Peut-on vendre un immeuble classé F ou G au DPE, et à quelles conditions ?

La vente d’un immeuble classé F ou G est-elle encadrée ?

La vente reste libre : le classement énergétique ne limite ni le droit de vendre ni le choix de l’acquéreur. Il impose en revanche des obligations d’information.

• Le dossier de diagnostic technique comprend le DPE des logements et, pour les immeubles d’habitation collective dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013, le DPE de l’immeuble (art. L. 126-31 du CCH).
• Un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit être accompagné de l’audit énergétique réglementaire (art. L. 126-28-1 du CCH), détaillé dans notre guide sur l’audit à la vente.
• Les annonces mentionnent le classement énergétique et les dépenses théoriques d’énergie.

Ces documents ne créent pas d’obligation de travaux pour le vendeur. Ils transfèrent l’information à l’acquéreur, qui reprend l’immeuble avec ses baux et son calendrier de mise aux normes. Un dossier incomplet expose au contraire le vendeur à une contestation après la vente.

Pour l’électricité, le coefficient qui convertit l’énergie finale en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 ; il descendra à 1,7 à compter du 1er janvier 2027, selon l’arrêté du 19 août 2026. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi changer de classe sans travaux.

Ce que le classement change pour les baux et les loyers

Le classement agit sur deux leviers : la décence du logement et l’évolution du loyer. Les règles applicables en Île-de-France sont les suivantes.

Ces échéances, fixées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, s’appliquent aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après la date concernée. Un bail en cours n’est donc atteint qu’à sa prochaine échéance. Le gel interdit la révision annuelle, la réévaluation au renouvellement et la hausse à la relocation.

Le détail figure dans nos guides sur le calendrier de décence et sur le gel des loyers.

Comment un acquéreur lit le dossier d’un immeuble énergivore

L’acquéreur part des revenus réellement encaissables, puis soustrait le coût et la durée des travaux nécessaires pour maintenir l’immeuble louable. Il examine en priorité :

• la répartition des classes par logement et la date d’échéance de chaque bail ;
• les scénarios chiffrés de l’audit énergétique et leur réalisme ;
• la faisabilité technique : isolation par l’extérieur sur rue, contraintes du plan local d’urbanisme, secteur protégé ;
• l’accès aux logements occupés, les travaux devant être conduits en présence des locataires ;
• les autres postes du bâti : toiture, réseaux, ravalement, amiante.

Le prix proposé reflète ce programme. Plus le calendrier est serré, notamment pour les logements G dont le bail arrive à échéance, plus le poids des travaux dans l’analyse est important. Un acquéreur qui finance par crédit verra aussi sa banque examiner ces points.

À l’inverse, un immeuble dont seuls un ou deux logements sont mal classés, avec des travaux simples, reste attractif pour la plupart des acheteurs.

Faut-il faire les travaux avant de vendre ?

Cela dépend de l’ampleur du programme, de votre capacité à le financer et du temps dont vous disposez. Aucune réponse ne vaut pour tous les immeubles.

Rénover avant la vente se justifie lorsque les travaux sont limités et localisés : remplacement d’un mode de chauffage, isolation de combles, menuiseries de deux ou trois logements. Le gain de classe améliore la lecture du dossier par tous les acquéreurs, y compris les particuliers et les familles. Des aides existent, présentées dans notre guide sur les aides à la rénovation.

Vendre en l’état est souvent plus cohérent lorsque le programme touche l’enveloppe entière, demande une maîtrise d’œuvre, une autorisation d’urbanisme et plusieurs mois de chantier en site occupé. Le vendeur évite alors d’avancer les fonds et de porter le risque d’exécution, l’acquéreur en tient compte dans son prix.

La comparaison chiffrée des deux options fait l’objet de notre guide rénover ou vendre un immeuble énergivore.

Préparer la vente d’un immeuble mal classé

Un dossier énergétique complet et à jour limite les renégociations et accélère la décision de l’acquéreur.

1. Vérifiez la date et la méthode de chaque DPE ; faites éditer l’attestation gratuite tenant compte du nouveau coefficient pour les logements chauffés à l’électricité.
2. Commandez l’audit énergétique avant la mise en vente.
3. Établissez un état locatif précisant, pour chaque logement, la classe, le loyer et la date d’échéance du bail.
4. Réunissez les devis et factures des travaux déjà réalisés.

Ce travail sert quel que soit l’acquéreur. Il permet aussi de mesurer si une vente lot par lot, après travaux et mise en copropriété, peut être plus intéressante : c’est souvent le cas pour un immeuble en bon état général, si vous avez le temps de la mener.

Celui qui achète l’immeuble entier en l’état reprend le calendrier de décence, le gel des loyers et les baux en cours. Rachat Immeubles étudie ces dossiers en Île-de-France, pour des immeubles de 2 à 20 logements occupés ou vides : après visite, et si l’immeuble correspond à ses critères, il remet une proposition écrite qui détaille les travaux retenus.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.