Sur quel fondement la Ville de Paris préempte-t-elle ?
La Ville de Paris exerce le droit de préemption urbain prévu par le code de l’urbanisme, comme toute commune dotée d’un plan local d’urbanisme. Elle a en outre institué un droit de préemption urbain renforcé, voté en décembre 2014, présenté par la Ville comme un levier d’acquisition d’immeubles privés pour sa politique du logement (paris.fr).
La préemption doit répondre à un objectif d’intérêt général prévu par le code de l’urbanisme. Pour un immeuble d’habitation, l’article L210-2 du code de l’urbanisme autorise expressément la préemption destinée à assurer le maintien dans les lieux des locataires (art. L210-2). La réalisation de logements sociaux fait partie des objectifs d’aménagement que la préemption peut servir.
Pour le vendeur, la conséquence est pratique : un immeuble entier d’habitation, occupé, situé dans un quartier où la Ville cherche à développer son parc social, est un candidat naturel à l’examen par ses services.
Qui achète réellement l’immeuble préempté ?
La Ville peut acquérir elle-même ou déléguer son droit, au cas par cas, à un organisme habilité. L’article L213-3 du code de l’urbanisme permet la délégation à l’État, à une collectivité, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement (art. L213-3).
Les arrêtés publiés au Bulletin officiel de la Ville de Paris montrent des délégations du droit de préemption, pour des immeubles déterminés, à des bailleurs sociaux de la Ville, comme l’office public de l’habitat Paris Habitat ou la Régie immobilière de la Ville de Paris. Des délibérations du Conseil de Paris organisent ensuite la gestion de l’immeuble acquis, par exemple par bail emphytéotique confié à un bailleur social.
- Le délégataire se substitue à l’acquéreur pressenti, au prix de la déclaration ou au prix fixé par accord ou par le juge.
- Les baux en cours sont repris ; les locataires restent dans les lieux.
- Le bien entre dans le patrimoine du délégataire.
Comment le DPU renforcé s’applique-t-il aux immeubles parisiens ?
Pour un immeuble entier non divisé, le DPU simple suffit à soumettre la vente à la préemption. Le DPU renforcé étend ce droit à des ventes normalement exclues, en particulier celle de lots dans des immeubles en copropriété depuis au moins dix ans (art. L211-4).
À Paris, ce renforcement permet à la Ville d’acquérir des appartements dans des immeubles découpés, notamment pour maintenir en place des locataires qui ne peuvent pas acheter leur logement. La Ville indiquait en 2019 recourir à cet outil depuis 2014, principalement dans quelques arrondissements.
Les immeubles et périmètres concernés figurent dans les annexes du plan local d’urbanisme et dans les délibérations du Conseil de Paris. Le notaire du vendeur les vérifie au stade du certificat d’urbanisme et des renseignements d’urbanisme. Le vendeur qui envisage une découpe à Paris doit donc compter avec une préemption possible lot par lot, et non seulement sur l’immeuble entier.
Quel calendrier et quel prix en cas de préemption à Paris ?
La procédure parisienne suit les règles générales du code de l’urbanisme. La déclaration d’intention d’aliéner, déposée par le notaire, ouvre un délai de deux mois ; une demande de pièces ou de visite le suspend.
- Les services de la Ville examinent la déclaration, et peuvent demander à visiter l’immeuble.
- La Ville renonce, expressément ou par son silence, ou décide d’acquérir, elle-même ou par un délégataire.
- Si elle propose un prix inférieur, le vendeur accepte, maintient son prix ou retire son bien ; à défaut d’accord, le juge de l’expropriation fixe le prix.
- Après une fixation judiciaire définitive, chaque partie dispose de deux mois pour accepter ou renoncer.
Le droit de préemption des locataires de l’article 10-1 de la loi de 1975 ne s’applique pas lorsque la commune exerce son propre droit. En revanche, si la Ville renonce, les droits des locataires et, le cas échéant, celui du commerce vendu seul doivent être purgés selon leurs règles.
Comment préparer la vente d’un immeuble parisien occupé ?
La meilleure préparation consiste à traiter la préemption comme une étape normale du calendrier, et non comme un aléa. Un dossier complet évite les suspensions de délai par demande de pièces.
- État locatif détaillé, baux, loyers et dates d’échéance.
- Diagnostics, plans, et situation au regard des arrêtés de police de l’habitat éventuels.
- Renseignements d’urbanisme, dont le régime de préemption applicable.
- Promesse de vente comportant une condition de non-préemption et un délai adapté.
Un acquéreur privé et la Ville ne poursuivent pas le même objectif, mais tous deux reprennent les baux : pour les locataires, la préemption ne change pas la nature de leur droit d’occupation. Rachat Immeubles achète à Paris, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements occupés, et prévoit dans ses propositions le temps de la déclaration d’intention d’aliéner.
Questions fréquentes
La Ville de Paris préempte-t-elle tous les immeubles occupés ?
Non. La préemption est une décision au cas par cas, motivée par un objectif d’intérêt général. La Ville peut renoncer expressément, ou tacitement par son silence pendant deux mois. Le vendeur ne peut pas exclure la préemption à l’avance et l’intègre donc au calendrier de la vente, avec une condition suspensive dans la promesse.
La Ville peut-elle imposer son prix ?
Non. Si la Ville propose un prix inférieur à celui de la déclaration, le vendeur peut l’accepter, demander la fixation judiciaire du prix ou retirer son bien de la vente. Après une décision définitive du juge, chaque partie dispose encore de deux mois pour accepter le prix ou renoncer.
Les locataires doivent-ils partir si un bailleur social achète ?
Non. Le bailleur social délégataire reprend les baux en cours, comme tout acquéreur. Les locataires restent dans les lieux aux conditions de leur bail. L’article L210-2 du code de l’urbanisme prévoit d’ailleurs que la préemption d’un immeuble d’habitation peut viser leur maintien dans les lieux.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.