Injonction de ravalement : quels délais, et peut-on vendre avant les travaux ?

Qu’impose la loi en matière de ravalement ?

Les façades doivent être tenues en bon état de propreté à Paris et dans les communes figurant inscrites sur une liste arrêtée par l’autorité administrative, sur proposition des conseils municipaux ou avec leur avis conforme (art. L126-2 du code de la construction et de l’habitation). Les travaux sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur injonction adressée au propriétaire par l’autorité municipale.

Ces règles figurent depuis le 1er juillet 2021 aux articles L126-2 et L126-3 du code de la construction et de l’habitation, issus de la recodification opérée par l’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020. Les anciennes références (articles L132-1 et suivants) se retrouvent encore dans des courriers ou des actes plus anciens.

L’obligation ne se déclenche pas automatiquement au bout de dix ans : c’est l’injonction de la mairie qui la rend exigible. À Paris, la Ville procède par campagnes et adresse les injonctions aux propriétaires des immeubles dont les façades le nécessitent.

Dans un immeuble en monopropriété, l’injonction est adressée au propriétaire unique, qu’il s’agisse d’une personne, d’une indivision ou d’une SCI.

Quels délais après l’injonction ?

La procédure est encadrée par l’article L126-3 du code de la construction et de l’habitation.

1. Injonction : la mairie demande au propriétaire de faire ravaler les façades.
2. Six mois : si les travaux ne sont pas entrepris dans ce délai, le maire peut prendre un arrêté les prescrivant, avec sommation de les réaliser dans un délai qu’il fixe et qui ne peut excéder un an.
3. Un an : si les travaux engagés dans les six mois ne sont pas terminés dans l’année qui suit l’injonction, la même procédure d’arrêté et de sommation s’applique.
4. Exécution d’office : faute d’exécution dans le délai de la sommation, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal statuant en référé, faire exécuter les travaux aux frais du propriétaire. La commune avance les frais et les recouvre comme en matière d’impôts directs.

Ces délais sont courts au regard du temps nécessaire pour choisir un maître d’œuvre, obtenir des devis, déposer une déclaration préalable lorsqu’elle est requise et réserver une entreprise. Une injonction reçue doit donc être traitée immédiatement, même si la vente de l’immeuble est envisagée.

Combien coûte le ravalement d’un immeuble ?

Le coût dépend de l’immeuble et ne peut être fixé qu’à partir de devis établis après visite. Aucun ratio général ne remplace cette étude.

• Surface et hauteur des façades, sur rue et sur cour, et nombre de façades visées par l’injonction.
• Matériau : pierre de taille, plâtre, brique ou enduit n’appellent pas les mêmes techniques.
• État réel : fissures, éléments de modénature à reprendre, balcons, garde-corps, menuiseries.
• Échafaudage et occupation du domaine public, avec les redevances correspondantes.
• Honoraires d’architecte ou de maître d’œuvre, souvent indispensables pour un immeuble ancien.
• Obligations associées : en cas de travaux importants, des exigences d’amélioration énergétique peuvent s’appliquer, à vérifier avec le maître d’œuvre.

Il est recommandé de faire établir au moins deux ou trois devis détaillés. Ce chiffrage servira aussi bien à engager les travaux qu’à négocier la vente si le propriétaire préfère céder l’immeuble.

Peut-on vendre l’immeuble avant d’avoir fait le ravalement ?

Oui. Aucun texte n’interdit de vendre un immeuble visé par une injonction de ravalement. L’obligation pèse sur le propriétaire du moment : après la vente, c’est l’acquéreur qui devra réaliser les travaux.

Le vendeur doit en revanche informer l’acquéreur de l’injonction, de l’éventuel arrêté et des délais en cours. Dissimuler une procédure connue engage sa responsabilité. En pratique, la mairie est informée du changement de propriétaire par le notaire ou par l’acquéreur.

Le prix tient compte du coût des travaux. Pour un vendeur qui ne souhaite pas avancer cette dépense, ou qui ne peut pas la financer, vendre en l’état à un acheteur qui reprendra le chantier est souvent plus simple que d’engager un ravalement pour un immeuble qu’il compte céder.

Lorsque l’immeuble est en bon état général et que le ravalement est le seul chantier, réaliser les travaux avant la vente peut toutefois améliorer sa présentation, notamment en cas de vente lot par lot. Notre guide sur la vente en bloc ou à la découpe aide à arbitrer.

Que transmettre à l’acheteur ?

Un dossier complet permet à l’acheteur de chiffrer précisément les travaux et évite que l’incertitude ne pèse sur sa proposition.

• L’injonction de la mairie et, le cas échéant, l’arrêté avec sommation.
• Les échanges avec les services municipaux et les délais accordés.
• Les devis obtenus, l’étude du maître d’œuvre et la déclaration préalable si elle a été déposée.
• Le constat de risque d’exposition au plomb des parties communes pour un immeuble antérieur à 1949, et le repérage amiante.
• Les photographies et l’historique des précédents ravalements.

Les diagnostics sont essentiels : un ravalement touche des revêtements qui peuvent contenir du plomb ou de l’amiante. Notre guide sur le plomb dans les parties communes précise les obligations correspondantes.

Rachat Immeubles reprend des immeubles de 2 à 20 logements soumis à une injonction de ravalement, en Île-de-France : le coût du chantier est intégré à une proposition écrite et motivée, remise après étude du dossier et visite.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.