Étape 1Réunir le dossier et la décision de vendre
La première étape consiste à rassembler les pièces qui permettront à un acquéreur de comprendre l’immeuble sans multiplier les visites, et au notaire de préparer la promesse.
- Pièces juridiques : titre de propriété ou attestation de propriété après décès, statuts de la SCI, servitudes, autorisations d’urbanisme.
- Pièces locatives : baux et avenants, état locatif logement par logement, montant des dépôts de garantie.
- Pièces techniques : diagnostics, dossier technique amiante, plans, factures de travaux, contrats d’entretien.
- Pièces financières : taxe foncière, décomptes de charges, attestation d’assurance.
Lorsque l’immeuble appartient à plusieurs personnes, cette étape comprend aussi la décision de vendre : accord des indivisaires, ou décision des associés prise selon les statuts. Sans elle, aucune promesse ne peut être signée. Un dossier incomplet n’empêche pas d’interroger des acquéreurs ; les pièces manquantes devront simplement être réunies avant la promesse. La liste détaillée figure dans notre guide sur les documents à réunir.
Étape 2Choisir entre vente en bloc et vente par lots
Le choix entre vente en bloc et vente par lots se fait avant toute démarche commerciale, car il détermine le dossier, les acquéreurs visés et la durée de l’opération.
La vente en bloc cède l’immeuble en une seule fois, à un seul acquéreur, en l’état et avec ses locataires. Elle convient aux immeubles qui demandent des travaux, aux successions qui veulent clore le dossier, aux bailleurs qui souhaitent cesser leur activité sans délai.
La vente par lots suppose de créer une copropriété : géomètre, état descriptif de division, règlement, parfois diagnostic technique global, puis une vente logement par logement, avec un droit de préemption propre à chaque locataire lors de la première vente. Elle peut produire un prix total supérieur, au prix d’un délai plus long, de frais préalables et d’un travail de gestion soutenu.
Lorsque l’immeuble est en bon état, que les logements sont libres ou se libèrent, et que le vendeur dispose de temps, la vente par lots mérite d’être étudiée sérieusement. Notre comparatif vente en bloc ou à la découpe détaille les critères.
Étape 3Recueillir des propositions écrites, puis signer la promesse
Une fois la voie choisie, le vendeur fait visiter l’immeuble, reçoit des propositions écrites et retient celle dont le prix, les conditions et le calendrier lui conviennent.
Pour comparer plusieurs propositions, examinez-les sur les mêmes critères :
| Critère | Question à poser |
|---|---|
| Prix net vendeur | Quel montant reste après les frais à votre charge ? |
| Conditions suspensives | Lesquelles, et pour combien de temps ? |
| Financement | L’acquéreur doit-il emprunter ? |
| Calendrier | Quelle date limite pour l’acte authentique ? |
| Baux | Les locataires restent-ils aux mêmes conditions ? |
La proposition retenue est ensuite formalisée par une promesse unilatérale ou un compromis, le plus souvent reçu par le notaire, avec le dossier de diagnostic technique en annexe. C’est cette signature qui engage le vendeur ; un acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation dispose alors de dix jours pour se rétracter. Notre guide sur la promesse de vente détaille son contenu.
Étape 4Purger les droits de préemption de la commune et des locataires
Deux droits de préemption sont à examiner dans presque toutes les ventes d’immeuble entier en Île-de-France : celui de la commune et celui des locataires.
- Droit de préemption urbain : le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie. Le silence de la commune pendant deux mois à compter de sa réception vaut renonciation (article L. 213-2 du code de l’urbanisme).
- Préemption des locataires en vente en bloc : pour un immeuble d’habitation ou mixte de plus de cinq logements, le bailleur notifie à chaque locataire le prix et les conditions, à peine de nullité, sauf si l’acquéreur s’engage à proroger les baux en cours pour six ans (article 10-1 de la loi n° 75-1351). L’offre ainsi faite reste valable quatre mois.
Le maire doit aussi être informé du prix et des conditions de la vente en bloc. Un commerce en rez-de-chaussée soulève des questions distinctes, traitées dans notre guide sur le bail commercial et la vente de l’immeuble. Ces formalités sont conduites par le notaire, mais leur durée pèse directement sur la date de l’acte.
Étape 5Préparer la passation, puis signer l’acte authentique
Entre la promesse et l’acte, le notaire purge les préemptions, réunit les pièces d’urbanisme et vérifie la levée des conditions suspensives ; le vendeur continue de gérer l’immeuble.
Pendant cette période, les loyers restent perçus par le vendeur, les baux continuent de s’appliquer et aucun locataire ne doit être sollicité pour quitter les lieux. Les éléments à préparer pour l’acte sont les suivants : état locatif actualisé, montant de chaque dépôt de garantie à transférer, décomptes de charges, contrats d’entretien en cours, attestations d’assurance.
Le jour de l’acte, le prix est versé par la comptabilité du notaire. Si une plus-value imposable est due, le notaire dépose la déclaration et règle l’impôt sur le prix de vente, dans le mois qui suit l’acte. Notre guide sur la plus-value en décrit le mécanisme.
Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements à Paris et en Île-de-France, en une seule vente, chez le notaire du vendeur, avec les baux repris et les locataires en place.
Questions fréquentes
Faut-il un agent immobilier pour vendre un immeuble entier ?
Non. La loi n’impose aucun intermédiaire. Le notaire est en revanche indispensable pour l’acte authentique et la publicité foncière. Un intermédiaire peut aider à trouver des acquéreurs ; une vente directe à un acheteur professionnel évite les frais d’agence et l’annonce publique, ce qui préserve la confidentialité vis-à-vis des locataires.
Peut-on vendre un immeuble entier avec ses locataires ?
Oui. La vente ne met pas fin aux baux : l’acquéreur devient bailleur aux mêmes conditions. Pour un immeuble de plus de cinq logements vendu en bloc, les locataires bénéficient toutefois d’un droit de préemption, sauf si l’acquéreur s’engage à proroger leurs baux pour six ans.
Qui choisit le notaire dans une vente d’immeuble ?
Chaque partie peut avoir son notaire ; ils se partagent alors les émoluments sans surcoût pour les parties. Dans une vente à Rachat Immeubles, l’acte est signé chez le notaire du vendeur, qui connaît souvent déjà l’immeuble, la famille et l’historique du titre de propriété.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.