Comment payer les droits de succession sur un immeuble hérité ?

Sur quelle valeur les droits sont-ils calculés ?

L’immeuble est déclaré pour sa valeur vénale à la date du décès, soit le prix qu’en obtiendrait un vendeur dans des conditions normales, en l’état et compte tenu de son occupation. Un immeuble loué se vend généralement moins cher qu’un immeuble libre, et cette situation peut être prise en compte si elle est documentée.

La valeur retenue doit pouvoir être justifiée : références de ventes comparables, état locatif, rendement, travaux nécessaires, arrêtés éventuels. L’administration peut la contester pendant plusieurs années.

Cette valeur a une seconde fonction, souvent négligée. Si l’immeuble est vendu ensuite, elle devient le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Une valeur basse diminue les droits de succession mais augmente la plus-value imposable lors de la revente ; une valeur cohérente avec le prix de vente proche limite ce risque. Notre guide sur la plus-value à la vente d’un immeuble précise ce point.

Du total de la succession sont déduites les dettes du défunt et certains frais, puis chaque héritier est taxé sur sa part nette, après abattement.

Quel barème s’applique en ligne directe ?

Pour un enfant, l’abattement est de 100 000 € sur la part reçue de chaque parent, en tenant compte des donations déjà consenties par ce parent (Service-Public). Le surplus est taxé selon le barème de l’article 777 du CGI, inchangé au 5 novembre 2026.

Le barème s’applique par tranches successives : chaque fraction de la part taxable supporte le taux de sa tranche. Une part taxable de 900 000 € n’est donc pas taxée à 30 % sur son entier, mais à 5 %, 10 % et 15 % sur ses premiers euros, à 20 % jusqu’à 552 324 €, puis à 30 % au-delà.

Quand les droits doivent-ils être payés ?

Les droits s’acquittent en même temps que la déclaration de succession, à remettre dans un délai de six mois après le décès lorsqu’il est survenu en France métropolitaine, dans l’année dans les autres cas (art. 641 du CGI).

Un dépôt tardif entraîne des intérêts de retard et, au-delà d’un certain délai, des majorations. Le délai ne se prolonge pas du seul fait qu’un héritier conteste ou que l’immeuble n’est pas encore vendu.

Les héritiers sont tenus solidairement au paiement des droits. Si l’un d’eux ne dispose pas des liquidités nécessaires, les autres peuvent se trouver exposés. C’est l’une des raisons pour lesquelles le calendrier de la vente, quand elle est envisagée, doit être arrêté tôt avec le notaire.

Lorsque la vente ne peut pas intervenir avant l’échéance, deux solutions existent : demander le fractionnement du paiement, ou obtenir un financement temporaire, par exemple un prêt assorti d’une hypothèque sur l’immeuble, à rembourser sur le prix de vente.

Peut-on fractionner ou différer le paiement ?

Oui. L’article 1717 du CGI autorise le paiement fractionné ou différé des droits d’enregistrement, selon les modalités de l’article 404 A de l’annexe III.

• Cas général : trois versements égaux au plus, à six mois d’intervalle au maximum, le dernier au plus tard un an après l’expiration du délai de dépôt.
• Actif majoritairement non liquide : lorsque les immeubles, fonds de commerce, parts sociales non cotées et autres biens énumérés représentent au moins 50 % de l’actif, le délai passe à trois ans et sept versements.
• Nue-propriété : les droits dus sur la nue-propriété peuvent être différés jusqu’à six mois après le décès de l’usufruitier (notaires.fr).

Le crédit de paiement porte intérêt, à un taux fixé chaque année et réduit par rapport au taux moyen des prêts immobiliers. L’administration exige des sûretés, par exemple une caution ou une hypothèque. La demande est faite avec la déclaration ; le comptable public dispose de deux mois pour répondre.

Faut-il vendre l’immeuble pour payer les droits ?

Pas nécessairement. Le fractionnement sur trois ans laisse souvent le temps de choisir sereinement entre conservation et vente. Mais lorsque les revenus de l’immeuble ne suffisent pas à couvrir les échéances, ou que plusieurs héritiers ont besoin de liquidités, la vente devient l’issue naturelle.

Une vente rapide présente deux avantages fiscaux et pratiques : le prix réel confirme la valeur déclarée, ce qui limite le risque de contestation ; et la plus-value est souvent faible lorsque la vente suit de près le décès. Elle suppose l’accord de tous les indivisaires, faute de quoi les règles décrites dans notre guide sur l’indivisaire qui refuse de vendre s’appliquent.

Si l’immeuble est en bon état et que la famille dispose de temps, une vente par lots après mise en copropriété peut produire un prix global supérieur, au prix d’un délai plus long et de coûts préalables.

Pour les successions qui comprennent un immeuble de 2 à 20 logements en Île-de-France, Rachat Immeubles peut, après étude du dossier et visite, remettre une proposition écrite utile au notaire pour bâtir le calendrier de paiement.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.