne peuvent pas être répercutés aux locataires comme des charges récupérables.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.