Étape 1Choisir la forme : promesse unilatérale ou compromis
La promesse unilatérale engage le seul vendeur, l’acquéreur disposant d’une option ; le compromis engage les deux parties dès la signature.
| Point | Promesse unilatérale | Compromis |
|---|---|---|
| Engagement | Vendeur engagé, acquéreur titulaire d’une option | Vendeur et acquéreur engagés |
| Formalité | Enregistrement dans les dix jours si acte sous seing privé (Code civil, art. 1589-2) | Pas d’enregistrement obligatoire |
| Somme versée | Indemnité d’immobilisation, conservée par le vendeur si l’option n’est pas levée sans motif légitime | Dépôt, imputé sur le prix |
Pour un immeuble entier, la promesse est le plus souvent reçue par le notaire, ce qui règle la question de l’enregistrement, sécurise la rédaction des conditions et permet d’annexer sans délai le dossier de diagnostic technique. Lorsque la promesse consentie par une personne physique dépasse dix-huit mois, elle doit prendre la forme authentique et l’indemnité d’immobilisation ne peut être inférieure à 5 % du prix.
Étape 2Rédiger des conditions suspensives précises et datées
Les conditions suspensives conditionnent la vente à des événements extérieurs ; si l’une d’elles ne se réalise pas, la promesse devient caduque et les sommes versées sont restituées.
- Purge du droit de préemption urbain de la commune.
- Purge du droit de préemption des locataires, pour une vente en bloc de plus de cinq logements, sauf engagement de l’acquéreur de proroger les baux pour six ans.
- Obtention d’un prêt, si l’acquéreur emprunte : lorsque cette condition est prévue au profit d’un emprunteur relevant du code de la consommation, sa durée ne peut être inférieure à un mois.
- Situation hypothécaire permettant une vente libre de toute inscription, ou mainlevée sur le prix.
- Urbanisme : absence de servitude ou de projet public grevant l’immeuble.
Plus la liste est courte, plus la vente est probable. Une condition rédigée de façon trop large laisse en pratique une porte de sortie à l’acquéreur ; le notaire du vendeur veille à ce que chaque condition soit précise et datée.
Étape 3Laisser courir le délai de rétractation, s’il s’applique
Seul un acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation profite du délai de rétractation de dix jours.
Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l’acte à l’acquéreur, et s’applique à la promesse unilatérale comme au compromis. L’acquéreur qui se rétracte dans ce délai récupère les sommes versées. Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation : sa signature l’engage, sauf clause de dédit prévue dans l’acte.
Lorsque l’acquéreur est un professionnel de l’immobilier, ce délai ne s’applique pas. La promesse produit ses effets dès sa signature, et seules les conditions suspensives convenues peuvent faire tomber la vente. Ce point est à prendre en compte dans la comparaison des propositions, au même titre que le prix et le calendrier.
Pour les situations où les locataires disposent d’un droit de préemption, consultez notre guide sur la notification aux locataires.
Étape 4Lever les conditions et signer l’acte à la date prévue
Le délai entre la promesse et l’acte est fixé librement par les parties ; il est en pratique commandé par la durée des préemptions et des conditions suspensives.
Pour une vente en bloc de deux à cinq logements, le droit de préemption urbain fixe souvent le calendrier : la commune dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration. Au-delà de cinq logements, l’offre faite aux locataires reste valable quatre mois et allonge l’opération, sauf prorogation des baux par l’acquéreur. Une condition de prêt ajoute ses propres délais.
La promesse fixe une date limite de réalisation. Si toutes les conditions sont levées, l’acte doit être signé à cette date ; si l’une des parties refuse sans motif légitime, l’autre peut agir selon les stipulations de l’acte. Voir aussi notre guide sur le délai de vente d’un immeuble entier.
Les promesses signées avec Rachat Immeubles le sont chez le notaire du vendeur, avec des conditions limitées à ce que l’opération exige.
Questions fréquentes
Qui rédige la promesse de vente d’un immeuble ?
La promesse peut être rédigée par les parties ou par un professionnel, mais pour un immeuble entier, elle est le plus souvent reçue par le notaire. Cela évite les risques de nullité liés à l’enregistrement, assure l’annexion du dossier de diagnostic technique et permet de rédiger précisément les conditions suspensives.
Quel montant verser à la signature de la promesse ?
Le versement n’est pas obligatoire en principe. L’usage situe souvent l’indemnité d’immobilisation entre 5 % et 10 % du prix. Elle est conservée par le notaire, imputée sur le prix si la vente se réalise, restituée si une condition suspensive défaille, conservée par le vendeur si l’acquéreur renonce sans motif légitime.
Le vendeur peut-il revenir sur une promesse unilatérale ?
Non. Depuis la réforme du droit des contrats, la rétractation du promettant pendant le délai d’option n’empêche pas la formation du contrat promis, si le bénéficiaire lève l’option. Le vendeur ne peut donc pas se dégager unilatéralement d’une promesse régulièrement consentie.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.