Logements G, F, E : quand deviennent-ils interdits à la location, et que deviennent les baux en cours ?

Quel est le calendrier en vigueur au 5 novembre 2026 ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un niveau minimal de performance énergétique, sans lequel le logement n’est pas décent. En France métropolitaine, il se lit ainsi :

Les classes sont celles du DPE, défini à l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul retient un coefficient de conversion de l’électricité plus favorable, qui fait changer de classe une partie des logements chauffés à l’électricité. Un DPE ancien mérite donc d’être actualisé avant toute décision.

Ce calendrier concerne les résidences principales louées nues ou meublées. Il ne s’applique ni aux locaux commerciaux du rez-de-chaussée ni aux logements occupés par leur propriétaire.

Que deviennent les baux en cours ?

Un bail en cours n’est pas remis en cause par l’arrivée d’une échéance. La règle de décence s’applique au bail lors de sa signature, de son renouvellement ou de sa tacite reconduction. Comme le rappelle l’ANIL, un bail de trois ans signé le 1er janvier 2024 pour un logement G devient non décent au 1er janvier 2027, à sa reconduction, si les travaux n’ont pas été faits.

Pour un immeuble occupé, cela produit un calendrier propre à chaque logement. Deux logements de même classe peuvent basculer à plusieurs années d’écart, selon la date de leur bail. C’est pourquoi l’état locatif utile à la vente indique, pour chaque lot, la classe énergétique et la date d’échéance.

Le locataire n’a pas à quitter le logement. Le bail reconduit reste valable, mais le locataire peut exiger la mise en conformité. Le bailleur ne peut pas donner congé au motif que le logement n’est plus décent : les motifs de congé restent limités à la reprise, à la vente du logement ou à un motif légitime et sérieux.

Un projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et inscrit à l’ordre du jour de l’Assemblée nationale en novembre 2026, prévoit d’aménager l’application de ce calendrier aux baux en cours ; tant qu’il n’est pas promulgué, les règles décrites ici s’appliquent (dossier législatif).

Quelles sanctions pour le bailleur d’un logement non décent ?

La loi ne prévoit pas d’amende administrative automatique pour la location d’un logement classé G. La sanction passe par l’action du locataire, devant le juge des contentieux de la protection (art. 20-1 de la loi de 1989).

• Le juge peut ordonner les travaux et fixer leur délai d’exécution.
• Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à la réalisation des travaux.
• Il peut accorder des dommages et intérêts au locataire.

Pour les baux soumis à la règle depuis 2025, le juge ne peut pas ordonner des travaux qui risqueraient de provoquer une pathologie du bâti, attestée par un homme de l’art, ou qui ont été refusés par l’autorité compétente en matière d’urbanisme ou de patrimoine.

Les caisses d’allocations familiales peuvent par ailleurs conserver l’aide au logement versée pour un logement non décent tant que la mise en conformité n’est pas faite. Ces risques, et notre guide sur le locataire qui exige des travaux, montrent qu’il ne s’agit pas d’une contrainte théorique.

Quel effet sur la vente d’un immeuble occupé ?

L’acquéreur reprend les baux tels qu’ils sont, avec leurs échéances et le classement de chaque logement. Il reprend aussi l’obligation de mise en conformité, qui suit la qualité de bailleur.

Pour lui, chaque logement F ou G représente un coût de travaux et, souvent, une contrainte d’exécution : intervenir dans un logement occupé, organiser l’accès, coordonner les entreprises. Les logements G dont le bail arrive bientôt à échéance sont les plus urgents. Les logements E, concernés en 2034, pèsent moins dans l’immédiat.

La vente n’ouvre pas de droit particulier au locataire du fait de la classe énergétique. Les règles de préemption restent celles décrites dans notre guide sur la vente d’un immeuble occupé.

Si l’immeuble ne compte qu’un ou deux logements mal classés, des travaux ciblés avant la vente peuvent être le choix le plus rationnel. Lorsque le programme touche tout l’immeuble, la vente en l’état à un acquéreur outillé pour conduire le chantier est souvent plus simple. Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, locataires en place, en reprenant ces échéances.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.