- Demandez que la proposition écrite détaille, poste par poste, les revenus, les travaux, les frais et la marge retenus.
- Faites relire la proposition, puis le projet de promesse, par votre notaire ou votre avocat avant de signer.
- Vérifiez la liste des conditions suspensives et la date limite fixée pour l’acte authentique.
- Confirmez par écrit la reprise des baux aux mêmes conditions et le transfert de chaque dépôt de garantie.
- Comparez le prix net avec une vente par lots, après frais de mise en copropriété, travaux et délai.
Comment se déroule un achat en direct par un professionnel ?
L’achat en direct par un professionnel se déroule en quatre temps : transmission du dossier, visite, proposition écrite, puis signature chez le notaire.
- Premier échange et dossier : adresse, nombre de logements, état locatif, baux, diagnostics disponibles. L’étude est gratuite, confidentielle et sans engagement.
- Visite de l’immeuble : parties communes, toiture, caves, réseaux, et logements accessibles avec l’accord des locataires.
- Proposition écrite et motivée, si l’immeuble correspond aux critères de l’acheteur.
- Promesse puis acte authentique, chez le notaire du vendeur, après purge des droits de préemption.
La différence avec une vente classique tient moins aux étapes qu’à leur conduite : un seul interlocuteur, un acheteur qui connaît les immeubles occupés, les baux anciens et les obligations de travaux, et un dossier traité sans publicité. Pour le cadre général, consultez les étapes de la vente d’un immeuble entier.
Que contient une proposition écrite et motivée ?
Une proposition sérieuse expose le raisonnement qui conduit au prix, afin que le vendeur et son conseil puissent le vérifier poste par poste.
| Poste | Ce qui est examiné |
|---|---|
| Revenus | Loyers en place, baux, loyers soumis à encadrement, vacance |
| Travaux | Parties communes, mises aux normes, performance énergétique, logements à rénover |
| Frais | Frais d’acquisition, financement, diagnostics complémentaires, gestion |
| Marge | Rémunération du risque et du capital immobilisé par l’acheteur |
| Conditions | Conditions suspensives, calendrier, reprise des baux |
Cette transparence a un objet précis : permettre de comparer une proposition professionnelle avec ce que donnerait une vente par lots, une fois déduits le temps, les frais de mise en copropriété et les travaux. Un écart de prix n’a de sens que rapporté à ces éléments. Le vendeur peut soumettre la proposition à son notaire ou à son avocat, qui en vérifiera les hypothèses avant toute signature.
Qu’est-ce qui change par rapport à une vente à un particulier ?
Trois éléments distinguent la vente à un acheteur professionnel : le financement, la prise en charge de l’immeuble en l’état et le régime de la promesse.
- Le financement : un professionnel connaît ses capacités de financement avant de proposer ; la promesse peut comporter moins de conditions.
- L’état de l’immeuble : il achète en l’état, y compris avec des travaux à prévoir, des logements anciens ou une injonction administrative en cours.
- La rétractation : le délai de dix jours prévu par le code de la construction et de l’habitation bénéficie à l’acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation ; il ne s’applique pas à un acquéreur professionnel.
En revanche, les droits de préemption de la commune et, selon les cas, des locataires s’appliquent de la même façon. La vente reste soumise au droit commun : le vendeur déclare ce qu’il sait de l’immeuble, et la clause relative à la responsabilité pour vices cachés se négocie dans l’acte avec l’aide du notaire.
Dans quels cas la vente à un professionnel n’est-elle pas la meilleure voie ?
La vente à un acheteur professionnel n’est pas toujours la solution la plus adaptée, et il est préférable de le dire d’emblée.
Un immeuble en bon état, sans travaux lourds, dont les logements sont libres ou se libèrent régulièrement, peut être vendu par lots à des occupants ou à des investisseurs particuliers. Si le vendeur dispose de temps et accepte de porter la mise en copropriété, le prix total obtenu peut être supérieur. De même, un immeuble déjà en copropriété se vend souvent lot par lot sans difficulté particulière.
La vente en bloc à un professionnel se justifie surtout lorsque l’immeuble demande des travaux, lorsque plusieurs héritiers veulent clore une indivision, lorsque le bailleur souhaite arrêter sans gérer une vente longue, ou lorsque la discrétion vis-à-vis des locataires compte. Notre guide qui achète des immeubles entiers présente les autres catégories d’acquéreurs.
Rachat Immeubles étudie chaque dossier sans frais ; lorsque l’immeuble correspond à ses critères, une proposition écrite est remise après la visite.
Questions fréquentes
Un acheteur professionnel peut-il acheter un immeuble occupé ?
Oui. L’acquéreur reprend les baux en cours aux mêmes conditions, y compris les loyers et le dépôt de garantie de chaque locataire. Les locataires n’ont pas à quitter les lieux. Pour plus de cinq logements vendus en bloc, leur droit de préemption doit être purgé, sauf engagement de l’acquéreur de proroger les baux pour six ans.
Y a-t-il des frais pour le vendeur ?
Dans une vente à Rachat Immeubles, aucuns frais d’agence ne sont à la charge du vendeur, et l’étude du dossier est gratuite. Restent à la charge du vendeur, comme dans toute vente, les diagnostics obligatoires, les frais de mainlevée d’hypothèque éventuels et, s’il y a lieu, l’impôt sur la plus-value.
La proposition engage-t-elle le vendeur ?
Non. Une proposition écrite n’engage le vendeur que s’il l’accepte. Il peut la soumettre à son notaire, à son avocat ou à ses coindivisaires, la comparer à d’autres options et prendre le temps nécessaire. L’engagement naît de la signature de la promesse de vente.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.