La vente ne met pas fin aux baux en cours
La vente d’un immeuble loué ne rompt aucun bail : l’acquéreur devient le bailleur et reprend les contrats dans l’état où ils se trouvent. L’article 1743 du code civil interdit à l’acquéreur d’expulser le locataire dont le bail a une date certaine (art. 1743 du code civil). Le locataire n’a donc pas à donner son accord, et la vente n’a pas à lui être soumise pour approbation.
Concrètement, l’acte de vente transfère à l’acquéreur les loyers à percevoir, le dépôt de garantie de chaque bail à restituer et les obligations d’entretien. Le loyer, la durée du bail et ses clauses restent inchangés. Un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne peut être remis en cause qu’à son terme, par un congé motivé et dans les formes prévues par la loi.
Pour le vendeur, cette continuité est un atout : l’immeuble se vend avec ses revenus, sans attendre de départs. Pour les occupants, elle est une protection : rien ne change dans leur logement du seul fait de la vente. C’est la raison pour laquelle une vente en bloc, locataires en place, se prépare d’abord sur pièces : baux, état locatif, quittances, dépôts.
Quels droits les locataires conservent-ils pendant la vente ?
Les locataires conservent tous les droits issus de leur bail, et la loi leur en ajoute certains lorsque l’immeuble change de mains. Selon le mode de vente choisi, ces droits sont plus ou moins étendus.
- Vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements : droit de préemption de chaque locataire si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux pour six ans (art. 10-1 de la loi n° 75-1351).
- Première vente d’un lot après division : offre de vente obligatoire au locataire du lot (art. 10 de la même loi).
- Congé pour vendre un logement : offre de vente intégrée au congé (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989).
- Local commercial vendu seul : droit de préférence du locataire (art. L145-46-1 du code de commerce), écarté en cas de cession globale de l’immeuble.
Aucun de ces droits n’est un droit de veto. Ils obligent le vendeur à notifier, à respecter des délais et, le cas échéant, à vendre au locataire qui accepte l’offre. Les ignorer expose en revanche à la nullité de la vente, ce qui justifie un calendrier établi avec le notaire dès la mise en vente.
Les visites de l’immeuble sont-elles encadrées ?
Oui : le locataire doit permettre les visites utiles à la vente, mais dans des limites fixées par la loi. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause qui obligerait le locataire à laisser visiter les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables en vue de la vente (art. 4, loi n° 89-462).
En pratique, les visites d’un immeuble entier se concentrent sur les parties communes, la toiture, les caves, les compteurs et un échantillon de logements. Chaque visite de logement se prévient par écrit, à une heure convenue avec l’occupant. Un acquéreur professionnel n’a pas besoin de voir tous les appartements le même jour ; il lui faut surtout l’état locatif, les baux et quelques logements représentatifs.
Une communication sobre auprès des occupants évite les malentendus. Il suffit de rappeler que la vente ne modifie ni leur bail ni leur loyer, et d’indiquer à qui s’adresser. Toute pression pour obtenir un départ est à proscrire : forcer un occupant à quitter son logement par manœuvres, menaces ou contraintes est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (art. 226-4-2 du code pénal).
Quand la vente occupée est-elle la voie la plus adaptée ?
La vente d’un immeuble occupé, en une seule fois, convient au propriétaire qui veut céder rapidement l’ensemble sans gérer de départs ni de travaux. Elle n’est pas toujours la plus rémunératrice. Un immeuble en bon état, dont le propriétaire a plusieurs années devant lui, peut rapporter davantage en vente par lots, au fil des libérations naturelles de logements.
Le choix dépend de quelques critères simples :
- le temps dont dispose le vendeur et sa capacité à porter la gestion locative ;
- l’état du bâti et le montant des travaux à prévoir ;
- l’accord des indivisaires ou des associés lorsque l’immeuble est détenu à plusieurs ;
- le coût d’une mise en copropriété (voir notre guide sur la mise en copropriété).
Notre guide vente en bloc ou à la découpe détaille cette comparaison. Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, baux repris et locataires en place, sans annonce publique.
Questions fréquentes
Faut-il informer les locataires avant de mettre l’immeuble en vente ?
Aucun texte n’impose d’informer les locataires du simple projet de vente d’un immeuble entier, sauf lorsqu’un droit de préemption s’applique et doit être purgé par notification. Une information sobre reste utile pour organiser les visites. Elle rappelle que le bail et le loyer ne changent pas et désigne un interlocuteur.
Un locataire peut-il refuser toute visite de son logement ?
Le locataire doit permettre l’accès nécessaire à la vente, dans les limites de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 : pas de visite imposée les jours fériés, ni plus de deux heures les jours ouvrables. En cas de blocage persistant, l’acquéreur peut le plus souvent se fonder sur les autres logements et sur les pièces du dossier.
Le nouveau propriétaire peut-il augmenter les loyers après l’achat ?
Non, pas du seul fait de l’achat. L’acquéreur reprend les baux tels qu’ils sont. Le loyer n’évolue que selon les clauses du bail, la révision annuelle si elle est prévue et les règles applicables au renouvellement, y compris l’encadrement des loyers là où il s’applique.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.