Comment se calcule la plus-value imposable ?
La plus-value brute est égale au prix de cession, diminué des frais de cession, moins le prix d’acquisition majoré de certains frais et dépenses.
- Frais d’acquisition : pour un achat, retenus pour leur montant réel sur justificatifs, ou forfaitairement pour 7,5 % du prix d’acquisition.
- Travaux : dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise, pour leur montant réel, ou forfaitairement pour 15 % du prix d’acquisition si l’immeuble est cédé plus de cinq ans après son acquisition.
- Immeuble reçu par succession ou donation : le prix d’acquisition est la valeur retenue dans l’acte, et les frais sont pris pour leur montant réel, droits de mutation payés compris.
Les dépenses déjà déduites des revenus fonciers ne peuvent pas être prises en compte une seconde fois. Pour un immeuble loué en meublé sous le régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, sauf exceptions.
La plus-value nette ainsi obtenue est ensuite réduite par l’abattement pour durée de détention, puis imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux.
Quels abattements pour durée de détention ?
L’abattement pour durée de détention commence après la cinquième année et suit deux barèmes distincts, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| 6e à 21e année de détention | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 %, soit exonération totale | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an, soit exonération totale après 30 ans |
Pour un immeuble reçu par succession, la durée de détention court en principe à compter du décès. Un immeuble détenu depuis plus de trente ans est donc exonéré d’impôt sur le revenu comme de prélèvements sociaux. Entre vingt-deux et trente ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite.
Exemple illustratif : pour une détention de quinze ans, l’abattement atteint 60 % pour l’impôt sur le revenu et 16,5 % pour les prélèvements sociaux.
Quand s’applique la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Une taxe supplémentaire s’applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du code général des impôts).
Le seuil s’apprécie après application de l’abattement pour durée de détention et, en cas d’indivision, au niveau de la quote-part de chaque indivisaire. La taxe est calculée dès le premier euro sur le montant total de la plus-value imposable, selon un barème progressif allant de 2 % à 6 %, avec un mécanisme de lissage à l’entrée de chaque tranche. Elle s’ajoute à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Elle ne s’applique pas aux terrains à bâtir.
Pour un immeuble entier détenu par plusieurs héritiers, l’appréciation du seuil par quote-part a une conséquence directe : une plus-value globale importante peut se trouver, pour chacun, sous le seuil de 50 000 €. Le notaire établit le calcul pour chaque vendeur.
Lorsque l’immeuble est détenu par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, le régime des plus-values des particuliers s’applique aux associés. Une société soumise à l’impôt sur les sociétés relève d’un régime différent, à examiner avec son expert-comptable.
Qui déclare et paie l’impôt sur la plus-value ?
Le notaire déclare et paie l’impôt sur la plus-value pour le compte du vendeur, sur le prix de vente, au moment de la publication de l’acte.
Il dépose la déclaration n° 2048-IMM, accompagnée du paiement, au service chargé de la publicité foncière, dans le mois qui suit l’acte. Le vendeur reçoit donc le prix net de l’impôt dû. La plus-value est ensuite reportée sur sa déclaration de revenus, sans nouvelle imposition, mais elle entre dans le revenu fiscal de référence.
Certaines situations ouvrent un abattement exceptionnel prévu à l’article 150 VE du code général des impôts : promesse ayant date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, cession au plus tard le 31 décembre 2029, immeuble situé notamment en zone A bis, A ou B1, et engagement de l’acquéreur de démolir ou de réhabiliter complètement pour produire, sous quatre ans, des logements collectifs neufs. Il ne s’applique pas à une acquisition destinée à conserver l’immeuble en l’état ; votre notaire vérifiera si votre projet entre dans ce cadre.
Rachat Immeubles transmet au notaire du vendeur, dans sa proposition écrite, les éléments utiles pour anticiper ce calcul.
Questions fréquentes
La vente d’un immeuble hérité est-elle imposée sur la plus-value ?
Oui, si la valeur de vente dépasse la valeur retenue dans la déclaration de succession, majorée des frais réellement payés. La durée de détention court en principe à compter du décès, ce qui réduit souvent l’abattement pour les successions récentes. Le notaire établit le calcul au moment de la vente.
Faut-il déclarer soi-même la plus-value immobilière ?
Non. Le notaire dépose la déclaration n° 2048-IMM et paie l’impôt sur le prix de vente, dans le mois suivant l’acte. Le vendeur reporte ensuite le montant sur sa déclaration de revenus, à titre d’information, sans nouvelle imposition. Le prix lui est versé déduction faite de l’impôt.
La surtaxe sur les plus-values s’applique-t-elle à chaque héritier ?
Elle s’apprécie au niveau de chaque cédant. En indivision, le seuil de 50 000 € est examiné sur la quote-part de plus-value de chaque indivisaire, après abattement pour durée de détention. Plusieurs héritiers peuvent ainsi rester sous le seuil, même si la plus-value totale sur l’immeuble est supérieure.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.