- Régime matrimonial et titre : immeuble commun, propre, indivis ou détenu par une SCI.
- Valeur retenue d’un commun accord, appuyée sur un avis de valeur argumenté.
- Sort de l’emprunt et accord de la banque en cas d’attribution.
- Droit de partage de 1,10 % calculé sur l’actif net partagé.
- Comptes de l’indivision : loyers perçus, dépenses avancées par chaque époux.
Qui possède l’immeuble pendant la procédure de divorce ?
Tout dépend du régime matrimonial et de la manière dont l’immeuble a été acquis. Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, un immeuble acheté pendant le mariage est en principe commun, sauf s’il a été financé par des fonds propres d’un époux avec une déclaration de remploi. Sous séparation de biens, il appartient à celui qui l’a acquis, ou aux deux en indivision s’ils l’ont acheté ensemble. S’il est logé dans une SCI, les époux détiennent des parts sociales et non l’immeuble lui-même : notre guide sur la vente de l’immeuble ou des parts de SCI traite ce cas.
Lorsque la communauté est dissoute, les biens communs deviennent indivis entre les ex-époux : c’est l’indivision post-communautaire. Les règles de l’indivision s’appliquent alors, notamment l’unanimité pour vendre (art. 815-3 du code civil). Les loyers perçus pendant cette période reviennent à l’indivision et entrent dans les comptes du partage.
Dans un divorce par consentement mutuel, la liquidation du régime matrimonial doit être réglée dans la convention, par acte notarié dès qu’un immeuble est en jeu (Service-Public). Dans un divorce judiciaire, le partage peut intervenir avant, pendant ou après la procédure, et le juge peut désigner un notaire en cas de désaccord.
Attribuer l’immeuble à l’un des époux : soulte et droit de partage
L’attribution consiste à placer l’immeuble dans le lot d’un seul époux, qui verse à l’autre une soulte pour équilibrer le partage. Elle suppose un accord sur la valeur de l’immeuble, appuyé sur un avis de valeur argumenté, et sur le sort de l’emprunt éventuel, que la banque doit accepter de laisser à la charge du seul attributaire.
L’attribution préférentielle prévue par le code civil vise surtout le logement de l’époux et son local professionnel. Un immeuble entièrement loué à des tiers n’entre en principe pas dans ce cadre : son attribution repose sur l’accord des époux. À défaut d’accord, le juge du partage peut ordonner la vente aux enchères, ou licitation.
Le partage supporte un droit de partage, perçu au taux réduit de 1,10 % lorsqu’il fait suite à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d’un PACS, contre 2,50 % dans les autres cas (art. 746 du CGI). Il est calculé sur l’actif net partagé, c’est-à-dire après déduction des dettes. Le partage entre ex-époux n’étant pas considéré comme translatif de propriété, il ne déclenche pas d’impôt sur la plus-value immobilière, même avec soulte (art. 150 U du CGI). Notre guide sur la soulte et son financement détaille les modalités de financement.
Vendre l’immeuble à un tiers : quand est-ce la meilleure issue ?
La vente s’impose lorsque aucun époux ne peut financer la soulte, lorsque l’immeuble demande des travaux que personne ne veut porter, ou lorsque la gestion commune est devenue impossible. Elle suppose l’accord des deux époux, ou une décision du juge. Le prix sert d’abord à rembourser les prêts et à lever les inscriptions hypothécaires, puis il est réparti dans le cadre de la liquidation.
Contrairement au partage, la vente à un tiers peut faire naître une plus-value imposable, sauf exonération liée à la durée de détention ; notre guide sur la plus-value à la vente d’un immeuble en précise le calcul. Trois voies coexistent :
- la vente en bloc à un investisseur ou à un acheteur professionnel, en une seule signature, locataires en place ;
- la vente lot par lot après mise en copropriété, plus longue et souvent plus rémunératrice si l’immeuble est en bon état (comparer bloc et découpe) ;
- la licitation judiciaire, en dernier recours, aux enchères publiques.
Lorsque les époux s’entendent et disposent de temps, la vente à la découpe d’un immeuble bien entretenu rapporte généralement davantage qu’une vente en bloc. À l’inverse, un calendrier contraint par la procédure, ou un immeuble à rénover, plaide pour une vente unique.
Comment préserver l’immeuble pendant la séparation ?
Le partage effectif peut intervenir longtemps après la demande en divorce. Pendant ce temps, l’immeuble doit rester géré : loyers encaissés, impayés relancés, assurance maintenue, travaux urgents réalisés.
- Un mandat de gestion confié à un administrateur de biens, signé par les deux époux, neutralise souvent les tensions.
- Un compte dédié aux loyers de l’indivision évite les contestations sur les comptes.
- Un état des dépenses avancées par chacun permet de les faire valoir lors du partage.
- Les locataires sont seulement informés du changement d’interlocuteur ; leurs baux se poursuivent sans modification.
L’époux qui gère seul l’immeuble doit rendre compte des loyers perçus ; il peut, selon les règles de l’indivision, obtenir le remboursement des dépenses utiles qu’il a supportées.
Les locataires n’ont pas à intervenir dans le divorce : leurs baux restent opposables à l’époux attributaire comme à un acquéreur, sous réserve des droits de préemption décrits dans notre guide sur la vente d’un immeuble occupé.
Un acquéreur de l’immeuble entier reprend les baux en cours et le bâti tel qu’il est. Rachat Immeubles étudie, après visite, les immeubles de 2 à 20 logements situés en Île-de-France, locataires en place, et remet aux deux époux et à leurs conseils la même proposition écrite.
Questions fréquentes
Un époux peut-il vendre seul l’immeuble de rapport commun ?
Non. Pendant le mariage, les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, vendre un immeuble commun (article 1424 du code civil). Après la dissolution de la communauté, l’immeuble est indivis et sa vente requiert l’accord de tous les indivisaires. À défaut, il faut saisir le juge, qui peut ordonner une licitation dans le cadre du partage judiciaire.
Le taux de 1,10 % s’applique-t-il aux partenaires de PACS ?
Oui. Le taux réduit vise les partages consécutifs à la rupture d’un PACS, comme ceux qui suivent un divorce ou une séparation de corps. Pour des concubins ayant acheté ensemble en indivision, le partage relève en principe du taux de 2,50 %. Le notaire vérifie le régime applicable à chaque situation.
Les locataires doivent-ils être informés du divorce ?
Non. Le divorce ne modifie pas les baux. Les locataires doivent seulement savoir à qui verser leurs loyers et à qui s’adresser. Si l’immeuble est attribué à un époux, celui-ci devient seul bailleur. S’il est vendu en bloc, l’acquéreur reprend les baux, sous réserve des droits de préemption éventuels des locataires.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.