Des travaux ont été faits sans autorisation d’urbanisme : comment vendre l’immeuble ?

Étape 1Identifier les travaux concernés et leur date d’achèvement

La première étape consiste à dresser la liste des travaux réalisés depuis la dernière autorisation connue, et à en dater l’achèvement, point de départ de tous les délais. Dans un immeuble de rapport, les situations les plus fréquentes sont :

• la transformation d’un local commercial, d’un atelier ou de bureaux en logements, qui constitue un changement de destination ;
• la création de logements supplémentaires par aménagement des combles ou d’annexes ;
• une surélévation ou une extension ;
• la modification des façades : percement de fenêtres, changement de menuiseries en secteur protégé.

Selon leur ampleur, ces travaux relevaient d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire (Service-Public). La distinction est décisive pour la suite.

Les preuves utiles de la date d’achèvement sont les factures d’entreprises, les déclarations fiscales, les baux et les photographies datées. À Paris et dans plusieurs communes de la petite couronne, la transformation d’un logement en local d’une autre nature relève en outre d’une autorisation de changement d’usage, distincte du droit de l’urbanisme.

Étape 2Mesurer les délais de prescription

Ces délais figurent sur la fiche de Service-Public consacrée aux infractions d’urbanisme. Le délai de dix ans de l’article L421-9 connaît plusieurs exceptions, dont la plus importante pour un vendeur : une construction réalisée sans permis de construire, alors qu’il était requis, n’en bénéficie pas. Tant qu’elle n’est pas régularisée, elle n’a pas d’existence administrative, et toute nouvelle demande d’autorisation sur le bâtiment doit porter sur l’ensemble, partie irrégulière comprise.

À l’inverse, des travaux qui relevaient d’une simple déclaration préalable et sont achevés depuis plus de dix ans ne peuvent plus fonder un refus d’autorisation.

Étape 3Choisir entre régularisation et vente en l’état

La régularisation consiste à déposer, après coup, la demande d’autorisation qui aurait dû l’être. La mairie l’examine au regard des règles d’urbanisme en vigueur au jour de la demande, et non de celles applicables à l’époque des travaux ; elle peut l’accorder, exiger des travaux de mise en conformité ou la refuser.

• Régulariser est pertinent lorsque les travaux respectent le plan local d’urbanisme actuel : la vente porte alors sur un immeuble entièrement régulier, ouvert à tous les acquéreurs.
• Vendre en l’état s’impose lorsque la régularisation est incertaine ou suppose des travaux lourds, par exemple une surélévation contraire aux règles de hauteur.
• Une demande refusée laisse une trace administrative : il est préférable d’en mesurer les chances avec un architecte avant de la déposer.

Le maire peut aussi, après constat de l’infraction, mettre en demeure le propriétaire de régulariser, sous astreinte (art. L481-1 du code de l’urbanisme). Une mise en demeure en cours doit être signalée à l’acquéreur, qui devra en assumer la suite.

Lorsque les travaux irréguliers ont créé des logements trop petits ou découpé l’immeuble, les règles décrites dans notre guide sur la division irrégulière s’appliquent en plus.

Étape 4Informer l’acquéreur et rédiger l’acte

Le vendeur qui connaît l’irrégularité doit la déclarer. La dissimuler l’exposerait à une action en nullité pour dol ou en responsabilité, que la clause d’exclusion des vices cachés ne neutralise pas en cas de mauvaise foi (vendre en l’état). L’acte de vente gagne à contenir :

• la description précise des travaux irréguliers, de leur date d’achèvement et des pièces qui la prouvent ;
• la déclaration de l’absence de procès-verbal, de mise en demeure ou de procédure connue, ou au contraire leur copie ;
• la reconnaissance par l’acquéreur qu’il fait son affaire de la régularisation ou de ses conséquences ;
• la prise en compte de cette situation dans le prix.

La vente à un acquéreur particulier qui finance son achat par un prêt se heurte souvent à ces irrégularités. Un acquéreur professionnel peut, après analyse, intégrer ce risque dans son prix.

Rachat Immeubles examine ces dossiers pour des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France : après étude des pièces et visite, la proposition écrite indique comment la situation d’urbanisme a été prise en compte, locataires en place.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.