Étape 1Le commandement de payer valant saisie
La saisie commence par un commandement de payer, délivré par commissaire de justice à la demande d’un créancier muni d’un titre exécutoire : banque, administration fiscale, entrepreneur ou ancien associé. Selon Service-Public, le débiteur dispose de huit jours pour payer ; à défaut, la procédure se poursuit.
Le commandement rend l’immeuble indisponible : le propriétaire ne peut plus ni le vendre ni le grever de nouveaux droits, sauf dans le cadre prévu par la loi (art. L321-2 du code des procédures civiles d’exécution). Les loyers sont immobilisés au profit des créanciers. Les baux en cours ne sont pas remis en cause.
Le commissaire de justice dresse ensuite un procès-verbal de description de l’immeuble. Pour un immeuble loué, il n’entre dans les logements qu’avec l’accord des locataires ou sur autorisation du juge. Le commandement est publié au service de la publicité foncière dans les deux mois de sa signification.
Dès ce stade, prendre un avocat est indispensable : la procédure est écrite, rapide, et les contestations doivent être soulevées à temps.
Étape 2L’audience d’orientation devant le juge de l’exécution
Le débiteur est assigné à une audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. L’assignation lui parvient entre un et trois mois avant l’audience.
À cette audience, le juge vérifie les conditions de la saisie, statue sur les contestations et détermine la suite : il autorise la vente amiable à la demande du débiteur ou ordonne la vente forcée (art. R322-15 du code des procédures civiles d’exécution). Lorsqu’il autorise la vente amiable, il s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, du marché et des diligences du débiteur.
Le débiteur a donc intérêt à arriver avec des éléments concrets :
- un mandat de vente ou une proposition d’achat écrite ;
- un avis de valeur argumenté ;
- l’état locatif et les diagnostics, qui montrent que la vente est prête.
Service-Public précise que la vente amiable peut être demandée sans attendre l’audience, à condition d’en informer le créancier. Le jugement d’orientation peut faire l’objet d’un appel dans les quinze jours de sa signification.
Étape 3La vente amiable autorisée : prix plancher et délai de quatre mois
Le juge qui autorise la vente amiable fixe le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, les conditions particulières éventuelles, et fixe une audience de rappel, qui doit se tenir quatre mois au plus tard après sa décision (art. R322-21 du code des procédures civiles d’exécution).
- Le débiteur recherche un acquéreur et négocie, au moins au prix plancher fixé par le juge.
- Une promesse est signée chez le notaire, sans condition qui retarderait la vente au-delà des délais.
- À l’audience de rappel, si un engagement écrit d’acquisition est justifié, le juge peut accorder un délai supplémentaire de trois mois au plus pour signer l’acte authentique.
- Le prix est consigné ; le juge vérifie que l’acte respecte ses conditions, constate la vente et ordonne la radiation des hypothèques (art. R322-25).
Le prix est ensuite réparti entre les créanciers ; le solde éventuel revient au débiteur. Si la vente ne peut pas être constatée, le juge ordonne la vente forcée.
Étape 4L’adjudication si la vente amiable échoue
La vente forcée a lieu aux enchères, à l’audience du juge de l’exécution, sur une mise à prix fixée par le créancier poursuivant. Les enchères sont portées par avocat. Selon Service-Public, la date de l’adjudication est fixée entre deux et quatre mois après la décision, une surenchère d’au moins 10 % reste possible dans les dix jours, et faute d’enchère le créancier peut être déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix.
Pour le propriétaire, l’adjudication présente plusieurs inconvénients : prix incertain, frais de procédure plus élevés, publicité de la vente et absence de maîtrise du calendrier. La vente amiable permet au contraire de choisir l’acquéreur, de présenter l’immeuble et ses baux, et souvent de vendre dans de meilleures conditions.
Pour l’acquéreur d’un immeuble entier, la vente amiable sur autorisation judiciaire suppose de s’engager vite, au moins au prix plancher, sans condition de financement incompatible avec le délai. Il reprend l’immeuble en l’état, avec ses locataires et ses travaux. Rachat Immeubles examine ces dossiers en Île-de-France, pour des immeubles de 2 à 20 logements, en lien avec l’avocat et le notaire du vendeur, après étude des pièces de la procédure et visite.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un immeuble saisi sans passer par le juge ?
Non. À compter du commandement de payer valant saisie, l’immeuble est indisponible. Une vente amiable n’est possible qu’avec l’autorisation du juge de l’exécution, qui fixe un prix minimum et une audience de rappel. Le paiement de la dette avant la vente reste la seule façon d’arrêter la procédure sans l’intervention du juge.
Les locataires doivent-ils partir en cas de saisie de l’immeuble ?
Non. Les baux en cours ne sont pas remis en cause par la saisie. Les loyers sont immobilisés au profit des créanciers. En cas de vente, amiable ou forcée, l’acquéreur ou l’adjudicataire devient le bailleur et reprend les baux en cours, selon les conditions de vente.
Le dépôt d’un dossier de surendettement suspend-il la saisie ?
Le débiteur particulier peut demander à la commission de surendettement de saisir le juge pour suspendre la procédure, dès la remise du commandement de payer. Si la vente forcée a déjà été ordonnée, Service-Public indique que la commission peut intervenir auprès du juge pour demander le report de la vente.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.