Que prévoit la protection des locataires âgés ?
Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond applicable aux logements conventionnés, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert à proximité (art. 15-III de la loi n° 89-462).
La même protection bénéficie au locataire qui héberge une personne de plus de soixante-cinq ans remplissant la condition de ressources, lorsque les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond.
Trois précisions sont décisives :
- l’âge du locataire s’apprécie à la date d’échéance du bail, et ses ressources à la date de notification du congé ;
- le plafond de ressources est fixé par arrêté et révisé chaque année ;
- la protection vaut pour les trois motifs de congé : reprise, vente du logement et motif légitime et sérieux.
Une protection voisine existe pour les bénéficiaires de l’allocation journalière de présence parentale sous plafond de ressources.
Dans quels cas le bailleur échappe-t-il à cette obligation ?
La protection ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans, ou dont les ressources annuelles sont inférieures au même plafond. Son âge s’apprécie, lui aussi, à l’échéance du bail.
Cette exception est personnelle. Elle profite au bailleur personne physique qui remplit lui-même la condition, mais pas à une SCI ni à une société, quel que soit l’âge de ses associés. Elle ne se transmet pas à l’acquéreur : un acquéreur personne morale qui voudrait un jour donner congé devra respecter l’obligation de relogement.
En pratique, un propriétaire âgé de plus de soixante-cinq ans qui détient l’immeuble en direct peut donc délivrer un congé pour vendre un logement sans offre de relogement, en respectant les autres conditions du congé. Ce choix mérite d’être pesé : il porte sur un seul logement à la fois, ouvre un droit de préemption au locataire et ne vide pas l’immeuble. Notre guide sur l’opportunité de vider l’immeuble en détaille les inconvénients.
Pourquoi la vente de l’immeuble occupé n’est-elle pas un congé ?
Vendre l’immeuble entier occupé ne met fin à aucun bail. L’acquéreur devient bailleur et reprend les contrats en cours, aux mêmes conditions. Le locataire âgé n’a pas à être relogé, puisqu’il reste chez lui ; la protection de l’article 15-III n’a pas lieu de jouer.
La loi encadre en revanche ce que l’acquéreur pourra faire ensuite. Après l’achat d’un bien occupé, il ne peut donner congé pour vendre qu’au terme du bail en cours si ce terme intervient plus de trois ans après l’acquisition, et sinon qu’au terme du premier renouvellement. Un congé pour reprise ne prend effet qu’au bout de deux ans après l’acquisition lorsque le bail arrive plus tôt à échéance.
À ces délais s’ajoute, pour le locataire âgé et modeste, l’obligation de relogement. L’acquéreur d’un immeuble entier sait donc que ces logements resteront occupés durablement. La vente ne lèse pas le locataire ; elle déplace seulement vers l’acquéreur une contrainte que le vendeur portait déjà.
Comment présenter ces baux à un acquéreur ?
L’état locatif doit indiquer, pour chaque logement, la date du bail, son échéance, le loyer et, lorsque le bailleur la connaît, la situation du locataire au regard de l’article 15-III. Le bailleur n’a pas à enquêter sur les ressources de ses locataires ; il transmet ce qu’il sait et ce que le bail mentionne.
Pour l’acquéreur, ces baux sont des baux longs, à loyer souvent ancien et parfois inférieur aux loyers de relocation. Il les valorise comme tels, sans perspective de libération à court terme, et tient compte des travaux à réaliser dans des logements occupés par des personnes âgées, qui demandent une organisation particulière.
Lorsque les autres logements sont libres ou peuvent être vendus séparément, une vente par lots peut mieux valoriser l’ensemble, ces logements occupés étant cédés à part. Si la vente en bloc est retenue, l’acquéreur d’un immeuble entier en l’état reprend ces baux et ces locataires. Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, locataires en place, quel que soit leur âge.
Questions fréquentes
Faut-il informer le locataire âgé de la vente de l’immeuble ?
Le changement de propriétaire doit être porté à la connaissance de chaque locataire, avec les coordonnées du nouveau bailleur et les modalités de paiement du loyer. Selon le nombre de logements et la configuration de la vente, un droit de préemption peut aussi devoir être notifié ; le notaire le vérifie avant la signature.
Le nouveau propriétaire peut-il augmenter le loyer du locataire âgé ?
Il reprend le bail aux mêmes conditions. Le loyer ne peut évoluer que selon la clause de révision du bail et, au renouvellement, dans les conditions de la loi du 6 juillet 1989, en tenant compte de l’encadrement des loyers lorsqu’il s’applique dans la commune. La vente ne donne aucun droit particulier d’augmentation.
Un bailleur de 70 ans peut-il donner congé à une locataire de 80 ans ?
Oui, sans obligation de relogement, s’il est une personne physique âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, ou si ses propres ressources sont sous le plafond. Il doit toutefois respecter les autres conditions du congé : motif, délai de préavis de six mois et, pour une vente, offre au locataire.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.