- Rapprochez le montant de chaque dépôt de garantie des baux et des justificatifs de versement.
- Arrêtez au jour de l’acte les loyers, les provisions sur charges et la quote-part de taxe foncière.
- Choisissez avec l’acquéreur la méthode de régularisation des charges de l’année en cours.
- Rassemblez au moins trois années de quittances, de décomptes de charges et de factures.
- Signalez dans l’état locatif chaque impayé et chaque procédure engagée contre un locataire.
Comment les baux sont-ils transférés à l’acquéreur ?
Les baux sont transférés de plein droit avec l’immeuble : l’acquéreur ne peut expulser le locataire dont le bail a une date certaine (art. 1743 du code civil). Aucun nouveau contrat n’est signé, aucun accord des locataires n’est requis.
À la signature, l’acte authentique comporte un état locatif qui décrit chaque lot : occupant, date et durée du bail, loyer, provisions sur charges, dépôt de garantie, éventuels impayés ou procédures. Cet état locatif engage le vendeur ; une inexactitude peut fonder un recours de l’acquéreur.
Après la vente, le vendeur ou son notaire informe chaque locataire du changement de bailleur, de la date d’effet et des nouvelles modalités de paiement. Les loyers du mois de la vente sont répartis au prorata entre les parties. Les baux commerciaux suivent le même principe de continuité, sous réserve de leurs règles propres de dépôt et de charges.
Qui restitue le dépôt de garantie après la vente ?
Le nouveau bailleur restitue le dépôt de garantie des baux d’habitation, même s’il ne les a pas reçus. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de mutation des locaux loués, la restitution incombe au nouveau bailleur, toute convention contraire n’ayant d’effet qu’entre les parties à la mutation (art. 22, loi n° 89-462).
- Montant : au plus un mois de loyer hors charges pour un logement vide.
- Délai de restitution : un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.
- Retard : majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
- Immeuble collectif : possibilité de conserver au plus 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.
Entre vendeur et acquéreur, l’usage est de transférer le montant des dépôts, ou de le déduire du prix, à la signature. L’acte en fixe le montant lot par lot, à partir des baux et des justificatifs de versement.
Comment régulariser les charges de l’année en cours ?
Les provisions sur charges donnent lieu à une régularisation annuelle, que l’acte de vente organise entre vendeur et acquéreur. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition ; les pièces justificatives restent à disposition pendant six mois (art. 23, loi n° 89-462).
Lorsque la vente intervient en cours d’année, deux méthodes se rencontrent :
- le vendeur arrête les comptes à la date de la vente et règle lui-même la régularisation de la période écoulée ;
- l’acquéreur procède à la régularisation annuelle complète et les parties se rendent compte de la différence, sur la base des factures.
Si la régularisation n’est pas faite avant la fin de l’année civile suivant celle de l’exigibilité, le locataire peut demander à payer par douzièmes. Service-public.fr rappelle les charges récupérables et leurs règles de justification (service-public.fr).
Quels documents locatifs remettre à l’acquéreur ?
Le vendeur remet tout ce qui permet à l’acquéreur de gérer les baux et de répondre aux locataires. Les actions dérivant d’un bail d’habitation se prescrivent par trois ans (art. 7-1, loi n° 89-462), ce qui fixe un horizon utile pour les archives.
| Document | Utilité |
|---|---|
| Baux, avenants, états des lieux d’entrée | Preuve des conditions et de l’état initial |
| Quittances et relevés de compte locataire | Situation des paiements et des impayés |
| Justificatifs de chaque dépôt de garantie | Montant à restituer |
| Décomptes de charges des dernières années et factures | Régularisations et contestations éventuelles |
| Révisions de loyer et indices appliqués | Conformité des hausses |
| Contrats d’entretien et attestations | Continuité des services |
Un dossier ordonné réduit le nombre de conditions et de garde-fous que l’acquéreur demandera dans la promesse. Il lui permet aussi de répondre sans délai au premier locataire qui l’interroge après la vente.
Comment traiter les impayés et les procédures en cours ?
Les loyers échus avant la vente restent dus au vendeur, sauf stipulation contraire de l’acte. Les loyers à échoir appartiennent à l’acquéreur à compter du transfert de propriété.
Une procédure engagée contre un locataire, par exemple pour impayés, est décrite dans l’acte : l’acquéreur peut la poursuivre, le vendeur conservant ses créances antérieures. La vente ne peut en aucun cas servir à obtenir le départ d’un occupant hors des voies légales ; seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet une expulsion.
Un immeuble avec quelques impayés ou un contentieux reste vendable : l’acquéreur l’intègre à son analyse. Le cas des immeubles partiellement vides est traité dans faut-il vider l’immeuble avant de le vendre. Rachat Immeubles reprend les baux et les dépôts dans l’acte unique signé chez le notaire du vendeur, après étude de l’état locatif et visite.
Questions fréquentes
Le vendeur doit-il rembourser lui-même le dépôt de garantie aux locataires ?
Non. Pour les baux d’habitation, la loi met la restitution à la charge du nouveau bailleur. Vendeur et acquéreur règlent entre eux le transfert du montant correspondant, le plus souvent à la signature. Une clause contraire ne vaut qu’entre eux et n’est pas opposable au locataire.
Qui paie la taxe foncière de l’année de la vente ?
La taxe foncière est établie au nom du propriétaire au 1er janvier. L’usage, repris dans la plupart des actes, est que l’acquéreur rembourse au vendeur la quote-part correspondant à la période postérieure à la vente. La part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable sur les locataires suit les règles des charges.
Combien de temps conserver les justificatifs de charges ?
Les actions dérivant d’un bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits. Conserver au moins trois années de décomptes, factures et quittances, et les remettre à l’acquéreur, permet de répondre à une contestation de charges après la vente.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.