La commune peut-elle préempter votre immeuble au moment de la vente ?

Étape 1Identifier le droit de préemption et son titulaire

Le droit de préemption urbain permet à la commune d’acquérir en priorité un bien mis en vente, à la place de l’acquéreur choisi par le vendeur. Il est institué par délibération du conseil municipal sur tout ou partie des zones urbaines ou à urbaniser du plan local d’urbanisme (art. L211-1 du code de l’urbanisme).

Toute aliénation à titre onéreux d’un immeuble situé dans cette zone y est soumise, de même que la cession de la majorité des parts d’une SCI dont le patrimoine est constitué d’un tel immeuble, sauf SCI familiale (art. L213-1). La commune doit agir dans l’intérêt général, pour un projet d’aménagement ou d’équipement, ou, s’agissant d’un immeuble d’habitation, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires (art. L210-2).

Le titulaire peut déléguer ce droit à l’État, à une collectivité, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement (art. L213-3). En pratique, le vendeur traite avec la commune ou avec son délégataire.

Étape 2Vérifier si le DPU simple ou renforcé s’applique

Le DPU simple exclut certaines ventes, que le DPU renforcé permet de soumettre à la préemption. Les exclusions figurent à l’article L211-4 du code de l’urbanisme (art. L211-4).

Le DPU renforcé résulte d’une délibération motivée de la commune, sur tout ou partie de son territoire. Pour un immeuble entier non divisé, la distinction a peu d’effet : la vente est soumise dès que le DPU simple s’applique. Elle compte pour l’acquéreur qui divisera ensuite et vendra des lots, puisque chaque vente de lot pourra alors être soumise à la préemption.

Le régime applicable à un immeuble donné se vérifie dans les documents d’urbanisme de la commune et dans les délibérations instituant le droit de préemption. Le notaire l’identifie au stade des renseignements d’urbanisme, avant la rédaction de la promesse. Le préfet peut aussi, dans les communes faisant l’objet d’un constat de carence au titre du logement social, exercer ou étendre ce droit par arrêté.

Étape 3Intégrer la préemption à la promesse

La préemption n’est jamais certaine, mais elle ne peut pas être exclue pour un immeuble d’habitation occupé situé dans une commune qui développe son parc social. Il est prudent de l’intégrer au calendrier dès l’origine.

Trois vérifications précèdent la promesse :

1. la zone de préemption applicable, par le certificat d’urbanisme ou le PLU ;
2. l’existence d’un DPU renforcé ;
3. le cas échéant, une délégation à un bailleur social ou à un établissement public foncier.

La promesse conclue avec l’acquéreur pressenti prévoit ensuite une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, et une date de réalisation compatible avec le délai de deux mois, ses suspensions éventuelles et, si le prix est contesté, la procédure devant le juge. Une date trop proche obligerait à proroger la promesse en cours de route. Pour Paris, voir notre guide sur la préemption parisienne.

Étape 4Déposer la déclaration d’intention d’aliéner

Le propriétaire, par l’intermédiaire de son notaire, adresse à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner indiquant le prix et les conditions de la vente. Elle est exigée à peine de nullité, l’action se prescrivant par cinq ans à compter de la publication de l’acte (art. L213-2).

1. Dépôt de la déclaration, qui peut être dématérialisée.
2. Délai de deux mois pour la commune ; son silence vaut renonciation.
3. Possibilité, dans ce délai, d’une demande unique de documents ou d’une demande de visite, qui suspend le délai.
4. Reprise du délai à la réception des documents, au refus ou à la réalisation de la visite ; si moins d’un mois restait à courir, le délai est porté à un mois.
5. Décision notifiée au vendeur, au notaire et à l’acquéreur pressenti.

Pour un immeuble occupé, la déclaration vaut aussi communication au maire au titre de l’article 10-1 de la loi de 1975. Si la commune exerce son droit, le droit de préemption des locataires de l’article 10-1 ne s’applique pas.

Étape 5Répondre si la commune propose un prix inférieur

La commune peut préempter au prix de la déclaration ou proposer un prix inférieur. Dans le second cas, le vendeur n’est pas tenu de vendre.

• Il peut accepter le prix proposé.
• Il peut maintenir son prix ; à défaut d’accord, le prix est fixé par le juge de l’expropriation.
• Il peut retirer son bien de la vente, à tout moment à défaut d’accord sur le prix.

Après une fixation judiciaire, les parties disposent de deux mois, une fois la décision définitive, pour accepter le prix ou renoncer à la mutation ; le silence vaut acceptation (art. L213-7). La commune peut, de son côté, renoncer en cours de procédure à défaut d’accord.

Ces étapes allongent le calendrier de plusieurs mois. Une préemption n’est pas pour autant un échec pour le vendeur : elle aboutit à une vente, à un prix accepté ou fixé par le juge, et les baux sont repris.

Rachat Immeubles intègre la déclaration d’intention d’aliéner dans chaque calendrier qu’elle propose, après étude du dossier et visite de l’immeuble.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.