- Identifiez chaque bail ancien : date d’entrée du locataire, catégorie du logement, surface corrigée.
- Vérifiez que le loyer appliqué respecte le plafond de la catégorie et les révisions annuelles autorisées.
- Recensez les personnes vivant au foyer qui pourraient bénéficier d’un transfert du droit au maintien.
- Retrouvez les éventuels baux de sortie déjà signés et leurs échéances.
- Isolez ces logements dans l’état locatif remis aux acquéreurs.
Quels logements relèvent encore de la loi de 1948 ?
Selon Service-Public, un logement relève de la loi du 1er septembre 1948 s’il a été construit avant cette date, dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou à proximité, et si le locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. En Île-de-France, la liste des communes concernées est fixée par un décret de 1948.
Le régime s’éteint progressivement : un logement libéré après le 23 décembre 1986 ne peut plus être reloué sous ce régime. Les logements encore concernés sont donc occupés par des locataires présents depuis près de quarante ans, ou par des personnes qui leur ont succédé.
Dans un immeuble de rapport ancien, il n’est pas rare d’en trouver un ou deux à côté de baux récents. Leur existence n’est pas toujours documentée : bail verbal, quittances manuscrites, absence de calcul de surface corrigée. Le premier travail consiste à reconstituer leur situation à partir des archives du propriétaire ou du gestionnaire.
Comment le loyer et le maintien dans les lieux fonctionnent-ils ?
Chaque logement est classé dans une catégorie selon son confort et ses équipements. Trois règles encadrent le loyer :
- le loyer maximal égale la surface corrigée multipliée par un prix de base au mètre carré fixé par décret, distinct pour l’agglomération parisienne ;
- il peut être révisé chaque 1er juillet, au taux publié, sauf en catégorie IV ;
- les logements de catégorie I, jugés exceptionnels, ne relèvent plus du régime.
Le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux : il peut rester sans limitation de durée, sans qu’un nouveau bail soit nécessaire. Le bailleur ne peut le reprendre que dans les cas limitativement prévus par la loi. Pour certains logements de catégorie II B ou II C dont l’occupant dispose de revenus suffisants, un bail de sortie peut faire basculer le logement vers le droit commun.
Au décès du locataire, le droit au maintien peut être transféré au conjoint ou partenaire de Pacs, aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité, à un ascendant ou à une personne handicapée vivant avec lui depuis plus d’un an. À défaut, le logement devient vacant et sort du régime.
La vente change-t-elle quelque chose pour ces locataires ?
Non. La vente de l’immeuble entier est transparente pour eux : l’acquéreur devient leur bailleur et reprend les mêmes obligations. Le loyer réglementé, le droit au maintien et les règles de transfert au décès continuent de s’appliquer.
Ces baux pèsent fortement sur la valeur de l’immeuble. Le loyer d’un logement de catégorie II C ou III est sans commune mesure avec un loyer libre. Un acquéreur raisonne donc en deux temps : le revenu actuel, faible, puis la perspective de récupération du logement, qui dépend de l’âge et de la situation familiale de l’occupant, sans aucune certitude de date.
Le vendeur a intérêt à présenter ces logements avec précision : catégorie, surface corrigée, loyer, composition du foyer telle qu’il la connaît. Il ne lui appartient pas, ni à l’acquéreur, d’inciter l’occupant à partir : toute pression serait illicite. Notre guide sur les droits des locataires lors d’une vente rappelle le cadre général.
Vendre en bloc ou attendre la libération des logements ?
Attendre que les logements se libèrent n’est pas une stratégie maîtrisable : la durée dépend de personnes dont on ne choisit ni le départ ni la succession. Pour un propriétaire âgé ou des héritiers qui veulent sortir, la vente en bloc avec ces baux en place est souvent la voie la plus réaliste.
À l’inverse, si les logements loi de 1948 sont minoritaires et l’immeuble par ailleurs bien loué, conserver l’immeuble ou le mettre en copropriété pour vendre les lots libres un par un peut être plus avantageux, les logements occupés étant cédés plus tard. Notre comparatif vente en bloc ou à la découpe aide à trancher. En cas de vente par lots après division, le locataire dispose par ailleurs d’un droit de préemption à la première vente de son logement.
L’acquéreur d’un immeuble entier reprend ces baux tels qu’ils sont, avec des occupants souvent âgés et des logements qui n’ont pas été rénovés depuis longtemps. Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France dans cette configuration.
Questions fréquentes
Peut-on augmenter le loyer d’un logement loi de 1948 avant de vendre ?
Seulement dans les limites du régime : révision annuelle au 1er juillet au taux publié, sauf en catégorie IV, et dans la limite du plafond calculé sur la surface corrigée. Une augmentation hors de ce cadre serait irrégulière et pourrait être contestée par le locataire, y compris après la vente.
Le locataire loi de 1948 a-t-il un droit de préemption en cas de vente de l’immeuble entier ?
La loi de 1948 ne lui donne pas de droit de préemption sur la vente en bloc. Le droit de préemption de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 peut s’appliquer selon le nombre de logements et la situation de l’immeuble ; il doit être vérifié par le notaire pour chaque vente.
Que se passe-t-il au décès du locataire ?
Le bail est résilié. Le droit au maintien dans les lieux peut être transféré au conjoint ou partenaire de Pacs, aux enfants mineurs vivant avec lui depuis plus d’un an jusqu’à leur majorité, à un ascendant ou à une personne handicapée remplissant les conditions. Sans bénéficiaire, le logement sort définitivement du régime de 1948.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.