Un indivisaire refuse de vendre l’immeuble : que pouvez-vous faire ?

Peut-on vendre un immeuble indivis sans l’accord de tous ?

Non en principe, oui par exception. La vente est un acte de disposition qui requiert le consentement de tous les indivisaires (art. 815-3 du code civil). Un seul héritier, même très minoritaire, peut donc bloquer une vente amiable.

Le droit prévoit toutefois plusieurs issues :

• la vente autorisée par le tribunal à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits (art. 815-5-1) ;
• l’autorisation donnée à un indivisaire de passer seul un acte, lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient, possibilité étendue à la vente par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 (article 815-6) ;
• le partage judiciaire, puisque nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ;
• la cession par un indivisaire de ses seuls droits indivis.

La procédure des deux tiers est la plus utilisée lorsque l’immeuble entier doit être vendu et qu’un héritier refuse ou reste silencieux. Elle se combine souvent avec une négociation, car son déclenchement suffit parfois à rouvrir le dialogue.

Comment se déroule la procédure des deux tiers ?

La procédure suit des étapes fixées par l’article 815-5-1 du code civil, dans la version en vigueur depuis le 1er janvier 2020 et inchangée au 5 novembre 2026.

1. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits, calculés en valeur et non par tête, expriment devant un notaire leur intention de vendre.
2. Dans le mois qui suit, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires, par commissaire de justice.
3. Sans réponse ou en cas d’opposition dans les trois mois suivant la signification, le notaire le constate par procès-verbal.
4. Les indivisaires majoritaires saisissent alors le tribunal judiciaire, qui l’autorise à condition qu’elle ne lèse pas de façon excessive les droits des indivisaires minoritaires.
5. La vente a lieu par licitation, c’est-à-dire aux enchères, selon les conditions fixées par le jugement.

Entre la déclaration chez le notaire et l’adjudication, il faut compter plusieurs mois, souvent davantage en cas de recours. L’indivisaire à qui l’intention n’a pas été régulièrement signifiée peut se voir déclarer la vente inopposable : la rigueur des notifications conditionne la solidité de toute l’opération.

Quelles sont les limites de cette procédure ?

La procédure des deux tiers ne s’applique pas dans tous les cas. Le texte l’exclut expressément :

• lorsque la propriété de l’immeuble est démembrée, par exemple entre un conjoint usufruitier et des enfants nus-propriétaires ;
• lorsqu’un indivisaire est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté ou placé sous un régime de protection (cas de l’article 836 du code civil).

Le juge conserve en outre un pouvoir d’appréciation. Il vérifie que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l’opposant, par exemple lorsque celui-ci occupe un logement de l’immeuble ou propose un rachat sérieux.

Enfin, la vente par licitation présente des inconvénients pratiques : publicité de la vente, calendrier dicté par la procédure, prix final incertain. Les sommes obtenues ne peuvent être réinvesties, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision ; elles sont ensuite réparties entre les indivisaires. Pour un immeuble occupé, ces contraintes pèsent souvent sur le résultat, ce qui explique que la plupart des dossiers se terminent par un accord avant l’audience.

Quelles autres issues que la vente judiciaire ?

Plusieurs solutions évitent ou raccourcissent le contentieux.

• Le rachat des droits de l’opposant par les autres indivisaires, à un prix fixé à partir d’un avis de valeur indépendant.
• La cession de ses droits par un indivisaire à un tiers. Il doit alors notifier le prix et les conditions aux autres indivisaires, qui disposent d’un mois pour exercer un droit de préemption (art. 815-14 du code civil).
• L’attribution de l’immeuble à un héritier moyennant une soulte, détaillée dans notre guide sur l’héritier qui veut garder l’immeuble.
• Le partage judiciaire, dont la loi du 7 avril 2026 a renforcé le rôle du juge commis, notamment pour ordonner la licitation.
• La médiation familiale ou notariale, utile lorsque le refus tient davantage au conflit qu’au prix.

Un refus s’explique souvent par une crainte précise : prix jugé insuffisant, attachement à l’immeuble, fiscalité mal comprise. Une proposition écrite, motivée et chiffrée permet généralement de discuter sur des éléments vérifiables plutôt que sur des impressions.

Ce que cela change pour la vente à un acheteur professionnel

Un acheteur ne peut signer qu’avec l’ensemble des indivisaires ou dans le cadre d’une vente autorisée par le juge. Une promesse signée par une partie seulement des héritiers n’engage pas l’immeuble.

Dans une vente amiable, la proposition peut prévoir des modalités qui facilitent l’accord : calendrier adapté aux besoins de chacun, signature unique chez le notaire de la succession, reprise des baux en cours sans intervention des héritiers auprès des locataires. Lorsque l’immeuble part en licitation, l’acheteur professionnel enchérit comme tout autre candidat, dans les conditions du cahier des conditions de vente.

Pour les héritiers majoritaires, disposer d’une proposition écrite avant de lancer la procédure est utile : elle donne au juge, et à l’opposant, un repère concret de valeur.

Rachat Immeubles examine les dossiers d’indivision en Île-de-France pour des immeubles de 2 à 20 logements : étude confidentielle, visite, puis proposition écrite remise à l’ensemble des indivisaires et à leur notaire.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.