Étape 1Mesurer ce que le décès change pour l’immeuble
Au décès, les héritiers deviennent ensemble propriétaires de l’immeuble, en indivision, chacun à proportion de ses droits dans la succession. Aucun d’eux ne possède un appartement en particulier : chacun détient une quote-part de l’ensemble.
Chaque héritier dispose d’un droit d’option : accepter purement et simplement, accepter à concurrence de l’actif net, ou renoncer. La loi lui laisse un délai de réflexion : il ne peut pas être contraint de choisir avant quatre mois à compter de l’ouverture de la succession (art. 771 du code civil). Passé ce délai, un créancier ou un cohéritier peut le sommer de prendre parti.
Le notaire chargé de la succession établit l’acte de notoriété, puis l’attestation de propriété immobilière, qui est publiée au service de la publicité foncière. Tant que cette attestation n’est pas publiée, aucune vente ne peut être signée.
Les baux en cours ne sont pas affectés par le décès du bailleur. Les locataires restent en place aux mêmes conditions et versent désormais leurs loyers à l’indivision, le plus souvent par l’intermédiaire du gestionnaire déjà en place ou d’un compte ouvert au nom de la succession.
Étape 2Organiser la gestion pendant la succession
Les actes de gestion courante peuvent être décidés par les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits indivis (art. 815-3 du code civil). Cette majorité permet notamment :
- d’effectuer les actes d’administration (encaissement des loyers, entretien, assurance) ;
- de donner un mandat général d’administration à l’un des héritiers ou à un administrateur de biens ;
- de conclure et renouveler les baux d’habitation, mais pas les baux commerciaux, professionnels artisanaux ou agricoles.
Les héritiers majoritaires doivent informer les autres de leurs décisions ; à défaut, elles leur sont inopposables. L’unanimité reste nécessaire pour tout acte qui sort de l’exploitation normale de l’immeuble et pour toute vente, sauf procédure judiciaire décrite dans notre guide sur l’indivisaire qui refuse de vendre.
En pratique, confier sans tarder la gestion à un professionnel, ou à un seul héritier par mandat écrit, évite les impayés non relancés, les sinistres non déclarés et les tensions entre cohéritiers.
Étape 3Réunir le dossier de l’immeuble
Dès que la gestion est organisée, réunissez les pièces qui permettront à tous les héritiers, et à leurs conseils, de décider sur une base commune.
- Titre de propriété, plans et dernier relevé de taxe foncière.
- État locatif à jour : baux, loyers, dépôt de garantie de chaque bail, impayés éventuels.
- Contrats d’assurance, d’entretien et coordonnées du gestionnaire.
- Diagnostics existants (amiante, plomb, électricité, gaz, performance énergétique).
- Courriers de la mairie : injonction de ravalement, arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité.
- Comptes de l’immeuble des trois dernières années et liste des travaux à prévoir.
Ce dossier sert d’abord à documenter la valeur de l’immeuble dans la déclaration de succession, étape suivante. Il permet ensuite, avec un avis de valeur argumenté et une réunion entre héritiers chez le notaire, de trancher sur l’avenir de l’immeuble. Rien n’oblige à décider dans la précipitation, en dehors des échéances fiscales.
Étape 4Déposer la déclaration de succession dans les six mois
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci est survenu en France métropolitaine, et dans l’année dans les autres cas (art. 641 du CGI). Les droits sont en principe payés au dépôt.
L’immeuble y figure pour sa valeur vénale au jour du décès. Cette valeur doit être sérieuse et documentée : elle sert d’assiette aux droits de succession et, plus tard, de prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value si l’immeuble est vendu. Une valeur trop basse réduit les droits mais alourdit la plus-value future, et expose à un redressement.
Pour un enfant, l’abattement est de 100 000 € par parent décédé, puis le barème progressif en ligne directe s’applique, de 5 % à 45 % (art. 777 du CGI). Lorsque l’actif est principalement immobilier, le paiement peut être fractionné sur trois ans. Le détail figure dans notre guide sur les droits de succession sur un immeuble.
Étape 5Choisir entre garder, attribuer ou vendre
Trois issues sont possibles. Aucune n’est meilleure dans l’absolu ; tout dépend de l’état de l’immeuble, de l’entente familiale et des besoins de liquidité de chacun.
| Option | Intérêt | Contraintes |
|---|---|---|
| Rester en indivision | Conserver les revenus locatifs | Unanimité pour les décisions importantes, risque de blocage |
| Attribuer l’immeuble à un héritier | Le bien reste dans la famille | Soulte à financer, droit de partage de 2,50 % |
| Vendre l’immeuble entier | Liquidité, partage simple du prix | Accord de tous, ou procédure judiciaire |
Si un héritier souhaite conserver l’immeuble, notre guide sur la soulte et son financement détaille le mécanisme. Lorsque les héritiers s’entendent et que l’immeuble, bien entretenu, est entièrement loué, le conserver ou le vendre lot par lot après mise en copropriété peut être plus avantageux qu’une vente en bloc. À l’inverse, un immeuble qui demande d’importants travaux ou dont la gestion divise la famille se prête mal à une indivision durable.
Lorsque les héritiers choisissent de vendre, Rachat Immeubles étudie le dossier, visite l’immeuble puis, s’il correspond à ses critères, remet une proposition écrite et motivée ; la vente se signe chez le notaire de la succession, locataires en place.
Questions fréquentes
Les héritiers peuvent-ils toucher les loyers avant la fin de la succession ?
Oui. Les loyers reviennent à l’indivision dès le décès. Ils sont encaissés par le gestionnaire ou sur un compte de la succession, puis répartis entre héritiers à proportion de leurs droits, après paiement des charges, des travaux et, le cas échéant, des droits de succession. Le notaire peut organiser cette répartition.
Peut-on vendre l’immeuble avant d’avoir déposé la déclaration de succession ?
En pratique, la vente suppose que l’attestation de propriété immobilière soit établie par le notaire. La déclaration de succession peut être déposée en parallèle, dans le délai de six mois. Le prix de vente peut d’ailleurs servir à payer les droits, sous réserve que tous les héritiers soient d’accord pour vendre.
Un seul héritier peut-il renouveler un bail commercial du rez-de-chaussée ?
Non. La majorité des deux tiers permet de conclure et renouveler les baux d’habitation, mais l’article 815-3 du code civil exclut les baux commerciaux, industriels, artisanaux et agricoles. Pour ces baux, l’accord de tous les indivisaires est requis, sauf autorisation judiciaire.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.