Qu’est-ce qui peut grever un immeuble ?
Avant toute vente, le notaire demande au service de la publicité foncière un état des inscriptions qui pèsent sur l’immeuble. On y trouve notamment :
- l’hypothèque conventionnelle consentie à la banque qui a financé l’achat ou des travaux ;
- l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers depuis le 1er janvier 2022 (art. 2402 du code civil) ;
- l’hypothèque judiciaire, provisoire ou définitive, prise par un créancier muni d’une décision, par exemple un entrepreneur ou un ancien associé ;
- les sûretés de l’administration fiscale ou d’une collectivité, par exemple pour des travaux réalisés d’office après un arrêté de mise en sécurité.
D’autres dettes ne sont pas inscrites mais pèsent sur la vente : impôts locaux en retard, factures de fournisseurs, sommes dues à un gestionnaire. Le notaire les identifie en interrogeant le vendeur et les organismes concernés.
Une inscription n’empêche pas de vendre. Elle suit l’immeuble entre les mains de l’acquéreur tant qu’elle n’est pas levée : c’est pourquoi aucun acquéreur ne paie sans que le notaire organise sa radiation.
Comment le notaire règle-t-il les créanciers ?
Le prix n’est pas versé directement au vendeur. Le notaire le reçoit, demande à chaque créancier inscrit un décompte arrêté à la date de la vente, règle les sommes dues, puis remet le solde au vendeur après paiement de l’impôt sur la plus-value éventuelle.
Une fois le créancier payé, il consent à la mainlevée de son inscription. Selon Service-Public, cet accord prend la forme d’un acte notarié, présenté au service de la publicité foncière qui radie l’inscription ; les frais sont à la charge du débiteur. À défaut d’accord, la mainlevée peut être demandée au tribunal judiciaire.
Pour un prêt immobilier, le contrat peut prévoir une indemnité de remboursement anticipé ; son montant figure dans le décompte de la banque. L’inscription prend aussi fin d’elle-même un an après la dernière échéance prévue du crédit, ce qui dispense de mainlevée pour un prêt déjà soldé depuis plus d’un an.
La plus-value se calcule sur le prix de vente, indépendamment des dettes remboursées. Notre guide sur la plus-value immobilière en détaille le calcul.
Que faire si le prix ne couvre pas toutes les dettes ?
Lorsque le total des inscriptions dépasse le prix de vente, la vente reste possible, mais elle suppose l’accord des créanciers qui ne seront pas intégralement payés. Sans cet accord, ils conservent leur droit de suite et peuvent, selon les cas, saisir l’immeuble ou engager une procédure de purge.
En pratique, plusieurs voies existent :
- négocier avec les créanciers une mainlevée contre paiement partiel, en leur montrant que la vente amiable leur rapporte plus qu’une saisie ;
- compléter le prix par des fonds propres ou par la vente d’un autre actif ;
- si une procédure est déjà engagée, demander au juge l’autorisation de vendre à l’amiable, comme l’explique notre guide sur la saisie immobilière.
Dans une SCI, les dettes sociales non couvertes par le prix restent dues par la société, et les associés en répondent indéfiniment à proportion de leurs parts lorsque les poursuites contre la société ont été vaines. Ce point doit être examiné avec le notaire et l’expert-comptable avant de signer.
À quel acquéreur vendre un immeuble endetté ?
Dans une vente sous contrainte de dettes, le calendrier et la certitude d’exécution comptent autant que le prix. Un acquéreur qui finance sans condition de prêt, ou avec un financement déjà accordé, réduit le risque qu’une échéance bancaire ou une procédure engagée entre-temps ne fasse échouer la vente.
Le vendeur doit tout communiquer : état hypothécaire, décomptes, procédures en cours, courriers des créanciers. Le notaire peut ainsi bâtir une promesse réaliste, avec un calendrier compatible avec les exigences des créanciers. Si l’immeuble est en bon état et le marché porteur, une mise en vente large peut suffire ; si le temps manque, un acquéreur unique qui prend l’immeuble en l’état simplifie l’opération.
L’acquéreur d’un immeuble entier en l’état reprend les baux, les occupants et les travaux, et paie un prix qui permet au notaire de lever les inscriptions. Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France ; la vente se signe chez le notaire du vendeur, qui règle les créanciers sur le prix.
Questions fréquentes
Peut-on signer une promesse de vente sur un immeuble hypothéqué ?
Oui. La promesse mentionne les inscriptions existantes et prévoit que le vendeur s’engage à rapporter leur mainlevée au plus tard à la signature de l’acte, généralement au moyen du prix. Le notaire vérifie, avant la promesse, que le prix permettra de désintéresser les créanciers inscrits ou que leur accord sera obtenu.
L’acquéreur peut-il être poursuivi pour les dettes du vendeur ?
Il ne devient pas débiteur des dettes du vendeur. En revanche, une hypothèque non levée suit l’immeuble : le créancier pourrait le faire saisir entre les mains de l’acquéreur. C’est pourquoi le notaire règle les créanciers inscrits sur le prix et obtient la radiation de leurs inscriptions.
Combien de temps prend la mainlevée d’une hypothèque ?
Le paiement intervient le jour de la vente sur le prix, puis le notaire obtient l’accord du créancier et publie l’acte de mainlevée. Le délai de radiation dépend du créancier et du service de la publicité foncière ; il n’empêche pas la signature, le notaire conservant les fonds nécessaires jusqu’à la radiation effective.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.