- Pièce principale : 9 m² habitables et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³.
- Surface mesurée hors parties de moins de 1,80 m de hauteur.
- Exigences du règlement sanitaire départemental, à Paris celui de la Ville.
- Ouverture sur l’extérieur de chaque pièce d’habitation.
- Demandes ou procédures engagées par des locataires, la mairie ou le préfet.
Quelles dimensions minimales pour un logement décent ?
Le logement décent dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m³ (décret n° 2002-120, art. 4 ; Service-Public).
La surface habitable s’entend au sens du code de la construction : les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, balcons et loggias ne sont pas comptés. Un studio mansardé de 14 m² au sol peut ainsi offrir moins de 9 m² habitables.
La décence comporte d’autres critères : sécurité, absence d’infiltrations, équipements, et un niveau de performance énergétique minimal, relevé par étapes. Ce dernier point est traité dans notre guide sur le calendrier d’interdiction de louer.
Le seuil porte sur la pièce principale : un deux-pièces dont le séjour respecte les dimensions reste décent même si sa chambre est petite, sous réserve des règles sanitaires locales. À l’inverse, un studio unique sous les seuils ne l’est pas, quels que soient ses équipements.
Règlement sanitaire départemental et locaux impropres à l’habitation
Les règles de décence ne sont pas les seules. Le règlement sanitaire départemental, propre à chaque département et à Paris, fixe ses propres exigences de surface, de hauteur, d’éclairement ou de ventilation, parfois plus strictes.
Un décret du 29 juillet 2023 avait fixé des règles nationales d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation. Le Conseil d’État en a annulé le 29 août 2024 plusieurs dispositions, relatives à la hauteur sous plafond, aux sous-sols, aux combles et à l’éclairement naturel ; sur la hauteur, les règlements sanitaires départementaux s’appliquent de nouveau (Service-Public). Les autres dispositions du décret, sur l’électricité, le chauffage ou l’aération, restent en vigueur. Le texte applicable à la date de la vente doit être vérifié.
Le code de la santé publique interdit par ailleurs de mettre à disposition aux fins d’habitation, même gratuitement, les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation (art. L1331-22). Le préfet peut prendre un arrêté, avec des conséquences lourdes pour le bailleur : loyers non dus, hébergement ou relogement de l’occupant. Notre guide sur l’insalubrité détaille ces mesures.
Quelles conséquences pour le bailleur en place ?
Elles varient selon la nature du défaut :
- Logement non décent : le locataire peut demander la mise en conformité ; à défaut d’accord, le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leur exécution (loi du 6 juillet 1989, art. 20-1). L’organisme payeur des aides au logement peut conserver l’allocation jusqu’à la mise en conformité.
- Local impropre par nature : arrêté préfectoral, loyers non dus, obligation d’hébergement ou de relogement.
- Permis de louer : dans les communes qui l’ont institué, l’autorisation peut être refusée pour un logement qui ne respecte pas ces règles (permis de louer).
Le bail reste valable : le locataire conserve ses droits, et le bailleur ne peut se prévaloir de la non-conformité pour reprendre le logement. La régularisation passe par des travaux, ou par le regroupement de deux logements lorsque l’un d’eux se libère.
Lorsque les logements non conformes résultent d’un découpage de l’immeuble, les règles propres à la division s’ajoutent : notre guide sur la division irrégulière les présente.
Comment vendre un immeuble qui comporte des logements non conformes ?
Aucun texte n’interdit de céder un immeuble comportant des logements non décents. La vente impose en revanche une information complète de l’acquéreur et une analyse réaliste du revenu, logement par logement.
| Situation du logement | Revenu retenu par un acquéreur |
|---|---|
| Décent et conforme au règlement sanitaire | Loyer en place |
| Non décent, régularisable par travaux | Loyer en place, sous déduction du coût des travaux |
| À regrouper avec un logement voisin | Loyer du logement regroupé, après travaux |
| Local impropre par nature | Aucun loyer d’habitation |
Pour un immeuble bien entretenu comportant un ou deux studios non conformes, la mise en conformité préalable, puis une vente classique, est souvent la voie la plus favorable au vendeur. Lorsque les non-conformités sont nombreuses, la vente en l’état évite au vendeur d’engager des fonds et des délais qu’il ne maîtrise pas.
Dans tous les cas, l’acquéreur reprend les baux et les obligations du bailleur. Rachat Immeubles intervient sur des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France : étude du dossier, visite, puis proposition écrite qui distingue, logement par logement, le revenu retenu et les travaux.
Questions fréquentes
Une chambre de service de 8 m² peut-elle être louée ?
Pas nécessairement. Avec une pièce principale de moins de 9 m², le logement n’est décent que si son volume habitable atteint 20 m³. Une chambre de 8 m² sous 2,50 m de plafond atteint exactement ce volume ; il faut alors vérifier les autres critères de décence et le règlement sanitaire applicable, qui peut être plus exigeant.
Le locataire peut-il cesser de payer son loyer si le logement est trop petit ?
Il ne peut pas suspendre seul le paiement. Il doit demander au bailleur la mise en conformité, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge. C’est le juge qui peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur exécution.
L’acquéreur peut-il se retourner contre le vendeur après la vente ?
S’il découvre une non-conformité que le vendeur connaissait et a dissimulée, oui : la clause d’exclusion de responsabilité pour vices cachés ne protège pas le vendeur de mauvaise foi. Un état locatif détaillé, la surface de chaque logement et les courriers reçus des locataires ou de la mairie, remis avant la promesse, limitent ce risque.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.