- Identifiez la procédure exacte : sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire ou rétablissement personnel.
- Obtenez les coordonnées du liquidateur ou du mandataire désigné par le jugement.
- Rassemblez l’état locatif, les baux et les diagnostics pour faciliter la vente.
- Adressez toute offre d’achat au liquidateur, jamais au seul dirigeant ou associé.
Étape 1Le jugement de liquidation et le dessaisissement
Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte, de plein droit, dessaisissement du débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens (art. L641-9 du code de commerce). Ses droits et actions sont exercés par le liquidateur pendant toute la procédure.
La procédure concerne les sociétés, y compris les sociétés civiles immobilières, et les entrepreneurs individuels. Pour ces derniers, depuis la réforme de 2022, seul le patrimoine engagé par l’activité professionnelle est en principe visé ; un immeuble de rapport relevant du patrimoine personnel de l’entrepreneur n’est pas automatiquement compris dans la liquidation.
Pendant une procédure de sauvegarde ou de redressement, le régime est différent : le débiteur n’est pas dessaisi, mais tout acte de disposition étranger à la gestion courante, comme la vente d’un immeuble, suppose l’autorisation du juge-commissaire (art. L622-7 du code de commerce).
Les baux en cours continuent. Le liquidateur encaisse les loyers, gère l’immeuble et prépare sa vente.
Étape 2Le juge-commissaire choisit le mode de vente
Les immeubles sont en principe vendus selon les règles de la saisie immobilière, le juge-commissaire fixant la mise à prix et les conditions essentielles de la vente (art. L642-18 du code de commerce). Il peut toutefois, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues le justifient, ordonner :
- une adjudication amiable, en général chez un notaire, sur la mise à prix qu’il fixe, avec possibilité de surenchère ;
- une vente de gré à gré, aux prix et conditions qu’il détermine, au profit d’un acquéreur désigné.
Le liquidateur présente au juge-commissaire les offres reçues, l’avis de valeur et les éléments du dossier. L’ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente désigne l’acquéreur et fixe le prix ; l’acte est ensuite signé par le liquidateur. Si une saisie immobilière avait été engagée avant l’ouverture de la procédure, le liquidateur peut reprendre la procédure au stade où elle avait été suspendue.
Ces règles laissent peu de place à la négociation directe avec le dirigeant ou les associés : toute proposition passe par le liquidateur.
Étape 3Prix, purge des inscriptions et répartition
Pour les adjudications, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emporte purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. Le liquidateur répartit ensuite le produit des ventes entre les créanciers selon leur rang, les contestations étant portées devant le juge de l’exécution.
- Les offres sont recueillies par le liquidateur, souvent après une phase de publicité.
- Le juge-commissaire statue sur le mode de vente et, en cas de gré à gré, sur l’offre retenue.
- L’acte de vente est signé par le liquidateur et le prix lui est versé.
- Les inscriptions sont radiées et le prix réparti entre les créanciers.
Pour une SCI, si le prix ne suffit pas à payer le passif, les associés restent tenus des dettes sociales à proportion de leurs parts, selon le régime propre aux sociétés civiles. Le dirigeant et les associés ont donc intérêt à ce que l’immeuble soit vendu dans de bonnes conditions, et à transmettre au liquidateur toutes les informations utiles.
Étape 4Le particulier surendetté : rétablissement personnel avec liquidation
Un particulier qui détient l’immeuble en direct et dont la situation est irrémédiablement compromise peut relever, selon sa situation, de la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, prévue par le code de la consommation. Le juge prononce la liquidation de son patrimoine personnel, à l’exception notamment des biens insaisissables, et désigne un liquidateur (art. L742-14 du code de la consommation).
Le débiteur est alors dessaisi de la disposition de ses biens. Le liquidateur dispose d’un délai de douze mois pour vendre à l’amiable ou, à défaut, organiser une vente forcée selon les règles des procédures civiles d’exécution (art. L742-16).
Dans toutes ces procédures, l’acquéreur d’un immeuble entier en l’état reprend les baux, les locataires, les travaux et parfois des occupations irrégulières, sans recours possible contre un débiteur insolvable. Il doit pouvoir s’engager dans les délais fixés par le juge. Rachat Immeubles étudie ces dossiers en Île-de-France, pour des immeubles de 2 à 20 logements, en adressant ses propositions au liquidateur après étude du dossier et visite.
Questions fréquentes
Le dirigeant d’une SCI en liquidation peut-il vendre l’immeuble lui-même ?
Non. Le jugement de liquidation dessaisit la société de la disposition de ses biens, et c’est le liquidateur qui exerce ses droits. Une vente signée par le dirigeant serait inopposable à la procédure. Le dirigeant peut en revanche présenter un acquéreur au liquidateur, qui soumettra son offre au juge-commissaire.
Les locataires sont-ils expulsés en cas de liquidation du propriétaire ?
Non. Les baux en cours se poursuivent pendant la liquidation, et le liquidateur encaisse les loyers. À la vente, l’acquéreur reprend les baux dans les conditions fixées par l’ordonnance du juge-commissaire ou le cahier des conditions de vente, qui mentionnent la situation locative de l’immeuble.
Une offre de gré à gré peut-elle être concurrencée ?
Oui. Le juge-commissaire apprécie si l’offre présentée permet une cession dans de meilleures conditions qu’une adjudication. En cas d’adjudication amiable, une surenchère reste toujours possible. L’acquéreur qui présente une offre doit donc l’accompagner d’éléments solides : prix, financement, calendrier et absence de conditions incompatibles avec la procédure.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.