Que coûte et qu’implique la mise en copropriété d’un immeuble ?

Quelles étapes pour mettre un immeuble en copropriété ?

La mise en copropriété transforme un immeuble détenu par un seul propriétaire en lots distincts, chacun composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes.

1. Relevés et plans par un géomètre-expert, avec le calcul des surfaces et des tantièmes.
2. État descriptif de division, qui identifie chaque lot.
3. Règlement de copropriété, qui fixe la destination de l’immeuble, les parties communes et la répartition des charges.
4. Diagnostic technique global, préalable obligatoire pour un immeuble construit depuis plus de dix ans (article L. 731-4 du code de la construction et de l’habitation).
5. Acte notarié et publication au service de la publicité foncière.
6. Organisation de la copropriété : syndic, immatriculation au registre national des copropriétés, comptes, assurance.

Ces étapes précèdent la première vente d’un lot. Elles supposent que le vendeur engage les frais avant d’avoir encaissé quoi que ce soit, ce qui distingue nettement la découpe de la vente en bloc.

Quels sont les postes de coût ?

Le coût d’une mise en copropriété dépend surtout de la taille de l’immeuble, de sa complexité et de l’état de ses parties communes.

Le poste le plus lourd est souvent le dernier : individualiser les compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz, reprendre des réseaux communs ou séparer des locaux peut demander des travaux importants. Des devis précis sont nécessaires avant de comparer découpe et vente en bloc.

Quelles obligations naissent avec la copropriété ?

Une fois créée, la copropriété est soumise à des obligations permanentes que le vendeur assume tant qu’il conserve des lots.

• Syndic et assemblée générale : la copropriété doit être administrée, avec des comptes et un budget votés.
• Projet de plan pluriannuel de travaux : obligatoire pour les immeubles d’habitation de plus de quinze ans, sauf dispense par un diagnostic technique global ne relevant aucun besoin de travaux sur dix ans.
• Fonds de travaux, alimenté par des cotisations, sauf dispenses prévues par la loi.
• DPE collectif, désormais exigé pour toutes les copropriétés d’habitation dont le permis a été déposé avant 2013.
• Information des acquéreurs : chaque vente de lot s’accompagne de documents sur la copropriété, ses charges et ses travaux.

Le diagnostic technique global réalisé avant la mise en copropriété dresse la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur dix ans et en évalue sommairement le coût. Ce document, remis aux futurs acquéreurs, peut révéler des travaux qui pèseront sur le prix des lots.

Quelles règles limitent la division d’un immeuble ?

La division d’un immeuble existant est encadrée par le code de la construction et de l’habitation et par la loi de 1975 lorsque des locataires sont en place.

Toute division créant des locaux d’habitation d’une surface inférieure à 14 m² et d’un volume inférieur à 33 m³ est interdite, de même qu’une division privant des locaux d’eau potable, d’évacuation ou d’électricité (article L. 126-17). Dans les zones qu’elles délimitent, les collectivités peuvent soumettre la création de plusieurs logements dans un immeuble existant à une autorisation préalable. Le plan local d’urbanisme peut aussi imposer des règles propres aux changements de destination.

Lorsque l’immeuble est occupé, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption lors de la première vente de son logement après la division. Le vendeur ne doit jamais chercher à faire partir un locataire pour vendre libre : les règles de congé sont strictes et toute pression est proscrite.

Rachat Immeubles achète des immeubles entiers sans mise en copropriété préalable, après étude du dossier et visite, ce qui épargne ces frais au vendeur.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.