Étape 1Vérifier si une notification est due
Une notification est obligatoire chaque fois que la loi confère au locataire un droit de préemption sur la vente envisagée. Elle n’est pas due pour la simple mise en vente d’un immeuble entier de cinq logements ou moins.
| Situation | Texte | Durée de l’offre |
|---|---|---|
| Vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements, sans engagement de prorogation des baux | Art. 10-1, loi n° 75-1351 | 4 mois |
| Première vente d’un lot après division de l’immeuble | Art. 10, loi n° 75-1351 | 2 mois |
| Congé pour vendre un logement au terme du bail | Art. 15, loi n° 89-462 | 2 premiers mois du préavis |
| Vente d’un local commercial seul | Art. L145-46-1, code de commerce | 1 mois |
Dans chaque cas, l’acceptation ouvre un délai de deux mois pour signer, porté à quatre mois si le locataire déclare recourir à un prêt. Passé ce délai, l’acceptation tombe. La notification n’est pas un congé : sauf congé pour vente, le bail continue même si le locataire refuse.
Étape 2Rédiger les mentions obligatoires
La notification doit permettre au locataire de se décider en connaissance de cause, et reproduire le texte qui fonde son droit. Les mentions varient selon le régime, mais quatre éléments reviennent toujours.
- Le prix et les conditions de la vente projetée du logement occupé ; en vente en bloc, également le prix et les conditions de la vente de l’immeuble entier.
- La reproduction, à peine de nullité, des alinéas de loi applicables : le A de l’article 10-1, ou les cinq premiers alinéas de l’article 10, ou les dispositions de l’article 15.
- En vente en bloc, le projet de règlement de copropriété et le diagnostic technique des parties communes et équipements.
- Les éléments d’identification du logement et de ses annexes, tels que le notaire les décrit.
Le prix notifié engage le vendeur. S’il vend ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit notifier à nouveau ces conditions au locataire, qui dispose alors d’un mois pour accepter. Un prix notifié trop haut pour décourager l’occupant expose donc à cette seconde notification.
Étape 3Adresser chaque lettre et en conserver la preuve
La notification s’adresse à chaque locataire ou occupant de bonne foi, logement par logement. Lorsque plusieurs personnes sont titulaires du bail, chaque cotitulaire reçoit sa propre lettre ; les époux et partenaires de PACS doivent l’être tous deux lorsque le bailleur connaît leur situation.
Les articles 10 et 10-1 de la loi de 1975 prévoient que la notification est de plein droit opposable au conjoint dont l’existence n’a pas été portée à la connaissance du bailleur. Cette règle ne dispense pas de vérifier le dossier locatif : un congé ou une offre adressé à un seul des époux connus est fragile.
- Forme : lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; l’acte de commissaire de justice est aussi admis pour le congé de l’article 15.
- Point de départ : la réception de la lettre, que le notaire vérifie sur l’avis de réception.
- Archivage : copie de chaque lettre, avis de réception et réponses, remis au notaire avant la signature.
Étape 4Faire contrôler chaque envoi par le notaire
Avant de laisser courir les délais, faites relire chaque lettre par le notaire : une erreur expose à la nullité de la vente, que le locataire privé de son droit peut demander en justice. Les articles 10 et 10-1 de la loi n° 75-1351 la prévoient expressément, pour la notification elle-même comme pour la reproduction des textes. L’article L145-46-1 du code de commerce prévoit aussi la nullité pour le commerce vendu seul.
Les erreurs les plus fréquentes tiennent à des détails. Avant l’envoi, contrôlez :
- qu’aucun cotitulaire du bail n’a été oublié ;
- que les alinéas de loi applicables sont reproduits en entier ;
- que le prix notifié correspond aux conditions qui seront signées ;
- que l’adresse est exacte et que le délai est décompté à partir de la réception.
Chacune de ces erreurs peut suffire à fonder une action.
Pour le congé pour vente, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en outre une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale lorsque le congé est frauduleux (art. 15, loi n° 89-462). La rédaction et l’envoi des notifications se confient donc au notaire ou à l’avocat du vendeur, sur la base d’un état locatif à jour.
Étape 5Laisser courir les délais, puis signer l’acte
Une fois les lettres parties, les délais courent et l’acte ne peut être signé qu’à leur expiration ; les notifications se placent donc avant la signature, souvent dès que le prix est arrêté. En vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements, l’engagement de prorogation des baux par l’acquéreur dispense de notifier et raccourcit le calendrier de plusieurs mois.
Un calendrier type, à adapter avec le notaire, suit l’ordre suivant : arrêté du prix et des conditions, déclaration d’intention d’aliéner à la mairie si l’immeuble est en zone de préemption, notifications aux locataires si elles sont dues, expiration des délais, puis signature. Les délais de la commune et des locataires peuvent courir en même temps.
Notre guide préemption des locataires en vente en bloc détaille le choix entre prorogation et notification. Lorsque Rachat Immeubles se porte acquéreur, après étude du dossier et visite, sa proposition écrite précise la voie retenue, de sorte que le notaire du vendeur prépare les actes en conséquence.
Questions fréquentes
Une notification par courriel ou par lettre simple est-elle valable ?
Non pour les droits de préemption des articles 10 et 10-1 de la loi de 1975, qui exigent une lettre recommandée avec avis de réception. Le congé de l’article 15 admet aussi l’acte de commissaire de justice et la remise en main propre contre récépissé. Un courriel ne permet pas de faire courir les délais légaux.
Le locataire qui refuse l’offre doit-il quitter son logement ?
Non, sauf si l’offre est contenue dans un congé pour vendre au terme du bail. Les offres des articles 10 et 10-1 ne mettent pas fin au bail : le locataire qui refuse, ou qui ne répond pas, reste dans les lieux aux mêmes conditions, avec le nouveau propriétaire.
Faut-il notifier à nouveau si le prix baisse ?
Oui. Si le vendeur cède à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux notifiés, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité. Le locataire dispose alors d’un mois pour accepter, puis de deux ou quatre mois pour signer.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.