Que recouvre exactement le gel des loyers ?
Le gel interdit toute hausse de loyer pour un logement classé F ou G, à trois moments de la vie du bail.
- La révision annuelle selon l’indice de référence des loyers ne peut pas être appliquée (art. 17-1 de la loi de 1989).
- Le loyer ne peut pas être réévalué au renouvellement du bail, même s’il est manifestement sous-évalué (art. 17).
- À la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire.
Ces règles, issues de la loi Climat et résilience, s’appliquent en métropole aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Elles concernent les locations vides et meublées à titre de résidence principale.
Le gel s’ajoute, en zone tendue, à l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation, et, à Paris et dans les communes concernées d’Île-de-France, à l’encadrement du niveau des loyers. Pour un logement F ou G, la règle la plus restrictive s’applique.
Comment sortir du gel ?
Le gel cesse lorsque des travaux portent le logement au minimum en classe E, attestée par un nouveau DPE. Les hausses redeviennent alors possibles dans les conditions de droit commun, comme le précise le ministère de la Transition écologique.
La sortie du gel n’est pas rétroactive : les révisions non appliquées pendant la période de gel sont perdues. Le loyer repart du niveau atteint.
Le nouveau calcul du DPE, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, peut aussi faire passer un logement chauffé à l’électricité de F à E sans travaux. L’attestation gratuite éditée à partir du DPE en cours de validité suffit alors à établir la nouvelle classe. Pour les logements concernés, vérifier ce point avant toute discussion de prix est utile.
Un bailleur peut aussi conclure avec le locataire une hausse liée à des travaux d’amélioration, dans les conditions prévues par la loi ; l’ANIL rappelle que cette possibilité est exclue pour les logements F et G. En pratique, seuls des travaux énergétiques suffisants rouvrent la perspective d’une évolution du loyer.
Quel effet sur l’analyse d’un acquéreur ?
L’acquéreur d’un immeuble occupé raisonne sur les revenus nets futurs. Le gel les affecte de deux façons : les loyers concernés n’évoluent plus, et la relocation ne permet aucun ajustement.
Ce constat se combine avec le calendrier de décence. Un logement G dont le bail a été reconduit depuis 2025 cumule loyer gelé et obligation de mise en conformité. Un logement F suit la même trajectoire à partir de 2028.
L’acquéreur compare donc deux situations : conserver les loyers actuels sans hausse jusqu’aux travaux, ou engager les travaux, retrouver la faculté de réviser et sécuriser la location. Le coût du programme, sa durée et la possibilité d’intervenir dans des logements occupés déterminent son choix.
Pour le vendeur, l’enjeu est d’éviter qu’un logement soit compté en F ou G à tort. Un état locatif qui indique, pour chaque logement, la classe énergétique, la date du dernier DPE et l’historique des révisions répond par avance à ces questions. Notre guide sur la reprise des baux détaille les autres pièces attendues.
Vendre maintenant ou après travaux ?
Lorsque peu de logements sont concernés et que les travaux sont simples, sortir du gel avant la vente améliore les revenus présentés et la lecture du dossier. C’est la voie à privilégier si vous pouvez la financer et la conduire.
Lorsque le gel touche une large part des logements et que les travaux supposent une rénovation lourde de l’enveloppe, le vendeur porte le coût et le risque du chantier sans certitude sur le calendrier. La vente en l’état transfère ce programme à l’acquéreur.
Le choix dépend aussi de votre horizon. Un bailleur qui souhaite conserver l’immeuble plusieurs années a intérêt à engager les travaux, d’autant que des aides et un régime fiscal favorable au déficit foncier existent. Un vendeur qui veut sortir rapidement de la gestion trouvera dans la vente en l’état une solution plus directe.
L’acquéreur d’un immeuble entier en l’état reprend les loyers gelés, les baux et les échéances de décence. Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, locataires en place.
Questions fréquentes
Le gel des loyers s’applique-t-il à un bail signé avant le 24 août 2022 ?
Pas immédiatement. Il s’applique lors du renouvellement ou de la tacite reconduction intervenus après cette date. Un bail de trois ans signé en 2021 a été reconduit en 2024 : depuis lors, sa révision annuelle n’est plus possible si le logement est classé F ou G.
Peut-on rattraper les révisions non appliquées après les travaux ?
Non. Une fois le logement passé au minimum en classe E, attestée par un nouveau DPE, la révision redevient possible pour l’avenir. Les révisions non appliquées pendant le gel ne peuvent pas être réclamées, et le loyer repart du niveau atteint au moment de la sortie du gel.
Le gel concerne-t-il le commerce du rez-de-chaussée ?
Non. Le gel vise les logements loués à titre de résidence principale, au sens de la loi du 6 juillet 1989. Le loyer d’un bail commercial obéit aux règles du code de commerce : révision triennale, clause d’échelle mobile ou plafonnement lors du renouvellement.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.